央妈一句话，中国“房市盛宴”彻底终结！

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央妈一句话，中国房市盛宴彻底终结！

神州日知 祗舍

1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供。

一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。

过剩的房产随处可见，很多逐渐年久失修而垮塌。原本可以买下两个美国的日本房地产业，现在却无人问津。

房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务，在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债，这让日本人在还债中度过了一生。

企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是“啃老族”率先在日本流行。

90年代，猖獗的日本色情产业，很多人是破产而离婚的中年妇女，而赶上坏时候的女毕业生，她们也选择了这一条来钱快的行业。

在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路。

妄想有人接盘的日本购房者，没有等来市场的转变，反而迎来了房价最大杀手：老龄化，日本老龄人口超过20%，生育率已经低于死亡率，成为最早步入人口“衰亡”的发达国家。

日本房价暴跌，不是瞬间发生的！上世纪八十年代，尤其“广场协议”后，由于日元兑美元大幅贬值，导致房价腰斩、股市暴跌，其后引发了特有的“日本病”，发作了十年。

之前，日本人也说东京的房价只涨不跌。

那么，中国会重演日本这一幕吗？目前来看，中国房价一直在涨，限购调整过后接着涨。

房价如此疯长，估计除了长期一直看好鼓吹房价会永远上涨的前开发商任志强和北京师范大学董藩教授外，一切经济学家、各路专家、金融学家都是一脸懵的！

老百姓也在问，高房价的拐点究竟什么时候到来？

从日本的教训看，房价暴跌源于日元大幅贬值，导致资产价格重估，房价回归价值，甚至低于其应有价值。

由此而言，中国房价命悬人民币汇率。当前我国实行的其实是固定汇率，所以导致人民币高估，通俗讲，就是人民币很值钱，到国外消费旅游就很划算。

但是，人民币如今已入蓝，国际化是迟早的事。简言之，根据日本经验，人民币实现国际化、可自由兑换之际，就是房价暴跌甚至崩盘之时，也即真正的房价拐点到来之时。

这是根据经济学上著名的“蒙代尔-克鲁格曼不可能三角定理”得出的。蒙代尔、克鲁格曼分别是1999年和2008年诺贝尔经济学奖获得者。

该定理说的是，“资本自由流动、货币政策独立、币值（汇率）稳定”三项目标中，一国政府最多只能同时实现两项。

比如，中国香港就选择了港币可自由流通和固定汇率紧盯美元两项，那么，香港势必要放弃货币政策的独立性。

所以，长年来，美国美联储不论加息降息，香港必定立马跟进加息或降息，无论经济状况如何都必须要跟进。

原因很简单：当美国加息后，美元本币会升值，港币为了能与美元同等升值必然要加同样的利率。这样才能保证港币可自由兑换和与美国汇率挂钩。

世界上大多数国家选择的是货币政策独立性和本币的可自由流通，放弃固定汇率。

中国目前状态是货币政策独立性，盯着包括美元在内的一揽子货币，资本项下未开放。

人民币国际化的改革就是实现人民币国际化。在中国这样大，情况复杂的国家是不可能选择放弃货币政策独立性的。

那么，人民币国际化可自由兑换只能放弃的是：固定汇率，让人民币对美元和其他国际货币汇率自由浮动。

如果明白了这个道理，这样，人民币资产与国际货币资产就有了可比性了，房子也是可比的，并趋向于国际价值。

目前，人民币国际化正在加速进行中，一旦实现人民币可自由兑换，高房价游戏就结束了，快则一年内，最多不会超过3年。

任志强说，拉动中国经济增长的只能靠房地产。

目前看来的确是这样，央行公布的数据显示，七月份银行新增贷款的全部，八月份的大部分都是房地产按揭贷款，企业停止投资，还贷款或者把钱存入银行，造成M1（主要是企业活期存款）增幅报表。

但是，房价真的会像永动机一样一直涨下去吗？北京三环和河北的同一栋房子，天价差异会持续下去吗？答案是：不会。

中国的房地产与世界绝大多数国家的确是不一样的，中国的地价是政府供应，出卖土地使用权获取土地出让金，各地政府当然希望房价越高越好，这样土地出让金就会获得的更多，地王频出地方政府干预过一次吗？各地假惺惺的所谓房价调控哪个不是饥饿营销？

已有住房者和开发商也希望房价上涨，这个无需赘言了。当前，中国货币存量世界第一，房地产吸纳了绝大部分货币之水，新增的贷款也都流向了这里。

由于中国的人民币还基本是封闭运行的，人民银行发行的货币都是在被圈起来的池子流通，中国目前的广义货币M2是美国和日本加起来的总量。

无论从购买力平价还是其他指标看，人民币明显被高估，所以，中国人出国购物成了常态，加上交通费住宿费，还是便宜，人民币难道不会贬值吗？

一旦人民币国际化后，人民币可以自由流通，那么，中国人民币的封闭池子就会被打开，与国际货币的水合流，被高估的人民币将会不以人的意志为转移的贬值，当年日本的那一幕出现在中国就不可避免了。

这其中，作为人民币最大的载体，房地产贬值暴跌也是一定的，目前很多报道中高收入者卖出一线城市的房子到国外买房养老，这属于政策红利，人民币尚未国际化，大坝还在。一旦打开，流出会更多，直到与国际均衡。

无论什么指标看，中国房价非常虚高，人民币国际化后，必将让包括房价在内的资产泡沫破灭。这是经济金融规律，不会以任何人的意志为转移。

目前，房地产泡沫难以刺破，很大原因是人民币尚未国际化，人民币在堤内循环。

但是，人民币国际化后，泡沫会无逆转破灭。因为根据经济学上著名的“一价定理”，房价也会趋向于与国际同价，买下几十个美国的房价是不可能持久的。而房价的低点就是回归与人们收入和房租等相关的正常比例，也难以避免暴跌的情形出现。

由于高房价绑架了中国金融和经济，这样也会成为人民币国际化进程中最大的障碍。但是，随着人民币入篮，这种局面可能被完全打破。

10月1日，人民币正式纳入国际货币基金组织(IMF)特别提款权(SDR)篮子，成为同美元、欧元、英镑以及日元并排的第五种SDR篮子货币，这对中国的金融改革和人民币汇率走势都是影响重大的事情。

IMF总裁拉加德表示人民币“入篮”后将成为SDR篮内的第三大货币，有利于推动SDR的代表性、改进完善现行国际货币体系，对于中国以及世界是双赢的结果。

第一个倒逼是国际上的：人民币都成了国际储备货币SDR篮子货币了，可是人民币竟然不能自由兑换，这个从哪个角度上都说不过去吧，可以拖一时不可长久吧？

央行为何迟迟不敢宣布资本项下完全开放实现人民币可自由兑换呢？

的确担心资本项下开放，会导致房价暴跌——并且有暴跌的基础。不过，这样一直拖下去，房价还会暴跌，央妈会考虑过早结束这种疯狂失控的房价而宣布提前进行，不是没有可能。

第二个倒逼就是加快中国经济转型，到央妈宣布人民币可兑换之日，也是经济转型大致完成之时，中国经济对房地产的依赖也会多的减少。

从这次房市调控看，绝非地方性行为，而是国策，是全国性的，否则不会一下子如此大面积、高规格的开始调控，这是上面真正进行的一次战略大转移。

报导称，官方连夜出调控政策，这是向市场释放强烈信号：“急急如律令”！该散场了！“2016年或是中国房地产市场的历史大顶”！

这次调控，也是一次关门打狗的重大策略，打击的是国内和国际上最投机的一部分钱，这些资金非常投机，杠杆非常高，从深圳开始，到一线城市，到二三线城市，到处都是疯狂的资金。

严厉调控一出，就使得这部分国内、国际投机性最强的资金，被套在中国房市顶峰了，只要严格执行这次调控政策，这些投机资金，恐怕多年难以翻身解套。

但是我们必须要明白，房价现象是货币现象，房地产泡沫的抑制，还需要货币政策的收缩，结束当前实质性的宽松货币政策，根本不必等到人民币国际化哪一步。

目前，中国的经济下行压力仍存，主观上并不会收紧货币政策。但客观上而言，随着美联储货币政策的收紧，其货币政策巨大的溢出效应恐怕使中国也不能独善其身。

当美联储的货币政策收紧到半程之后，中国自己的货币政策出现实际的转向，那时候或许会是真正严峻的挑战降临之时。

如果继续让中国房市如此泡沫下去，到时候美联储一加息，中国房市泡沫破灭，国际资金高位套现走人，留下一地鸡毛。如今中国主动严厉调控，避免了一次被剪羊毛。

其实，政府除了货币政策，还由一张牌可打，那就是房产税。虽然试点情况并不是十分看好，但政府如果祭出该政策，对房市影响也不可估量。

去年，中国股票市场急速上涨后暴跌，数百万中小投资者财富蒸发，他们一直坚信政府不会允许市场下跌，但还是迎来了暴跌。今天的楼市和去年的股市何其相似！

中国亿万富翁王健林曾依靠房地产发家，但现在他却警告称，中国房地产正急剧走向失控，“中国房地产是史上最大的泡沫”，并开始出逃，慢慢转出房地产领域。

王健林拥有的房地产帝国去年产值高达440亿美元，但大连万达已经在逐步削减其房地产业务，正在将投资目标转向娱乐、体育和旅游产业。

高盛日前就中国房地产市场的前景拉响警报称，“我们看到中国房地产市场的脆弱性日益加剧，”“政策推动的楼市火爆，随之而来的往往是回吐效应造成的（房价）滑坡。”

德意志银行大中华区首席经济学家张智威表示，中国楼市目前的局面是一场债务驱动的泡沫，泡沫必将在“不远的未来”破裂。

之前，英国《金融时报》的文章警告中国楼市，“最近一年来，房地产市场似乎正‘接棒’去年上半年股市的疯狂，令人担忧的是，当前部分城市楼市的‘高烧’状态，正在朝着泡沫化方向演变。”

2009年03月国务院常务会议决定，到2020年将上海建成国际金融中心。上海市长杨雄前不久表示，到2020年把上海基本建成国际金融中心。

杨雄说，正在制定上海国际金融中心建设“十三五”规划。总的目标是，到2020年基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心，迈入全球金融中心前列。

上海要建成国际金融中心，硬件方面不成问题，最大的软肋还是人民币国际化。

从这个时间点看，最迟，到2020年未来三年多的时间人民币必须国际化。

而央妈宣布这一政策，也意味着，中国的房地产盛宴或许最终结束，中国经济进入一个新的时代。

所以，人民币入蓝，其实已开启高房价拐点的大门。至于拐点在人民币国际化之前，还是之后，还是同时发生，已经不再重要了。

再见了，中国房市！

不论何时，钱还是要踏踏实实地赚，安心做好实体经济吧，因为这才是中国的战略，这才是中国崛起的根本！

房价下跌了，对大多数人来说，其实并不是一场噩梦！

广大年轻人才能看到未来和希望，人们才能有梦想，才能有诗歌和远方，中国经济才能轻松前行，才有希望和出路，奋斗者才有未来！

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