别了，房地产！一个时代即将过去

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编祗舍

经济全球化，需要主要经济体保持总体宽松的货币模式，特别是2006年美联储最后一次加息之后，世界主要经济体的利率一直下行到零的位置，欧日国债更出现历史性的错误——负收益率，这支撑了全球的房地产泡沫的不断膨胀。

纽约、伦敦、多伦多、温哥华、悉尼、香港的房地产泡沫是受到两种因素推动的，其一，不断宽松的货币政策；其二，新兴国家的贪腐资本和官僚买办资本不断向这些国际都市转移。

现在，很多迹象都在表示，一个新的经济周期正在走来。

其一，美联储从2015年底开始加息，正在酝酿缩表；经济全球化进行的货币扩张，本质是加征铸币税，而加息缩表意味着减征铸币税；

特朗普已推出减税政策，这意味着从表观税赋上同时减税。——这都将推动全球资本回流美国，全球硬通货从美国的方向上不断收紧；

其二，在美联储加息周期很多国家还可以寄托欧日央行的量化宽松，欧元、日元可以适度补充国际流动性。

可4月份，欧元区CPI初值达到1.9%，已经完全触及欧洲央行所设定的接近但略低于2%的中期通胀目标，以德国人管理货币的精神，欧洲央行的货币政策很快就会转向，结束量化宽松直到转向收缩；

当美欧两大全球最重要的央行开始收缩之后，国际流动性就会严重紧缩，无论日本央行是否继续宽松，都无法改变由此带来的国际流动性紧缩，何况今年日本央行的货币政策也很可能转向。

那些依托外汇储备发行本币的国家只能颤抖，要么同步收缩，给资产价格泡沫施压，要么放任本币贬值，最终走向2014年下半年俄罗斯卢布一样的快速收缩。

其三，主要新兴国家不断强化资本外流。

美联储货币政策转向、主要新兴国家开始管制资本流动、欧洲央行可能很快调转货币政策，意味着推动房地产泡沫的因素正在消失。

现在，一些国际都市房地产泡沫破裂的声音已经可闻：

据彭博社4月24日报道，随着购房者避开市中心区域，伦敦4月份房价创出近八年来最大同比降幅。

房地产网站RightmovePlc在4月24日发布的数据显示，伦敦房产本月平均房价同比下降1.5%至636,777英镑(81.3万美元)，创下2009年5月以来最大同比降幅，环比价格下滑2%。

加拿大是新型国家外逃资本的主要聚集地之一，但随着加拿大最大房贷供应商Home apital集团披露签署一项紧急资金流动性协议后，4月26日，该集团股价一度暴跌超过60％以上，创下历史最高跌幅记录。

Home Capital近期透露，向不具名的机构投资人借贷20亿加元（15亿美元），利息10％，但借约不具约束力。加拿大国家银行分析师aemeGloyn指出，若加上其他费用及支出，则HomeCapital首笔10亿加元借款实际利息高达22.5％，若借满20亿加元则其余贷款利率降至15％。

这样的利率十分惊人，在加拿大这样的低利率国家尤其惊人，这说明Home Capital面临资金链断裂甚至破产的威胁，毫无疑问，这间公司已经到了生死关口。而美联储继续加息，就是他的催命符。

一旦这间加拿大最大房贷供应商陷入绝境或破产，将剧烈地收缩房地产市场的流动性，与雷曼倒闭的意义一样，这标志着加拿大房地产市场的泡沫终于开始破裂。

加拿大Home Capital集团股价近一年的走势图

近一年来美元兑港币的汇率走势图

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