民法典重点法条类案裁判规则系列㉜：关于抵押权与租赁权关系的相关裁判规则5条

《民法典关于抵押权与租赁权关系的相关裁判规则5条》

重点条文

《民法典》第四百零五条

法条变迁说明

《民法典》第405条是抵押权与租赁权关系的规定，系从《物权法》第190条修改而来。一方面，第405条修改了《物权法》第190条第一句的中“抵押不破租赁”的适用要件，将订立抵押合同修改为抵押权设立，并要求抵押财产在被出租的基础上还被转移了占有。另一方面，第405条删去了《物权法》第190条的第二句。“抵押不破租赁”规则对于租赁权的保护有重要意义。

法信·影响条文

【影响关系：吸收并修改】

1.《中华人民共和国物权法》

第一百九十条  订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

2.《中华人民共和国担保法》

第四十八条  抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第六十五条  抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

法信· 类案裁判规则

1.在抵押权人实现抵押权时，承租人无权以在先租赁权阻却抵押权人处置抵押物并就价款优先受偿——中国农业银行股份有限公司酒泉分行诉玉门甘来矿业有限责任公司、玉门宾馆甘来金业有限公司、傅士霖、苏玉梅金融借款合同纠纷案

案例要旨：租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物。在抵押权人实现抵押权时，承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。

案号：（2019）最高法民终1206号

审理法院：最高人民法院

案例来源：最高人民法院第六巡回法庭2019年度参考案例11号

2.金融机构“贷新还旧”成立新的抵押权，新的抵押权设立前已存在租赁关系的，原租赁关系不受该抵押权影响——利群公司与大地公司抵押权纠纷上诉案

案例要旨：当事人向银行贷款并作了抵押权登记，事后又将该抵押物租赁给他人，贷款到期后又以“贷新还旧”的方式归还了上一笔贷款，重新做了抵押权登记，至此应认为原债权及其所附抵押权消灭，自重新登记时起成立新的抵押权。因原租赁关系早于新的抵押权，新的抵押权设立前抵押物已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

审理法院：最高人民法院

案例来源：《民事审判指导与参考》2013年第4辑（总第56辑）

3.没有实际占有、使用房屋的租赁权不能对抗后设立的抵押权——杭州古今进出口贸易有限公司借款合同纠纷执行异议案

案例要旨：在执行程序中，案外人主张其在被执行房屋设定抵押之前与被执行人签订了租赁合同的，须已依照租赁合同在被执行房屋设定抵押之前占有该房屋，否则其租赁权不得对抗抵押权人。对抵押权等优先受偿权的实现有影响的租赁权，执行法院可依法将其除去后进行拍卖。

案号：（2014）浙杭执异字第12号

审理法院：浙江省杭州市中级人民法院

案例来源：《人民司法·案例》2015年第10期

4.多份租赁合同情况下，案外人仅可基于抵押权设立前成立的租赁关系对抗抵押权的执行——A公司与B银行、C公司案外人执行异议之诉案

案例要旨：抵押权执行中，案外人就执行标的与被执行人签订数份租赁合同，且其中一份租赁合同约定的租赁期限跨越抵押权设立时间的，案外人仅可以基于抵押权设立前签订的租赁合同所建立的租赁关系排除执行，不得以抵押权设立后建立的租赁关系对抗已登记的抵押权。

案号：（2018）浙民终125号

审理法院：浙江省高级人民法院

案例来源：《审判监督指导》2018年第3辑（总第65辑）

5.抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权——信德佳（厦门）实业有限公司诉厦门金达昌科技有限公司、吴文冲、陈东毅、厦门市桥箱机械工业有限公司、厦门市忆辉贸易有限公司案外人执行异议之诉

案例要旨：申请执行人的不动产抵押权登记在先，案外人租赁权设立在后，如果租赁权的存在对抵押权实现有影响的，该租赁权不能排除执行法院为实现抵押权而采取的强制腾退措施。抵押权与普通金钱债权在同一不动产上执行竞合的，该不动产买受人在抵押权实现案件中对承租人的抗辩，可以在普通金钱债权执行案件中向该承租人主张。如果不动产承租人不能提出证据证明，其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，对该承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产的主张，人民法院不予支持。

案号：（2016）最高法民申3536号

审理法院：最高人民法院

案例来源：《人民司法·案例》2018年第17期

法信·司法观点

1.“抵押不破租赁”规则的适用要求承租人必须已经占有租赁物

租赁权性质上尽管属于债权，但却具有对抗所有权、抵押权等物权的效力。也就是说，尽管其性质属于债权，但却具有优于物权的效力。而之所以要对承租人进行如此强度的保护，主要在于保护其使用状态的稳定，而使用的前提则是占有，加之占有也具有一定的公示功能，为此，不论是本条的“抵押不破租赁”规则还是《民法典》合同编规定的“买卖不破租赁”，都在《物权法》《合同法》相关条文基础上增加规定了能够对抗所有权或者抵押权的只能是已经转移占有的租赁物。换言之，如签订租赁合同尚未占有租赁物的承租人，仅为一般债权人，不能对抗后设立的抵押权。

2.“抵押不破租赁”规则的适用要求在后的抵押权已设立

“买卖不破租赁”也好，“抵押不破租赁”也罢，本质上均为在后设立的所有权、抵押权等物权不得对抗在先设立的已经转移占有的租赁权。故在“买卖不破租赁”场合，要求所有权已经发生变动；在“抵押不破租赁”场合，也要求抵押权已经设立。而《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响……”而订立抵押合同，在动产抵押场合，固然往往意味着抵押权已经设立（但在批准生效场合，抵押合同成立也不意味着就当然生效），但就不动产或不动产权利抵押而言，仅签订抵押合同未办理登记时，抵押权尚未设立，当事人只能依据抵押合同享有债权性质的权利，此种权利效力上要弱于物权，更不用说弱于可以对抗物权的租赁权了。尤其是抵押合同何时订立难以判断，在当事人之间恶意串通倒签抵押合同而法院又缺乏手段认定的情况下，租赁权的保护将会面临极大挑战。就此而言，本条将在后的抵押权限于已经设立的抵押权，而非仅仅签订抵押合同，不仅逻辑上更为周延，操作上也更为便捷。

3.对“原租赁关系不受该抵押权的影响”的理解

所谓原租赁关系不受该抵押权的影响，一方面，是指抵押权的设立不影响原租赁关系的存续，承租人仍可基于租赁合同继续占有使用租赁物；另一方面，是指抵押权实现时，只要租赁合同还在合同有效期内，租赁合同对抵押物（同时也是租赁物）受让人继续有效，受让人取得的是有租赁权负担的抵押物。此时，抵押权人或者受让人能否向抵押人主张损害赔偿？对此，存在不同观点。有一种观点认为，承租人占有租赁物本身就具有一定的公示功能，对此，抵押权人在设立抵押权时是明知的，受让人受让抵押权时更是明知的，因此，不能向抵押人主张损害赔偿。另一种观点则认为，承租人占有租赁物不一定就是租赁物变动的公示方法，抵押人在设立抵押时应当将已经设立租赁权的事实告知抵押权人，因抵押人未尽告知义务而导致的抵押物价值贬损的损失，抵押权人可以向抵押人主张。但在抵押物拍卖、变卖时，其上有权利负担这一事实受让人往往是明知的，受让人明知物上有权利瑕疵仍然从事交易，应当自担风险，不得请求承担权利瑕疵担保责任。况且物上存在权利瑕疵也会影响抵押物的价值，受让人可能会以较低的价格受让抵押物，因而价格的贬损对其来说不能算是损失，故其不能向抵押人主张损失。我们赞同后一种观点。

4.先抵押后租赁的情形下，未登记的动产抵押权能否对抗租赁权取决于承租人是否实际占有租赁物和是否为恶意当事人

“抵押不破租赁”针对的是租赁权设立在先的情形，而在租赁权设立在后，在先的不动产抵押权已经设立或者动产抵押已经办理登记的情况下，抵押权均可以对抗租赁权。值得探讨的是，动产抵押权设立后又将抵押财产出租的，该租赁关系能否对抗未经登记的动产抵押权？我们认为，租赁权不是担保物权，因而不能简单地参照《民法典》第415条规定的精神，以公示先后作为确定能否对抗的依据，而应当根据《民法典》第403条有关登记对抗的规定，确定抵押权人能否对抗后设立的租赁权，具体来说：承租人未实际占有租赁物的，其享有的仅为一般债权，依照《民法典》第403条之规定，不得对抗物权性质的动产抵押权。如果承租人已经实际占有租赁物，则要看其是否为恶意当事人来确定能否对抗：其为恶意承租人的，不能对抗抵押权；反之，其为善意承租人的，可以对抗抵押权。从举证责任的角度看，应当推定承租人为善意当事人，由抵押权人举反证推翻有关善意的推定。实践中，除非承租人与抵押关系当事人之间具有某种密切的关系，否则，将很难推翻有关善意的推定，毕竟该抵押权未办理抵押登记手续。

（以上观点均摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（下），人民法院出版社2020年7月版，第1085-1086页。）

法信·关联法条

1.《中华人民共和国民法典》

第七百二十五条  租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第六十六条  抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
    抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十一条  承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

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