“最惨购房人”？女子首付745万的房没了，限期搬离还要倒赔近500万（判决全文）

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上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2021）沪02民终9362号

上诉人（原审原告）：范**，男，1980年10月13日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。

上诉人（原审原告）：应**，女，1953年9月14日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。

以上两位上诉人共同委托诉讼代理人：胡才斌，上海瀛东律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：伍**，女，1996年2月16日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市高新区。

委托诉讼代理人：汪思伟，北京恒都（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵亦磐，北京恒都（上海）律师事务所律师。

上诉人范**、上诉人应**、上诉人伍**因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2020）沪0101民初25443号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

范**、应**上诉请求：1．撤销一审判决第二项，依法改判伍**向范**、应**交付上海市黄浦区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），并承担因其拒不交还产生的房屋占有使用费（自2020年10月8日起计算至实际归还之日按照人民币（以下币种均为人民币）1，000元／日计算）；2．撤销一审判决第六项，依法改判伍**向范**、应**支付逾期10个工作日付款的赔偿金77，500元（房屋总价款1，550万×0.05％／日×10日）；3．一审、二审诉讼费均由伍**负担。事实和理由：1．范**、应**实际于2020年6月左右即将系争房屋交付伍**使用，但因伍**严重违约，致使合同目的不能实现，故范**、应**先后以《律师函》《解除房屋买卖合同通知书》等书面方式催告合同解除的相应法律后果，伍**确认于2020年10月7日收到《解除房屋买卖合同通知书》，其应在收到通知书之日起从系争房屋搬走并将房屋交付范**、应**。2．本案所涉房屋买卖合同及协议书等均于2020年10月7日解除，故伍**应按照1，000元／日的标准，支付自2020年10月8日起至实际归还之日止的房屋占有使用费。3．根据双方合同约定，伍**一方违约，范**、应**有权解除合同，伍**除需支付相当于总房价款20％的违约金外，还需向范**、应**支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）。此系双方合同约定，范**、应**的实际损失已经在违约金中吸收了，不应将合同约定的逾期十日付款的赔偿金再次与违约金吸收合并处理。综上，请求依法改判如所请。

伍**辩称，1．伍**并未违约，不存在合同解除的条件，涉案合同应当继续履行。贷款延迟并非伍**的征信原因所致。贷款不下来，房产交易中心不给过户，所以本次交易应是贷款放款时间决定过户时间。10月29日贷款放款后，本案合同仍可以继续履行，但范**、应**拒不配合过户。2．一审判决尚未生效，不存在是否交房的问题。3．伍**于10月7日下午确认收到解除通知，范**、应**于当日晚上配合办理贷款，应当认定范**、应**是以行为的方式放弃了其合同解除权。4．本案违约金、房屋整修费过高，请二审法院酌情考虑调整。综上，请求驳回范**、应**上诉请求。

伍**上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回范**、应**一审的全部诉讼请求；2．一审、二审诉讼费均由范**、应**共同负担。事实和理由：1．关于过户时间的理解。双方约定第二期房款由贷款等支付，双方应于贷款审核通过后，于8月30日前到房产交易中心申请产权过户。虽然约定了8月30日之前过户，但根据交易流程，银行贷款通过后，双方才能办理过户手续。伍**并未被银行拒贷或额度不足，仅是贷款迟延2个月，即便违约，也是迟延违约而非根本性违约，合同还可继续履行，不应由伍**单方面承担全部非实际损失。2．一审法院解除合同的法律适用错误。即便合同约定了解除条件，但伍**于10月7日确认收到解约函并不意味着当天合同解除，因范**、应**于当日配合伍**再次办理贷款手续，可见其并未行使解除权。在续办期间，范**、应**亦未作出解除合同的意思表示，直到贷款通过，过户条件成就，范**、应**反而放弃履行，拒绝配合过户，其行为亦构成违约。3．一审判决违背合同法维护交易稳定的基本原则。范**、应**在收到定金后，就将房屋交付给伍**并同意其装修。伍**已经进行了装修并支付了一半房款，目前已经具备支付二期房款的条件，本案所涉合同继续履行有利于交易稳定。4．一审存在程序违法。双方当事人均提供了微信截屏作为证据，但一审法院只采纳了范**、应**提供的证据，未采纳伍**提供的证据。一审庭审前，伍**申请证人出庭作证被拒绝，向法庭提出反诉请求并提交反诉状及相关证据亦遭到拒绝。一审庭审中，一审法官发表对伍**不利的观点，损害了伍**的诉讼权利。综上，请求依法改判如所请。

范**、应**辩称，1．不同意伍**的上诉请求，一审判决支持了范**、应**作为守约方对约定解除权的行使，利于合同当事人摆脱不良合同束缚、提高交易效率。2．履行合同约定义务和权利放弃必须明示是两个不同的概念。解除权的放弃必须是明确的意思表示，双方自2020年9月30日后再未达成过书面协议，范**、应**2020年10月7日配合办理贷款的行为并非放弃其解除权，而是履行其合同义务。3．系争房屋是办公楼而非居住用房，购买系争房屋是商事主体的投资行为，双方签订的居间协议中有明确的现金补足条款约定，即若伍**银行贷款未通过或额度不足时，应在过户前将相应房款支付给范**、应**，伍**应对违约风险有预见和控制能力。4．范**、应**出售系争房屋的目的是为了给母亲购买养老用房，伍**对此亦认可，现因伍**的违约行为致使合同目的不能实现。综上，请求驳回伍**的上诉请求。

范**、应**向一审法院起诉请求：1．确认双方所签订的关于系争房屋买卖合同（补充条款、附件）、协议书均于2020年10月7日解除；2．伍**向范**、应**偿付逾期付款赔偿金77，500元；3．伍**向范**、应**偿付解约违约金310万元；4．伍**向范**、应**归还上海市黄浦区XX路XX号XX室房屋，如果逾期未归还房屋，则伍**向范**、应**支付房屋占有使用费，自2020年10月8日起计算至实际归还之日止，房屋使用费按照1，000元／天计算；5．伍**向范**、应**偿付房屋整修费180万元；6．伍**已向范**、应**支付的房款745万元，在直接抵扣上述伍**应承担的债务后，剩余部分由范**、应**向伍**返还。

一审法院认定事实：2020年5月27日，双方当事人签订房地产买卖居间协议，编号0008197。内容：出售方（甲方）范**、应**，买受方（乙方）伍**，居间方（丙方）上海XX有限公司。甲方转让系争房屋于乙方，转让价格共计1，550万元。伍**应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（如需）当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元，通过以下方式支付：乙方应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。同年5月30日，双方签订补充条款，约定：房屋总价款仍为1，550万元（净到手价格，不含佣金），乙方支付定金100万元。1，550万元房价拆分为合同价1，490万元及装修补偿款60万元。约定甲方同意提前交房，乙方在2020年6月30日前付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给甲方，剩余贷款745万元由银行放款于甲方。

上述协议签订后，双方当事人即于2020年7月2日正式签订上海市房地产买卖合同（编号3975505）（含补充条款、附件）。约定：出售人（甲方）范**、应**，买受人（乙方）伍**，通过上海XX有限公司居间介绍，甲方依法取得的房地产权证号为沪（2020）黄字不动产权第XXXX**，房地产座落：XX路XX号XX室，房屋类型办公楼，建筑面积180.09平方米，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为1，490万元，在2020年8月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件3明确写明：乙方应支付甲方首期房价款计745万元，乙方已在双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付范**、应**定金100万元及部分房价款400万元，乙方应于2020年7月31日前（含当日）通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房款计245万元。第二期房价款745万元，乙方应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。合同补充条款另约定：乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，甲方解除合同的，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20％的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方等。同日，双方当事人又签订协议书一份，约定：若因乙方违约导致买卖合同无法正常履行，乙方应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿甲方房屋装修费180万元。如因甲方违约导致合同解除，则同样甲方应向乙方赔偿装修费损失180万元。

在履行上述合同时，伍**在支付合同约定的部分首期房款245万元时即发生逾期支付的情况，经范**、应**催讨，双方当事人于2020年7月2日签订补充条款一份，约定：由于乙方（伍**）未按合同约定于2020年6月30日支付完首付，余下245万元首付未付，现甲方（范**、应**）同意乙方从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给甲方利息损失。乙方须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未支付，则房屋买卖合同自动解除，乙方应偿付甲方违约金（合同总价的20％），且赔偿甲方原有的装修损失180万元。后该部分逾期付款利息伍**已向范**、应**实际支付。同时其余应付的首期房价款，截止至2020年7月13日伍**共计付款745万元，对此范**、应**予以确认，表示收到该款，金额没有异议。同时明确，依据双方的合同约定，在伍**承担了其应负的违约和赔偿责任（直接抵扣相应款项）后，剩余的已付房款可以由范**、应**退还伍**。

范**、应**实际于2020年6月左右即将系争房屋交付于伍**使用。之后由于伍**申请办理的贷款745万元（用于支付第二期房价款）发生延期，直至2020年10月29日才得以经相关银行审核通过。期间，2020年9月15日，范**、应**以律师函方式，告知和催告伍**，内容：合同约定于2020年8月30日前过户，伍**应于过户前付清全款，但伍**却严重违约，至今尚有805万元未支付，希望伍**在收函之日起3日内将钱付清，如仍然不付，范**、应**有权解除合同，并要求伍**赔偿违约金及装修损失等。后同年9月30日，范**、应**又向伍**发出解除买卖合同通知书一份，明确：伍**在收到上述律师函后仍未按照约定期限付款，因此范**、应**行使合同约定解除权，并要求伍**搬离并归还系争房屋，偿付房款总价的20％的违约金，和房屋装修损失180万元等。对于上述两份函件，伍**于2020年10月7日均确认收到，未有异议。

一审审理中，伍**坚持认为，伍**的情况不属于贷款未获批。延误和未通过是不同概念，伍**并非申请贷款被拒绝，而只是延误，同时认为在2020年10月7日范**、应**还同意配合伍**办理延期贷款，故范**、应**现在的单方解约行为是不合法的。伍**要求继续履行合同。对此，范**、应**未予认可，伍**也未能提供相应的事实和法律依据。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点涉及：1．伍**坚持认为，其贷款延期虽是事实，但结果并非是遭到银行拒绝贷款，而仅仅是影响到了交易（过户）时间，因此，伍**的行为并非根本性违约（而导致买卖合同提前解除）。对此，法院难以认同。因现已查明的事实和证据均表明，在第二期付款义务到期时，乙方即伍**选择的系银行贷款方式，同时约定如逾期（获得贷款）则应及时在申请产权过户之前向中介或范**、应**用现金的方式支付相应部分房价款，如不然，则构成违约，范**、应**有权解约并请求赔偿。而房屋买卖合同约定的过户时间是2020年8月30日，审理中伍**提供的相关证据证明，伍**最终获得贷款的时间在2020年10月29日，已大大超出了合同约定的时间，也超出了双方当事人自己的预期，当然贷款延期获批的原因和范**、应**无关，和伍**本身的资信能力等可能也无关，对此双方并无异议。但是，法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定（且本案涉案交易经双方多次以补充条款，协议书明确约定）的情况下，伍**却未及时履行其付款义务（尤指第二期的房价付款义务，其首付房价款部分伍**同样有逾期支付情况，且为此还偿付了利息），在最终并未能取得本案范**、应**谅解和许可的前提下，相应的违约责任伍**是无法免除的。2．由于伍**违约，就范**、应**的解约行为而言，依据合同法相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。另依据本案涉案合同的约定，伍**逾期履行债务超过十日范**、应**即享有单方解除权的条件也早已成就。本案范**、应**相关解约律师函已送达伍**，同样依据法律规定（及本案涉案合同的自身约定），合同自解约通知到达对方时解除。范**、应**的解约通知于2020年9月30日发出，于10月7日经伍**以微信方式确认收到，故范**、应**诉请确认双方的系争房屋买卖合同（含补充条款、附件）及协议书均于2020年10月7日解除的请求，有事实和法律依据，法院依法予以支持（至于伍**坚持认为的，事实上2020年10月7日范**、应**仍同意配合伍**延期办理贷款，故范**、应**之前的单方发函解约行为系不合法的观点，由于伍**并未能提供相应的事实和法律依据，范**、应**也未予以认可，故法院依法不予采信）。同时伍**理应承担相应的违约责任，其导致的范**、应**的合同目的无法实现，而产生的经济损失，包括系争房屋的装修损失180万元等，有相应的事实和法律依据（双方的协议书中亦予以了确认违约方的该部分义务），对此，伍**并无异议，因此，法院依法当予以支持。至于伍**认为范**、应**主张的违约金（房款总价20％）的数额过高的观点，法院依法亦难以认同，因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大，结合本案相关已查明事实表明，本案范**、应**由于伍**的违约（逾期付款、逾期过户）而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任（可能数额也不会太小）。因此，考虑到我国合同法相关的法律规定，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案伍**违约导致的实际后果，范**、应**至今未能正常另行购房成功等（房屋市场交易价格变动风险），经济损失巨大，故法院对范**、应**主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式，应为适宜的。另对于范**、应**主张的有权直接将伍**已付房价款项抵扣完上述违约金、赔偿金后，再将剩余的部分退还伍**的观点，亦因有合同依据，与法无悖，且未实际影响到伍**的合法权益，故法院对此亦予以许可和采纳。3．对于范**、应**主张的逾期付款产生的赔偿金部分的请求，法院认为，结合上述2点意见，该部分请求应已吸收合并到上述的违约金和实际装修损失诉请中，不应再单独计算，否则，则有不恰当加重当事人负担的嫌疑（虽则本案伍**是违约方，这是无疑的），因我国法律不仅对守约方，对违约方的合法权益同样亦应予以注意和保护。同理，对于范**、应**举证中提到的律师费损失等，范**、应**并未单独将其作为一条诉讼请求，同时从公平诚信的角度出发，范**、应**即使单列了该条请求，法院大概率也是依据上述相同的吸收合并的原理，予以同样处理（即不会单独再就该律师费损失予以支持）。4．关于双方当事人及居间方（丙方）共同签署的原房地产买卖居间协议，则因当事人已于之后签订了正式的标准样本的上海市房地产买卖合同（即俗称的“网签合同”），所有原居间协议中涉及到的买卖合同义务均已转移确认至后合同中，故该居间协议的解除与否已无需再在本案中单独予以提及（范**、应**诉请解除的标的中亦未提及），也未尝不可。因如涉及到本案双方当事人与居间方有佣金等纠纷（在本案审理中，双方当事人均自认无佣金纠纷），则与本案纠纷的处理亦无关。5．至于审理中，伍**坚持认为的系争房屋的房价款，伍**已实际支付了50％，故原房屋买卖合同应予以继续履行为妥的观点，虽具有一定合理性，如尽量维持合同交易的持续和稳定性，有利于减少合约双方的损失，但在本案范**、应**坚持依据合同约定，所赋予其的单方解除权（及损害赔偿权）的情况下，则伍**所提出的所谓因已经支付了房款50％而导致合同不能解除的观点，是显然没有任何相关法律依据的，我国的合同法相关规定及相应的关于买卖合同的司法解释，并无相关的强制性的规定（即买受人付款超过房价50％则合同不得解除，请注意，本案涉案买卖标的系二手办公楼，并非一手商品房或一般意义上的居住用房），对此，法院也只能无奈地表示遗憾（因法院已注意到给予双方充分合理的庭外和解时间，以期双方或许能继续履约），法官不得拒绝裁判，且只应也只能依据现有的法律规定进行裁决，本案涉案的房屋买卖合同，并非我国法律必须予以强制保护履行（否则将损害国家、公共或第三人利益）的特殊合同，换言之，如在本案范**、应**享有合法的单方合同解除权的情况下，却强行判决双方继续履行合同，则反而有构成“强买强卖”的风险，这是严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则的。综上，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。

一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，2017年《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：一、确认范**、应**与伍**就上海市黄浦区XX路XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（含补充条款、附件）、协议书均于2020年10月7日解除。二、伍**应于判决生效之日起十日内搬离并归还范**、应**上海市黄浦区XX路XX号XX室房屋，如逾期，则应追加支付房屋占有使用费，按照1，000元／天的标准计算，计算至实际归还之日止。三、伍**应于判决生效之日起十日内一次性偿付范**、应**违约金310万元。四、伍**应于判决生效之日起十日内一次性偿付范**、应**房屋整修费损失180万元。五、在范**、应**处的伍**已付购房款745万元，应在直接抵扣上述二、三、四项被告伍**应负债务后三日内，由范**、应**将剩余部分款项一次性退还给伍**。六、范**、应**的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，伍**提供：1．伍**个人信用报告，旨在证明伍**在贷款申请方面没有过错。2．装修预算书，家用中央空调系统、地面水循环采暖系统、中央水处理系统的销售及安装合同、家具购销合同，旨在证明系争房屋装修已经完成了80％-90％。3．申请美凯龙爱家房地产工作人员叶某出庭作证，旨在证明贷款申请过程中，伍**不存在过错。第一次贷款未审批通过后，尚在约定付款和过户时间内，范**、应**同意换一家银行申请，并配合重新办理银行贷款，第二家银行的贷款曾延长一个多月，范**、应**也配合办理了手续，后银行同意放款，范**、应**不同意过户，导致合同无法继续履行。范**、应**未提供新证据，对伍**提供的证据及证人证言质证如下：1．对信用报告的真实性不认可，根据双方约定，申请贷款没有通过或额度不足时，伍**也应当在产权过户之前，将相应房款支付给范**、应**。信用报告恰恰证明了伍**的贷款申请尚在审批状态，没有通过。2．对装修预算书，家用中央空调系统、地面水循环采暖系统、中央水处理系统的销售及安装合同、家具购销合同的真实性不认可，范**、应**已经交付了房屋，交付后伍**进行了装修，伍**在9月30日收到解除通知后就应当交还房屋并防止损失扩大，对其9月30日之后扩大的损失不予认可。3．对证人证言的真实性部分不认可，实际上10月7日范**、应**曾配合伍**申请贷款，同日伍**确认收到解除合同通知书。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点有如下几点：第一，系争房屋买卖合同是否应继续履行。伍**上诉称范**、应**于2020年10月7日配合其办理贷款的行为系对自身解除权的放弃，本院认为，伍**未在约定日期前支付第二期购房款已经构成违约，范**、应**虽后续配合其办理贷款，但并无在案证据证明双方达成延期履行的合意，亦不足以推导出范**、应**系以行为的方式放弃其单方解除权，故本院对其该项主张不予采纳。本院认为，根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同；根据双方合同约定，伍**逾期付款超过十个工作日则范**、应**享有单方解除权。本案中，范**、应**于伍**逾期付款后发函行使合同解除权符合法律规定和合同约定，一审法院依照双方确认的解除通知到达时间及范**、应**诉请，判决涉案合同及补充条款、附件于2020年10月7日解除，并无不当，本院予以维持。第二，房屋占有使用费的计算。范**、应**上诉称应自2020年10月8日起计算至实际归还之日，本院认为，本案双方就系争房屋买卖合同应解除还是继续履行展开争议，伍**系因银行贷款延迟而无力支付后期房款，二审中双方亦认可其于2020年10月7日去银行共同办理贷款事宜，且伍**截止2020年7月13日已经支付了系争房屋的一半房款，上述事实导致伍**对继续履行合同存在一定期待，其占有使用系争房屋并无主观恶意，故一审判决第二项并未判令从合同解除之日起支付房屋占有使用费，并无不妥，本院予以认可。第三，范**、应**上诉请求伍**赔偿逾期10个工作日付款的赔偿金77，500元，本院认为，一审法院对该部分款项不予支持的理由已经充分论述，本院予以认可，不再赘述。第四，伍**上诉称一审法院程序违法。本院经审查认为，并无程序违法之事实，亦未侵害伍**之诉讼权利，本院对伍**该上诉请求不予采信。综上，范**、应**及伍**的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币28，937.5元，由上诉人范**、应**负担人民币1，737.50元，由上诉人伍**负担人民币27，200元。

本判决为终审判决。

审判长　李伊红

审判员　周　喆

审判员　谢亚琳

二〇二一年十二月一日

法官助理　姜英超

书记员　黄琪隽