2.0时代|低成本撬动千亿级文旅地产新玩法？
导读：旅游地产作为我所判断的未来7大新兴产业之一，必将在未来20年之内快速增生，但是我所说的这个旅游地产跟过去相比有不一样玩法。
我把过去那种自己拿地自己建设然后慢慢投资等待回报的旅游地产开发方法称为1.0模式，今天我要讲一下旅游地产2.0的开发体系。2.0开发体系跟1.0是截然不同的，它有3大特征。
第一，合作方式拿地，快进快出。
旅游地产的地源是它的一个重大资产，所以拿地对于所有做旅游的老板来讲都是最头痛的问题。根据我个人操盘旅游地产的经验，最好的方法不是从头找地，跟政府谈判，去做拆迁甚至是和当地村民去沟通然后租下来办审批等等，因为这么一套的流程下来差不多需要3到5年才能完成。我建议不要用这种传统的方法拿地，而是找那些已经有地的老板来合作。
很多人会说这样的老板怎么舍得和你合作呢？其实这就要看你怎么和他沟通谈判了。有地却不知道怎么开发，或者开发一段时间却不是很理想的情况，在广东省我就能找出10处以上。要么有湖，要么有山，要么有温泉......种种的资源，很多老板已经把这些稀缺性的旅游资源拿了下来，但是他们却不知道怎么开发，不知道怎么融资，不知道怎么宣传，不知道怎么设计等等，这种情况比比皆是。
我就是喜欢和这种老板合作，跟他合作不是说把他手里的资源买下来，而是跟他签订一个租赁协议或者分红协议，用最低成本甚至是0成本把这个地的使用权拿到，可以为我所用，这就是成功的第一步。拿地的方式，一定要嫁接在别人的基础之上快进快出。
第二，投入的模式要改变。
过去做一个500亩地的温泉度假村的开发费用差不多要投入5000万到1个亿，然后建设1年半到2年，慢慢盈利慢慢回收，这个方式太慢了。
我们要用互联网金融的思路，要用快打的方式，实现在我投入资金之前就要把资金回笼，用未来的现金流才支付今天的成本。所以建设起来一定要把现金流的运转提前。
很多人会问这怎么做呢？其实里面的方法很多。我举个例子，比如说我可以卖会员卡，我把旅游景区未来1-3年的服务如住宿、餐饮、观赏等增值服务打包，把未来3年的服务做成会员卡，提前就把它卖掉。比如一张会员卡卖1万，卖100张就是100万，卖1000张就是1000万。卖得越多，把未来的现金流锁定得就越好。
所以我可以用未来的钱用做今天项目的运转，一个旅游景区假设前期要投5000万，说不定投500万我就可以把这个景区建完，剩余的钱都是从客户的消费款提前支出。在实际的操盘中，我已经总结出一系列的方法怎么做预收式的滚动投资。
第三，营销体系要改变。
原来的旅游景区的营销方法都是傻大黑粗的，赚的钱第一个最主要的就是门票，第二个餐饮，第三个住宿，第四个其他一些增值的服务。在我看来，这种模式已经有点落后了，很多旅游景区经营不善就是因为它的盈利模式有问题。
那么我们现在正在策划的旅游地产的模式是什么呢？免费策略，你到我这里来，很多基础的项目完全免费，当然我要控制人数，控制客户的质量，你只要把我景区的人带旺了，自动周边的业务都会带旺。
就好像以前，网游要收费，后来史玉柱做征途的时候他就直接改成玩不收钱，买设备和提供一些增值的服务要收钱。旅游景区是一样的，在保证基础服务品质的基础之上，我吸引大量的精准客户来到我这里，我把别的景区的人吸引到我这里来，只要有人气就有财气，然后通过增值的服务来赚后续的钱。
比如说你泡温泉，你不想泡公共的温泉，想泡更好的，那不同的池我要收不同的钱；或者你想住一晚，我收钱；你吃东西买水，我收钱；你租一个衣柜我收钱；合影，收钱......不同的体验我收不同的费用。只要有人气在旅游景区就可以赚取财气来。
很多旅游景区不懂这个奥妙，总想通过赚门票钱来赚钱，这是一个大错特错的思维。做旅游景区就要做先赚人气后赚财气的模式。所以在营销体系上，旅游地产要彻底改变。
第四个，旅游地产除了做观赏和娱乐以外，还可以把养老和医疗结合起来。
医疗地产和养老地产加起来叫医养地产，未来将成为重点发展的方向。比如说以泰康人寿为例，这个拥有5300亿资产的集团就已经开始在中国布局，做医养地产。同样的一个社区，除了有基础的物业服务以外，还有医疗服务和养老服务。这样那些高端人群就愿意在这个地方来消费，长久的生活。
旅游度假村都有一些共同的特征，一离核心城市不是很远，交通相对便利；二它往往环境特别好，空气特别好，如果我再增加医疗和养老这些增值服务，就可以把客户长久的生活圈给固化在我的这个平台上，我可以赚后续更多的服务的钱。所以未来旅游和金融、医疗、养老以及一些基本的消费都将深度的结合，形成一个混合的新型业态，为旅游地产2.0的玩法。
平台推荐：文旅地产成为中大小房企谋求战略转型方向！究竟如何玩转文旅产业，做好旅游地产，促进产业跨界融合大发展？文旅地产的”个性体验时代“新玩法、“及”新模式“？9月10-11日《第二届中国文旅地产总裁峰会》二十余位一线操盘大咖分享、“互联网+资本+设计+内容+运营+盈利”。
“《第二届中国文旅地产盈利模式创新总裁峰会》”在互联网+新时代大战略下，文旅地产等如何拥抱互联网寻得市场先机？
【峰会时间】 2016年9月10-11日 （2天1夜）
【峰会地点】 中国●北京
【参会对象】 房地产及产业链董事长及核心高管
【抢票热线】 186-182-82051
【短信报名】编辑（公司+姓名+职位）发送至18618282051
【主办单位】、全联房地产商会、清华房地产总裁商会、星浩投资、华城汇、中清商学院、
峰会主题：
【第一板块】文旅地产项目资源与主题运营（横店影视城年客流量过亿、万科良渚文化村、万达文旅、解晓东“理想音乐节”）
【第二板块】文旅项目互联网+内容创新与核心价值（途家—度假租赁估值10亿美元、驴妈妈、77 文创园、宽窄巷子）
【第三板块】文旅项目投融资创新之路（赛伯乐、九鼎、创丰资本文旅地产金融）
【第四板块】民宿与中国精品酒店价值实现模式与运营（莫干山、中安民宿、皇家驿站、 钞库十八号、世贸酒店）
第一板块：文旅产业发展趋势（9.10上午）
主题：我国旅游产业的政策规划和发展趋势
嘉宾：戴斌
职务：中国旅游研究院院长
主题：主题公园开发运营之横店理念与实践
嘉宾：殷旭
职务：横店集团副总裁
主题：文旅地产与文化品牌
嘉宾：卢强
职务：德懋堂投资有限公司董事长
主题：文旅项目的运营与营销
嘉宾：徐道明
职务：万达旅业副总裁
主题：走进梦想小镇——万科良渚文化村
嘉宾：沈毅晗
职务：万科良渚文化村大屋大顶图书馆馆长
第二版块：文旅项目资本运作（9.10下午）
主题：后工业化背景下文旅产业的创新与创意
嘉宾：宋瑞
职务：中国社科院旅游研究中心主任
主题：住宿分享的新趋势
嘉宾：罗军
职务：途家创始人
主题：产业基金会投什么样的文旅项目
嘉宾：范恒涛
职务：中信产业基金副总裁
主题：让文旅插上科技的翅膀
嘉宾：张辉
职务：赛伯乐投资集团战略合伙人
主题：文旅项目股权融资的渠道及方式
嘉宾：彭 震
职务：创丰资本副总裁
对话：文旅项目资本运作与盈利模式创新高端对话
嘉宾：宋瑞、冯少英、罗军、范恒涛、张辉、彭震
第三版块：中国精品酒店与民宿价值的实现模式（9.11上午）
主题：全域旅游与住宿业发展趋势
嘉宾：厉新建
职务：北京第二外国语学院旅游管理学院院长
主题：文旅综合体与精品酒店的新生态
嘉宾：甘圣宏
职务：世贸君亭酒店管理公司执行总裁
主题：民宿产业发展的战略思考
嘉宾：王龙江
职务：众安集团首席思想官、民宿产业发展公司CEO
主题：全产业链的精品酒店咋玩？
嘉宾：梁滨
职务：钞库街十八号创始人
主题：皇城根下的文化风景
嘉宾：刘少军
职务：皇家驿站创始人
对话：如何破译精品酒店与民宿的盈利密码？
嘉宾：厉新建、甘圣宏、王龙江、梁滨、刘少军
第四版块：文创项目内容创新与核心价值（9.11下午）
主题：地产变小 文创变大——艺术小镇的新模式
嘉宾：陈少峰
职务：北京大学文化产业研究院副院长
主题：互联网文化创意产业园运营模式
嘉宾：齐康丞
职务：中关村互联网文创产业园管理有限公司董事长
主题：宽窄巷子——最成都的体验
嘉宾：刘伯英
职务：中国文物学会工业遗产委员会会长
主题：旅游IP与文旅创新
嘉宾：洪清华
职务：驴妈妈旅游网创始人 景域集团董事长
主题：拥抱内容时代的文化旅游创新发展之路
嘉宾：李文捷
职务：易肯设计院院长
主题：从城市更新到文创生活营造
嘉宾：王雷
职务：北京77文创园董事长
对话：创新为本，内容为王，和大咖一起撬动文创
嘉宾：陈少峰、刘伯英、解晓东、王雷、李文捷、洪清华
【报名方式】
1、直接拨打电话18618282051长按复制）申请贵宾席位！
2、微信报名：添加微信 M1573669 备注企业、职务、申请席位！
长按上方二维码 备注 姓名+公司+职位