中金：坚定“房住不炒”，房地产税试点渐近
10月23日，第十三届人大常委会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，同日财政部及税务总局召开记者会。
摘要
房地产税是政策必选项，有利于房地产行业长期平稳健康发展。这不仅是构建中国房地产实体资产持有环节税收制度的核心要素，更是推进和深化中国财税体系改革的重要制度性设计。我们认为当前时点人大常委会的授权，充分展现了中央层面推进房地产市场长效机制的坚定决心与积极态度，也是共同富裕的应有之意。故推进房地产税应属情理之中、预期之内。
实操层面应当是相机的、差异化的、循序渐进的。总书记近期在《扎实推动共同富裕》的文章中要求积极稳妥推进房地产税。正是因为房地产税的重要意义，其推出的政策态度必须是“积极”的；而考虑其巨大影响，实际进程又应当是“稳妥”的。此次人大常委会授权国务院五年试点期限，并须“统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况”，这意味着现阶段将精选试点城市、谨慎试点力度。我们认为试点可能率先在新房供给潜力相对偏弱（人口净流入量大、新增用地不足、房价长期管理压力较大）、需求结构亟待优化（当地投资购房占比突出）、经济相对发达（宜加快共同富裕）、且基础条件较好（住房产权清晰简单、信息完备）的城市和地区开展，全面推广则将在试点经验充分、立法工作完备之后。财政部和税务总局有关负责人答记者问时表示“将依授权起草办法（草案）并按程序做好试点各项准备工作”，亦体现出积极中不失稳妥的态度。我们认为试点正式启动的时点选择也将充分考虑长期制度构建和短期市场稳定之间的平衡，且在实施范围、力度等方面循序渐进、因城而异。
房地产税试点短期可能压制市场各方预期，但有利于引导中长期供需再平衡。我们提示房地产税试点可能触发房价在一定程度上的调整预期，“房住不炒”观念进一步强化，这将在大幅压低投资性购房需求的同时，促进拥有多套房产的居民家庭释出闲置住房。虽然短期内可能增加应对当前楼市疲弱、投资乏力问题的复杂性，但在中长期而言，则既有助于在大城市新房库存整体偏低且明年新房供给潜力偏弱的情况下改善供需状况，也有利于稳定房价预期。展望后市，我们判断销售、投资等基本面指标短期仍将延续下行趋势，何时筑底回升须重点关注信贷端政策的调节力度。
风险
试点范围、力度超预期；基本面超预期下滑；房企信用风险加速恶化。
正文
房地产税：财税结构与市场发展阶段相适应的必选项
海外语境下的房地产税
经历数十年发展与改革，以美国为首的发达国家已形成了一套较为完善的房地产税税收政策体系，对中国如何稳妥推进房地产税落地、促进地方政府财税制度改革具有重要的借鉴意义。
► 房地产税是地方政府财政收入的重要来源，且与实际支出有较强匹配性。对于海外发达经济体，房地产税占地方财政收入的比重普遍在15%-35%区间内，既是地方政府的主体税种，也是最为重要、稳定可靠的财政收入来源。该税收收入与实际支出的对应性强，主要用于提供社区公共服务、维护城市基础设施等。以美国纽约州为例，2020年房地产税占州政府税收收入的40%，其支出用途为教育投入、行政支出、市政设施与居民医疗，分别占比31%、28%、22%和19%。
► 海外成熟市场房地产税的征收准则具有一些共性特征：1）对住房及其关联土地同时征收房地产税，即“房地一体”原则；2）税率普遍在0.5%~2%区间内，地方政府对房地产税率具有较大裁决权，通过以“以需定收”即基于下一年度财政预算来调整税率；3）普遍采取能有效反映实际纳税能力的从价计征模式，这隐含着市场中存在大量专业的第三方房地产估值机构；4）针对特定群体（如老人、残障人士等）或场景（如房屋评估价值增长过快）设置有差异化的税收优惠与税负限制。
► 房地产税本质是一种财产税而非调节税。海外实操经验（仅有日本、韩国采用过房地产税调节市场）表明，房地产税的设立伊始会通过增加持有成本抑制住房投机行为，并在短期内发挥平抑房价的效果。随着政策的平稳运行，房地产税与房价间的调节关系会逐步趋弱甚至消失，并更多发挥着补充政府公共财政收入的作用。这是因为作为一种财产税，房地产税注重长期内的稳定性，较难满足市场调节工具对灵活性和时效性的要求。
图表1：海外成熟市场房地产税制度汇总
资料来源：各国统计局及财政部官网，《Land and Property Taxation in 25 Countries: A Comparative Review》，中金公司研究部
图表2：2020年美国各州房地产税占地方财政收入的比重主要在10%-30%范围内
资料来源：美国联邦统计局，美国经济普查数据，中金公司研究部
图表3：2020年美国各州房地产税税率主要在0.5%-2.0%范围内
资料来源：美国联邦统计局，美国经济普查数据，中金公司研究部
图表4：发达国家房地产税占地方财政收入比例普遍超过20%
资料来源：各国统计局，中金公司研究部
注：右图各国数据时间为2016-2018年
上海、重庆现行试点：积累宝贵实践经验，仍有较大改善空间
自2011年1月起，上海与重庆开展试点已有10年，为房地产税的推进工作积累了宝贵经验。但从财税转型、平抑房价的效果上看，试点工作仍有较大的提升空间。
► 绝对税收规模有限。2011-2019年期间，两城市房地产税占一般公共财政收入的比重没有发生明显变化，稳定在1%-2%，远低于海外主要成熟经济体水平。需要说明是的，上述试点城市房地产税主要来自于商业、工业等其他类型地产。
► 试点实行后房价涨幅依旧不低。2011年1月上海、重庆实行房地产税改革试点后，年内两市二手房销售价格均呈现出明显回落（上海-1.0%，重庆-1.8%）,但是在之后的年份（尤其是2013年后）房价仍然处于长期上涨趋势，以上海为例2013-2020年间二手房销售均价的年化复合增速约为7.2%。
当然，这并非意味着上海、重庆的房地产税试点工作对地方财税转型和稳房价毫无作用，我们认为其效果相对不显著可能与征税准则设计与具体执行环节存在的一系列问题有关。
► 从细则设计看，试点城市房地产税征收门槛高、税基小且税率整体偏低。主要体现为三方面：1）征收对象范围窄，仅对特殊物业或（试点办法实施后）两套及以上住房征税；2）应税家庭的免征点高，以上海市普通三口之家为例免征面积为180平；3）税率低，上海和重庆最常见税率为0.4%和0.5%，仅为美国的1/3-1/4。我们认为，试点城市从征税对象选取与免征点设计更倾向于海外语境下的“空置税”或“豪宅税”，但海外空置税税率一般为本地房地产税率的三到四倍（约3%-4%左右），征税准则设计问题或一定程度上削弱了试点效果。
► 执行过程或存在房屋估计不准确、住房信息登记不完善等问题有待进一步改善。比如试点城市在房产税征收暂行办法的政策规定中，提到了由于目前条件技术的不成熟，以房产交易价格作为税基，这一定程度上影响了税基计算的准确性。
图表5：设立房地产税试点后，上海与重庆房地产税占一般公共财政收入的比重未有显著改变
资料来源：Wind，上海市统计局，重庆市统计局，中金公司研究部
图表6：设立房地产税试点后，上海与重庆二手房销售价格短期呈现出一定回落，中长期仍保持较快增长
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：上述指数数据来自于70城二手房销售价格指数，以2010年8月为基期（=100）进行调整
图表7：上海、重庆个人住房征收房地产税改革试点的暂行办法细则梳理
资料来源：上海市人民政府网站，重庆市人民政府网站，中金公司研究部
征收房地产税须注意哪些要点？
围绕如何深化和完善房地产税试点及推进工作，我们提出以下几方面的思考：
构建多层次的住房体系是全面开征房地产税的前置条件。政策性住房产品达到较为可观的比例时，商品住房有望逐步实现市场机制下的平稳运行，并为房地产税提供充足、高质量的税基，这是影响其实施效果的客观条件。
基础性的支持工作有待逐步完善，试点工作须循序渐进。在房地产税试点阶段，需要加大力度推动基础性工作的落实，为全面开展房地产税打下夯实的基础。具体包括但不限于：完善不动产统一登记等配套制度建设，做好“以人查房”的信息技术准备；构建合理的住房估值方法，培育中立的专业评估机构，并成立估值争议处理机制。我们建议试点工作优先在新房供给潜力相对偏弱（人口净流入量大、新增用地不足、房价长期管理压力较大）、需求结构亟待优化（当地投资购房占比突出）、经济相对发达（宜加快共同富裕）、且基础条件较好（住房产权清晰简单、信息完备）的城市和地区开展，以增强试点经验的可借鉴性，全面推广则在试点经验充分、立法工作完备之后。
房地产税的实际推出应兼顾效率与公平。一方面，“量能课税”是税收公平的准绳，具体来说在征收房地产税的过程中须充分考虑不同家庭所拥有住房套数、性质、面积等方面的差异性，例如对家庭唯一住房且在一定人均使用面积之内应给予充分免征、基于住房资源的占有情况实行足够梯度化的累进税率等等；另一方面，尽量避免房地产税对正常经济生产和居民生活的影响，比如按月或按季度缴纳税款、若按时足额缴纳予以适量优惠都有助于降低征管成本、提高纳税人的遵从度。此外，我们不建议完全复制海外经济体的税收制度设计，但可以适当借鉴一些较为普适的征税方法和规则（比如1%-2%的税率、按物业公允价值计征等），并与中国住房、土地市场的实际情况相结合，同时充分考虑各地实际状况因城而异。
房地产税试点有何影响？
房地产税试点短期可能压制市场各方预期，但有利于引导中长期供需再平衡。我们提示房地产税试点可能触发房价在一定程度上的调整预期，“房住不炒”观念进一步强化，这将在大幅压低投资性购房需求的同时，促进拥有多套房产的居民家庭释出闲置住房。虽然短期内可能增加应对当前楼市疲弱、投资乏力问题的复杂性，但在中长期而言，则既有助于在大城市新房库存整体偏低且明年新房供给潜力偏弱的情况下改善供需状况，也有利于稳定房价预期。展望后市，我们判断销售、投资等基本面指标短期仍将延续下行趋势，何时筑底回升须重点关注信贷端政策的调节力度。
股票层面：短期提示板块回调风险，择机把握优质龙头低吸机会。我们认为房地产税试点工作短期内将给房企带来更大的销售压力，叠加信用市场尚未明显好转，行业出清速度可能进一步加快，未来市场份额将加速向财务、产品、管理均好的龙头开发商聚集。我们提示地产股短期可能面临的回调风险，但这也将是优质龙头房企的低吸机会。
文章来源
本文摘自：2021年10月25日已经发布的《坚定“房住不炒”，房地产税试点渐近》
张 宇 SAC 执业证书编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
王 璞 SAC 执业证书编号：S0080520050003 SFC CE Ref：BOL362
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