中金 • REITs | 公募REITs 月报：市场企稳反弹，交投有望进一步回暖

截至2023年1月31日，中国公募REITs（“C-REITs”）24只上市标的总市值为860亿元，自由流通市值386亿元，1月月度总回报率（含分红派息）为0.32%。美国、中国香港和新加坡REITs总回报指数1月月度涨跌幅分别为+10.30%，+14.55%和+7.08%。

摘要

2023年1月C-REITs市场流通市值加权总回报（含分红）0.32%，价格回报为0.17%，中证REITs全收益指数上涨0.38%。产权REITs流通市值加权总回报为-0.07%，月度跌幅相对2022年12月（-1.12%）进一步收窄企稳。经营权REITs流通市值加权总回报为0.79%，月度涨幅有所收敛。1月场内日均成交额环比-4%，降幅有所收窄。估值方面，我们测算1月末P/NAV倍数为1.17（较12月末上升0.01），位于2022年以来的10.5%分位数水平，2022年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为5.5%，2023年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为6.2%。

四季度项目经营持续分化，2022年全年累计可供分配金额平均占管理人预测（同口径）的105.8%。20单REITs发布2022年四季度报告，除首次披露季报的项目外，我们统计余下项目四季度整体基金收入环比平均下滑19.8%，其中高速板块以及鹏华深能REIT环比降幅较大，分别达到22.6%和31.6%。可供分配方面，14单REITs达成或超出管理人22年全年预测值，5单高速REITs的完成率在73.7%~91.4%（详细评论请参见我们于2月3日已发布的《公募REITs四季报解读：破晓，修复可期》）。

中国香港REITs市场继续上涨，美国和新加坡REITs市场止跌并大幅反弹。中国香港REITs继续受香港市场风险偏好提升带动，连续第3个月大幅上涨，1月总回报指数上涨14.55%。受美国通胀边际回落，加息边际放缓预期等因素影响，美国和新加坡REITs市场企稳反弹，分别上涨10.30%、7.08%。

我们认为2月资金面将维持合理宽松，当前REITs相对股债均有一定配置价值，市场交投有望回暖。中期维度，我们建议关注：（1）利率稳定与经济复苏环境下REITs市场整体估值修复机会；（2）具有基本面韧性和扩募推进潜力的项估值回调后的低吸机会；（3）优质新项目和扩募的一级市场参与机会。

风险

项目基本面修复不及预期；扩募落实的进度慢于预期。

正文

C-REITs月度市场回顾

市场规模与收益情况

图表1：截至1月31日，C-REITs总市值达860亿元

注：数据截至每月底
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：C-REITs市场1月收益情况

注：数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs加权平均总回报指数

注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

流动性与资金面

图表4：C-REITs市场成交额及换手率

注：1）数据截至2023年1月31日；2）换手率基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs市场月度大宗交易金额

注：数据截至2023年1月31日
资料来源：上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部

图表6：C-REITs市场1月大宗交易明细

注：数据截至2023年1月31日

资料来源：上海交易所，深圳交易所，Wind，中金公司研究部

图表7：1月资金利率先下后上

注：数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：12月M1-M2剪刀差扩大

注：数据截至2022年12月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：12月社融规模同比仍下降

注：数据截至2022年12月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：1月十年期国债利率上行6bps

注：数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

相对价值与相关性

图表11：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比

注：数据统计区间为2021年6月至2023年1月
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：产权REITs分派率相对3年期企业ABS到期收益率仅略低

注：数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：C-REITs的60日、120日、250日估值分位数当前相对股性资产更低

注：1）数据截至2023年1月31日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM)，可转债估值为百元溢价率
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：C-REITs市场近期动量相对股性资产较低

注：数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）

注：1）数据截至2023年1月31日；2）相关性系数基于日收益率计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：C-REITs与股债收益率30日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：产权类及经营权类REITs与股债收益率30日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

NAV、现金分派率与IRR

图表18：C-REITs基金公允净资产值（NAV）情况

注：1）P/NAV基于收盘价计算；2）除华安张江光大REIT和中航首钢绿能REIT采用管理人披露公允价值参考净值作为NAV外，东吴苏园产业REIT及盐港REIT的NAV采用资产评估公允价值替换资产负债表中的投资性房地产测算，平安广州广河REIT及富国首创水务REIT的NAV采用资产评估公允价值替换资产评估的账面价值测算，浙商沪杭甬REIT的NAV采用资产评估公允价值替换资产负债表中的无形资产测算；建信中关村REIT、华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT、国金中国铁建REIT及鹏华深圳能源REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、华泰江苏交控REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏和达高科REIT采用拟募集金额测算NAV；3）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块期末基金总资产与净资产比例、P/B及P/NAV；4）数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表19：C-REITs全市场P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2023年1月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表20：产权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2023年1月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表21：经营权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2023年1月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表22：REITs1月交投及估值情况

注：1）数据截至2023年1月31日；2）换手率基于自由流通份额计算；3）单体REIT的P/NAV基于收盘价计算，各板块P/NAV根据已有数据采用总市值加权法计算；4）2022年预期现金分派率基于2022年招募书预测现金分派和当前市值计算，各板块2022年预期现金分派率采用总市值加权法计算

资料来源：Wind，中债估值，中金公司研究部

细分板块表现

图表23：产业园类REITs1月价格表现对比

注：1）数据截至2023年1月31日；2）以2023年1月03日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表24：仓储物流类REITs1月价格表现对比

注：1）数据截至2023年1月31日；2）以2023年1月03日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表25：环保类REITs1月价格表现对比

注：1）数据截至2023年1月31日；2）以2023年1月03日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表26：高速公路类REITs1月价格表现对比

注：1）数据截至2023年1月31日；2）以2023年1月03日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表27：保障性租赁住房类REITs1月价格表现对比

注：1）数据截至2023年1月31日；2）以2023年1月03日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表28：能源类REITs1月价格表现对比

注：1）数据截至2023年1月31日；2）以2023年1月03日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表29：产业园类REITs与参考系月度收益率对比

注：1）数据截至2023年1月31日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表30：仓储物流类REITs与参考系月度收益率对比

注：1）数据截至2023年1月31日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表31：环保类REITs与参考系月度收益率对比

注：1）数据截至2023年1月31日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表32：高速公路类REITs与参考系月度收益率对比

注：1）数据截至2023年1月31日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表33：保障性租赁住房类REITs与参考系月度收益率对比

注：1）数据截至2023年1月31日；2）采用前复权收盘价

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表34：能源类REITs与参考系月度收益率对比

注：1）数据截至2023年1月31日；2）采用前复权收盘价

资料来源：Wind，中金公司研究部

境外REITs市场回顾

图表35：美国REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表36：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比

注：1）数据截至2023年1月31日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部

图表37：美国权益型REITs   P/FFO情况

注：NAREIT最新数据截至2022年三季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表38：美国权益型REITs同店NOI同比增速

注：NAREIT最新数据截至2022年三季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表39：美国各板块REITs总回报情况

注：1）2017-2022年数据为年度总回报率，2023年1月数据为月度总回报率；2）数据截至2023年1月末
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表40：中国香港REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表41：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2023年1月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表42：新加坡REITs市场走势

注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2023年1月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表43：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2023年1月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表44：中国香港REITs P/B

注：1）数据截至2023年1月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B

资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表45：新加坡REITs P/B

注：1）数据截至2023年1月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B

资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

文章来源

本文摘自：2023年2月7日已经发布的《公募REITs月报（2023-01）：市场企稳反弹，交投有望进一步回暖》

裴佳敏 联系人 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080121060144 SFC CE Ref：BRY581

张星星 联系人 固定收益 SAC 执证编号：S0080122030064

张文杰 分析员 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259

孙元祺 分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

顾袁璠 联系人 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080121090152

谭钦元 联系人 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080122030137

张宇 分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

杨鑫，CFA 分析员 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref：APY553

陈健恒 分析员 固定收益 SAC 执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref：BBM220

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