案例分析||万科物业员工诈骗业主购车位款案胜诉
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案例分析
万科物业员工诈骗业主购车位款案胜诉
2016年，深圳万科金色家园37个业主通过小区物管人员刘某“购买”车位，刘某收了600多万后卷款到澳门赌博输光。业主钱财车位两空怒而起诉，要求万科履行交易或赔钱。法院上月一审未支持该诉求。
有专家表示，土地随售出房屋转移，开发商不拥有土地，无权处置买卖小区停车位，市民“买”车位时一定要三思。金色家园案引发的讨论未停，万科其他小区又被曝光有车位买卖现象。对此，万科回应：我司从未进行‘车位销售’。”
万科金色家园车位纠纷案
万科金色家园由万科开发，交付后由开发商旗下公司万科物业管理。2016年6月至9月，物管人员刘某通过管家微信号以4.5万元至30万元不等的价格兜售小区车位。小区业主认定刘某兜售行为属万科物业授信，并将协议租赁车位款项转账至刘某个人账户。刘某不仅没能提供车位，所获款项也无法退还，引发纠纷。共计37名业主上当受骗，涉案金额600余万元。
目前，此事已分成了两起案件，一是37名受害业主起诉万科金色家园管家刘某民事案，二是福田区人民检察院起诉万科金色家园管家刘某的刑事案件。目前两案初审已经终结。
法院审理民事案：
刘某兜售车位非职务行为
在民事案中，受害业主认为，业主通过万科物业的管家提供服务完成了购买停车位的手续，因万科物业对其管家的管理存在过失而导致停车位购买协议不能正常履行。万科物业必须继续履行买卖协议，或者即时返还他们用于购买停车位的资金。万科应该承担其作为全国最大物业管理公司的社会责任，维护社会的公正性。
对此，一审法院福田法院认定，刘某的行为既非职务行为，也不构成表见代理，故各原告要求被告就刘某的行为而承担返还车位租赁或车位购买款项及利息的诉请缺乏依据，本院不予支持。理由是，虽然刘某是小区物管工作人员，但其管理职责不包括出租或出售管理区域内车位，其行为不是依据金色家园服务中心的意思所进行的行为，而是基于个人的意思实施的诈骗行为。
广东华商律师事务所律师周争锋向南都记者表示，法律有个专门的术语是职务代理，不再是职务行为问题。而对于刘某收款要看以谁的名义来收，实际上这个案件第一笔费用很关键，进入的是公司账户，公司在多收钱以后，没有退交给业主，法律上认可这回事。
法院审理刑事案：
刘某骗取小区住户钱财 偷越国（边）境
而在刑事案中，福田法院查明，2016年6月以来，被告人刘某利用其在深圳市万科物业服务有限公司金色家园管理处担任管家的工作便利，虚构出售、租赁小区停车位的事实，假意与小区住户签订车位服务（车位租赁）、停车位使用权转让等协议，骗取小区住户钱财。
对此，有业主认为“福田法院认定了刘某使用职务之便”的事实。此外，刘某的刑事案件判决书中披露，刘某此前就有南山法院判决的“诈骗罪”“合同诈骗罪”“偷越国（边）境罪”。
万科麓山小区卖“固定车位”？
近日，南都记者获读者报料称，位于布吉的万科麓山在兜售车位，南都记者以购房名义走入营销中心了解情况。万科麓山（备案名：金域领峰花园），是万科麓城四期，由深圳市万龙靓投资发展有限公司开发，工商资料显示，该公司为深圳市万科房地产有限公司持股60%企业。
销售人员：
能跟万科签约买“固定车位”
在营销中心，一销售对南都记者表示，项目车位比是1：1.1，能有“固定车位”。具体操作是，在签订购房合同后，再与开发商万科签订一份车位长租协议，该车位长租协议租赁期为20年，另再交80元/月的车位管理费即可。该销售表示，车位原价是30万元左右，优惠后的价格介于20万元-25万元间。“普通住宅限购1个，别墅可以买2个”。
对于南都记者质疑的车位到期后的处理方法，该销售表示不用担心，因为协议是与万科签订，“协议上有万科的公司章，而车位的实际使用限期是与所购住宅相同，为70年”。
万科回应：从未进行“车位销售”
当南都记者就万科麓山“售”车位问题咨询万科时，万科回应称，该项目车位所有权归开发商（深圳市万龙靓投资发展有限公司）所有。本小区车位不销售，仅作长租。
而对于万科在全国同样多有销售小区车位的情况，万科表示，“我司从未进行‘车位销售’”。车位长租业务是在全体业主知悉的情况下的经营行为。根据《物权法》相关规定，开发商有权在法律规定范围内处置自有物业。
对于万科金色家园一案，万科表示，金色家园物业服务中心刘某虚构销售车位，欺骗部分业主购买并通过个人账户收取业主款项。公司核实情况后，立即陪同业主向警方刑事报案，警方已对刘某立案侦查，现一审已终结。公司充分尊重司法机关的案件调查结论，并持续提升物业人员的管理与服务，打造和谐人居环境。
专家意见
市民要弄清楚出售的车位到底归谁
景洲大厦业委会主任邹家健表示，开发商“以租代售”的行为是不被认可的，作为业主，对于买卖车位的事情要冷静，认真界定是否属于小区业主共有面积，一旦是共有面积，就不可能“出售”。
如何界定哪些部分面积，属于小区业主共有的呢？邹家健表示，小区所有专有部分以外，未计入小区建筑容积率的公共配套部分，即小区公共场所、公用设施和物业服务用房等均属小区业主共有。这些部分并不以业主是否摊分面积，作为界定依据，而是以建筑物竣工备案登记（竣工验收证）记载为准。
近日，最高人民法院就重庆一住宅小区停车位归属纠纷案的民事裁决，明确确定了小区停车位归属的裁定标准：—、土地随售出房屋转移，开发商不拥有土地，无权处置买卖小区停车位。二、开发商通过卖房强势地位，单方约定小区停车位归属行为无效，法院不予支持。三、未计入小区建筑容积率的配建停车位及公共部分，不属开发商专有部分，属小区全体业主共有。四、以政府产权部门核准登记为准，未获登记，未取得不动产权证的停车位及公共部分，属于全体业主共有。
以往业主在深圳打停车场官司，法院一律以有约定、法规模糊难确定为由，判业主败诉。现最高法否定了约定说，以土地随房转移的国家房地产政策为依据，和未获产权登记为由，裁定规划配套停车位归全体业主。
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