关于IPO审核中门店房屋租赁合同备案的探讨（干货）
目前，连锁经营是经济型酒店、超市、药房普遍采用的一种经营模式。一般说来，连锁门店无论是自营还是加盟，基于成本、选址等方面考虑，一般会租赁当地的房屋营业。目前，对门店租赁，IPO审核主要关注门店房屋权属、转租、租赁合同的备案等。本文拟就租赁合同备案性质进行探讨，分析IPO过会案例，并就门店租赁IPO尽职调查提出相关建议。
一、房屋租赁合同备案性质
房屋租赁合同备案制度系由《城市房地产管理法》确定，该法第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”。
住建部于2010年12月1日颁发的《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）第14条第一款规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。”第23条规定：“违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。”
房屋租赁合同备案本质属于一种行政管理行为，其目的是为了加强对房屋租赁的管理。从法律性质来看，其与房屋登记确权行为不同，房屋所有权是物权，登记才能生效；租赁权属于债权，租赁合同是否备案不影响合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第4条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”从司法实践来看，合同违反法律、行政法规基于行政管理而作出的强制性要求时，并不当然影响合同效力。
二、IPO案例分析
一心堂（2014年7月上市）：租赁合同备案率40.7%
在招股说明中，公司区分已经取得租赁房屋产权证并已经办理备案、取得房屋产权证未办理登记备案、未取得房屋产权证但已办理备案、既未取得产权证又未办理备案等四种情况，并分别作出了说明，统计了对应的营业收入、净利润及占比情况，并取得了实际控制人关于承担该等瑕疵所致损失的承诺。
益丰药房（2015年2月上市）：租赁合同备案率80.85%
反馈意见：发行人及子公司承租的门店物业中，共有 29 处租赁物业的出租方未能提供完整的房屋权属证明，面积10,022.05 平方米，约占租赁物业总合同面积的 7.93%；发行人有 98 处租赁物业，未办理房屋租赁备案登记。请项目组说明上述租赁合同存在被第三方主张权利而被认定不具法律效力的风险，发行人是否面临上述经营场所不稳定的情形，是否影响正常的经营。
答复：上述 29 处房屋存在因未取得完整有效的房屋所有权证明而影响租赁合同效力的法律风险，但根据房屋租赁协议，发行人有权就其因此遭受的损失向出租方提出索赔。上述情况可能导致发行人不能按照相应租赁合同之约定继续租赁该等房产，从而对发行人上述 29 处物业所在门店的持续经营带来一定的风险和不利影响。但该等物业经营面积和涉及门店数量占比不高，相关门店营业收入占公司营业收入比例较低，对发行人经营业绩不造成较大影响。
发行人承租的所有租赁房产（含 461 处门店、6 处仓储、3 处办公物业）中，共有 98 处未完成租赁备案登记，上述租赁物业均具有租赁合同，且租赁合同均未约定以办理登记备案手续为生效条件。发行人及其子公司已主动向出租方提供营业执照并要求办理租赁备案登记手续，非因承租方的原因未能办理租赁备案登记。发行人控股股东益丰投资及实际控制人高毅承诺：“若益丰股份及其控股子公司因所承租物业未办理租赁备案登记而遭受损失，将及时、全额补偿发行人因此而遭受的损失。
老百姓（2015年4月上市）：租赁合同备案率84.16%
在招股说明书中列明了未取得备案的原因，分析了对公司持续经营的影响，并取得了实际控制人关于承担因该瑕疵所致损失的承诺。
永辉超市（2010年12月上市）：租赁合同备案率91.8%
在招股说明书中，公司区分已经取得租赁房屋产权证并已经办理备案、取得房屋产权证未办理登记备案、未取得房屋产权证但已办理备案、既未取得产权证又未办理备案等四种情况，统计了对应面积及占比，逐项说明了对发行人的影响并取得了实际控制人关于承担该等瑕疵所致损失的承诺。
绝味食品（2017年3月上市）：租赁合同备案率3.73%
反馈意见：发行人及下属公司、发行人直营门店中部分出租方未能向发行人提供相关产权证或权属证明。请保荐机构、发行人律师核查披露发行人及下属公司办公场所、发行人各直营门店营业场所的所有权状况，涉及租赁使用的，请核查说明相关租赁合同的期限是否在有效期内，租赁备案情况；存在权属瑕疵的，请列表分类说明各类权属瑕疵的具体瑕疵情况”
答复：招股说明对门店租赁房屋产权情况、租赁期限等进行了补充披露，对是否备案进行了列表说明。并取得了实际控制人关于承担因该等瑕疵所致损失的承诺。
可见，过会企业门店租赁备案率高低比例不同，对于连锁药店、超市而言，租赁合同备案率较高，而对于其他替代性较强的门店，备案率不高。同时，需取得大部分租赁房屋的权属证明，并分析租赁房屋的瑕疵对公司经营的影响，取得了实际控制人的承诺。
三、建议
从租赁合同备案的法律性质及过会案例来看，IPO审核关注的不是备案率的高低与合同未备案给企业带来行政处罚风险，而是背后隐含的租赁房屋对企业持续经营能力的影响。因此，对于IPO企业门店租赁尽职调查，可以从以下几个方面应对：
一是应区分不同类型公司关注租赁合同备案率，对于面积小、可替代性强、搬迁容易的连锁门店租赁合同备案可以不做重要关注。对门店面积大、选址要求严、甚至监管部门有明确要求的门店的租赁合同的备案应重点关注，在现有法律法规体系下，租赁合同备案在一定程度上代表了门店经营的稳定性。应结合企业自身情况提出租赁合同备案率要求，应就是否约定租赁备案作为合同生效条件作特别说明。
二是最大限度取得租赁房屋产权证明，对于没有产权证明的，应该取得预先登记证明、商品房买卖合同及其他能够有效证明产权的文件，对于没有相关证明文件的，应取得出租人关于承担租赁瑕疵所致损失的承诺。
三是应分析瑕疵租赁门店对应的营业收入利润对公司的影响；说明公司自营业以来，是否出现因合同未备案带来的行政处罚及对公司影响的情况。
四是实际控制人应该出具承担租赁瑕疵所致损失的承诺。
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