昨天上海拍地的奇怪，差地溢价率竟然是好地的3倍

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昨日上海成交三块土地，浦东南汇临港芦潮港2幅住宅地块、奉贤奉城镇1幅住宅地块通过招标挂牌复合方式拍出，竞价排名分别由保利、中海、中建东孚第一，成交总价29.25亿元。

我们先来看看保利地块所在区域的市场环境

保利地块周边二手房基本都是10年内的次新房，目前挂牌单价2.0-2.2万/平

从近两年二手交易情况可以看到，区域房产交易活跃

在2016年经历一波井喷式的行情后，区域内2.0-2.2万/平的价格已经站稳

从这个角度来看，未来保利地块入市的销售压力几乎为零

我们再来看看中海地块周边的市场环境

中海地块附近水榭兰亭目前无房源在售，预计6月加推，目前未取得预售证， 参考2016年开盘以来成交均价为1.65万/平。

中海地块周边二手房交易的活跃度相对保利地块较弱。

虽然今年绿地小米公社和中建公园一号今年已经有24000元/平的成交，但从近两年二手房成交情况来看，目前市场认可的主流价格大概在16500-18500元/平。

综合来比较一下这两块地块

这样看来，中海地块不仅用地条件更为苛刻，周边的市场环境也较保利地块略逊一筹

那么，为什么中海地块的溢价率却远远高于保利地块？

从市场的角度来说无论如何也说不通，我们能想到的只有非市场的因素

让我们先来回顾一下近期的土地市场

• 2月17日，万科、绿地几乎零溢价成交临港土地

万科竞得临港南汇新城NNW-C4D-02地块，成交楼面价21370元/平米，溢价率1.76%

绿地竞得临港南汇新城NNW-C4A-02地块，成交楼面价21180元/平米，溢价率0.85%

• 3月29日，中海50.9亿连夺小昆山3块地，平均溢价近70%

 小昆山镇SJS40001单元20-01号地块，溢价率66.93%，成交楼面价为30045元/平

小昆山镇SJS40001单元17-02号地块，溢价率71.63%，成交楼面价30893元/平

小昆山镇SJS40001单元18-01号地块，溢价率69.91%，成交楼面价为30583元/平

我们看到了，今年房企的两种截然不同的拿地方式

一些房企选择了高溢价，为取得地块100%所有权

另一些房企则选择了几家联合拿地，争取低溢价

无论哪种，

高地价时代，

他们都在为活着而发挥着强大的“主观能动性”

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