为什么不建议你买老破小？尤其是今年！

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上海楼市20多年，对购房者来讲，最重要的一点就是：先上车！

就这一点来讲，地段更好、总价更低的老破小无疑是最适合的，但对于很多购房者来讲，既是绝佳之选，也是无奈之举！

老破小实景图

因为置业上海，预算永远是捉襟见肘！

尤其是在300万以内，可以说总价每提高10万，都会有很多人出局。

所以老破小在之前的几年里可以说是一枝独秀，笔者身边就有不少小伙伴，置业老破小上车！

当然，一直以来，关于老破小的争论从来没有停止，但是随着楼市变迁，我们愕然发现：

上海正在抛弃老破小！

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逐渐脱离大盘

老破小快涨不动了！

最近笔者的一个朋友慨叹。上海的老破小怎么一直涨不动？！要不要卖出市区的两个小一室置换到松江大学城去？

非他一人如此，很多朋友都有同感。

以彭浦新村为例，周边的静安府二手房已经挂牌到单价12-13万，大宁金茂府挂牌为16-18万的单价。而彭浦新村的挂牌价仅仅6-7万元一平。

数据来源于链家

而且这不是个例！

我们选取近五年来外环内老破小、次新房以及新房的成交数据来做对比。（其中老破小选取1978-1998年间竣工住宅房屋，次新房选取2008年以后竣工的商品住宅）

数据来源于：澜城数据

PS：新房受成交结构变化比较明显，老破小受学区影响，价格两极分化，次新房整体数据更能反映整体真实情况！

可以发现，2017年老破小的单价为49083元/㎡，到2021年，成交价也仅仅是53157元/㎡；

而次新房则从2017年的55705元/㎡上升至63823元/㎡；

新房最猛，从2017年的72870元/㎡飙升至98900元/㎡。

老破小能涨的原因自不必说，优秀地段依然是稀缺资源，低总价吸引了刚需群体！

但肉眼可见的是，次新房和新房价格节节攀升，而老破小则上涨的犹犹豫豫。

低总价很能打

但注定只是过渡

不得不说，低总价在上海总是无往不利，这一点在成交量上得到完全展现！从17年至今，老破小的成交套数逐年增加！

数据来源于：澜城数据

而在这样巨大的成交量面前，老破小的价格依然是相对平稳，这其实就很能说明问题：

老破小的目标群体，购买力相当受限，当老破小价格上浮，大部分人只能选择缩小面积来控制总价，而这个总价总是有上限的！

所以，老破小房价的天花板就在那里！

数据来源于：澜城数据

而另一个更为尖锐的问题是

当年巨量的买盘变成卖盘的时候，他们是否还会选择同类产品？

答案是否定的，原因也很简单：

1、楼市向上，老破小注定只是过渡!

我们之前讲很多人置业老破小更多的考量是上车，而当这批人吃到上海楼市的红利，完成原始积累，就会选择变现！

简单来讲就是：卖掉手头的老破小，变成置业新房或者次新房的首付款，用一套200+万的老破小在加上一些积蓄，换一套500万的郊环甚至是外环旁地铁房！

而现在置业老破小是相当于买入“ST股票”，除了少数绑定优质学区之外，其他的都是惨烈接盘！

2、购房者居住升级，老破小注定脱节！

从不同产品的成交面积段就能看出端倪！

数据来源于：澜城数据

观察老破小、次新房、新房近五年的成交户型面积不难发现：

老破小的成交户均面积在55㎡左右，而次新房户型面积往往在100㎡上下，新房面积段则集中在135~150㎡。

可以说分层很明显了，老破小基本上以一室户为主（部分有两房），但这远远满足不了用户需求。

刚需客户真正想要的往往是三房起步，这也是为什么近几年上海主流新房户型开始走小三房的路子！

三房，意味着更充裕的置换时间和空间。

不仅仅是面积和房间的问题，户型的升级和功能也极为重要，且不论部分老破小有煤卫合用及墙体浇筑的问题。

新房、次新房示意图

单单是现在购房者注重的干湿分离、注重隐私、南北通透、通风、采光、保暖、车位、绿化等等要求，老破小基本都无法满足，即使加装了电梯！

3、老破小价格与规划脱节

这也是为什么不建议你买老破小最重要的原因！

还是以大宁为例，从17年至今，大宁的次新房可以说是远远跑赢大盘，而对于彭浦老破小来讲，提升最明显的可能只有租金！

当老破小房价与规划的脱节，也就失去了上车的意义！

另一个正在发生的事情也在悄然改变老破小的基本面：

规划图

那就是上海的多中心化，五大新城、九大副中心规划下，新的上车产品浮出水面，那就是远郊中心新盘！

滚滚楼市东逝水

浪花淘尽老破小

楼市车轮向前，看懂趋势尤为重要！

老破小作为城市居住结构中的底层，会成为一个越来越大的蓄水池，最先抛弃的他们的就是从其中走出来的购房者！

他们与新一代的购房者一同，拥抱新房、次新房，而这也将是未来很长时间的趋势！

这就是为什么不建议你买老破小，尤其是今年！

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