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文章于 2018年11月28日 被检测为删除。
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梁子:关于房租,我的几点建议 | 抱怨无济于事,关键在于改变

梁子加鸡腿 梁子笔记


“哲学家们只是用不同的方式解释世界,而问题在于改变世界。”

——马克思



文/梁子


抱怨无济于事,关键在于改变。梁子先说问题,再说几点对政府以及个人的建议。


---1---



关于房租的分析很多,梁子不再重复,简单归纳一下背后逻辑和存在的风险:


现象:全国重点城市租房价格上涨过快,但人均可支配收入涨幅远远没跟上;


原因:无非两点,第一,供需不平衡,如果说北京拆迁棚户区会减少一定的供给,但是在成都、南京等地,拥有海量土地供应、空置房源的地方仍然出现了比北京更猛烈的上涨。所以,供需关系并不能解释此次全国重点城市租金上涨。


第二,中(zi)介((ben)炒作。我爱我家前副总裁胡景晖曾表示,长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。随后,自如等住房租赁公司背后的金融戏法被揭露:以租客名义申请贷款(全年房租),拿到贷款后再分月/季度付给房东,剩下11个月/三个季度这笔钱就在中介公司账上,继续被用来炒作新房源。



这个击鼓传花游戏得以进行的前提有三个:


1、租客不能断供。


2、租金保持一定的增幅(因为住房租赁公司资金成本、装修人工等费用是很高的,若不抬高租金根本无法运转盈利);


3、住房租赁公司风控做的比较好,不会激进导致资金链断裂。很不幸,8月20日,杭州已经出现了第一家资金链断裂,4000余租户受损。


话说现在全国住房租赁市场一片蓝海,放眼望去都是待宰的肥羔羊,形势一片大好,此时不攻城略地占领市场,更待何时?此时,要让租房租赁企业自己保持克制,是不现实的。


对于个人而言,梁子还要提醒一个十分重要的事情:网贷是会影响买房贷款的!


从三个方面影响:


第一,网贷没有还清的,一般个人征信系统会有记录,这种情况下银行一般是不会放款的!你前一个贷款还没有还清,银行凭什么给你发新的贷款?如果你一不小心签了个三年的租(wang)房(dai)合同,那恭喜你中了个大奖!



第二,即使你还清了网贷,也会产生一定的影响。要知道,你每申请一次网贷,放贷公司都要去查询一下你的个人征信。央行的系统也是牛逼。每查询一次,都会留下个查询痕迹,供后面来查的人看。等你买房贷款的时候,银行去看你的征信,卧槽,之前被查询了N多次了啊,说明你这个人的现金流不行,老是借钱,于是银行拒贷!


具体多少次征信查询记录会被拒贷,视情况不同有所不同。反正北京此前限贷最严的时候,只要有一次记录就会被卡壳。


怎么知道自己征信记录情况呢?个人是可以去银行查询的。放心,自己查自己的征信不会留下记录痕迹的。


第三,网贷出现了逾期,有一个月没有准时还贷。那你完了,这条逾期的征信记录会伴随你一辈子,以后只要跟银行借钱,都会很有难度。




---2---



几点建议。


对于房东:


建议最好还是直接与租户签合同,确定债权关系。


实在要找中介,委托期限也不宜过长,一年还可以接受,三五年之后说不定早就爆雷了。以眼下这个经济形势,要做好最坏的打算。


对于租房者


直接找房东,签订合同,虽说有点麻烦,却也是规避风险的最好方式。


如果实在找中介,强烈建议睁大眼睛看合同,不要出现第三方贷款。但是,现实操作中,也存在大量的即使合同里面没有说贷款,但是租赁中介公司回过头来就用你的身份证、银行卡信息去申请网贷了。真的是防不胜防啊!


所以,最好的方式就是别跟中介签合同,而是通过中介介绍,跟房东签合同。



对于政府:


作为监管者,政府负有不可推卸的责任。事实上,至少北京方面监管部门已经行动。


根据昨晚北京市住建委的信息,执法部门进驻自如、相寓两家住房租赁企业进行了现场执法。并表示,下一步执法部门将加大惩处力度,予以高限处罚,实施联合惩戒


这里,梁子也建议成都、南京等地执法部门赶紧行动起来。不要重走P2P爆雷的老路:早期不监管,后期酿大祸。按照中国资本家快速扩张的尿性,不出一两年这个几何级数增长的市场很可能演变为系统性金融风险,中国版的次贷危机。



监管角度来看,针对住房租赁企业的违规行为,具体建议如下:


1、惩治哄抬房租价格,扰乱市场经济行为建议监管部门直接处以巨额经济罚单,真正让企业感到疼的那种。比如:

或者说,用自如、链家、贝壳实际控制人左晖,对我爱我家副总裁胡景晖的手段来处罚,以其人之道还治其人之身,直接命令更换高管层。



梁子不得不服,人家老牌资本主义国家的政府,在惩罚企业、管控企业方面就是有多年斗智斗勇的经验:你钱多不怕罚钱是不是?我摘你官帽子,把你打入“冷宫”(黑名单),再找个人监督企业,这个人的开销还得企业来出。


2、惩治强制贷款付租金,甚至隐瞒贷款合同行为建议国家明确所有类型的贷款合同,均需要单独签订合同,不得强制与其他类型合同绑定。这不仅是保护房租领域消费者利益,对其他比如培训、消费等领域也是。同时建议国家加强对网络借贷监管力度,遏制盗用他人身份、诱导他人签订贷款合同行为。


3、剥离房地产的金融属性。赋予房地产金融、投资属性,是近十年来房价上涨的主要推手。在当前国家严格要求资金要进入实体经济、不得进入房地产市场的背景下,对于住房租赁领域的金融化行为也应该严格控制,否则任由资本炒作,房租上涨、民生将日益艰难,何谈消费。再者,住房租赁市场体量数以万亿计,资本进入炒作,一旦崩盘,酿成后果将远超过P2P,势必酿成系统性金融风险乃至经济危机。因此,国家禁止以房屋租金为资产标的的ABS等融资行为,严格控制资金流入住房租赁市场,防范租房领域金融风险累积成系统风险,将次贷危机风险扼杀在成长阶段。


4、加强住房租赁企业资金监管。建议将住房租赁企业通过租户贷款获得的资金,由第三方银行或信托保管,提取使用需履行程序,以防止住房租赁企业老板跑路,确保资金安全。


看完本文,你有两个选择:

1、思考还有什么建议,文末留言。

2、转发出去,让更多的人看见,我们需要的是改变。




防失联


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