梁子：关于房租，我的几点建议 | 抱怨无济于事，关键在于改变

“哲学家们只是用不同的方式解释世界,而问题在于改变世界。”

——马克思

文/梁子

抱怨无济于事，关键在于改变。梁子先说问题，再说几点对政府以及个人的建议。

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关于房租的分析很多，梁子不再重复，简单归纳一下背后逻辑和存在的风险：

现象：全国重点城市租房价格上涨过快，但人均可支配收入涨幅远远没跟上；

原因：无非两点，第一，供需不平衡，如果说北京拆迁棚户区会减少一定的供给，但是在成都、南京等地，拥有海量土地供应、空置房源的地方仍然出现了比北京更猛烈的上涨。所以，供需关系并不能解释此次全国重点城市租金上涨。

第二，中（zi）介(（ben）炒作。我爱我家前副总裁胡景晖曾表示，长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。随后，自如等住房租赁公司背后的金融戏法被揭露：以租客名义申请贷款（全年房租），拿到贷款后再分月/季度付给房东，剩下11个月/三个季度这笔钱就在中介公司账上，继续被用来炒作新房源。

这个击鼓传花游戏得以进行的前提有三个：

1、租客不能断供。

2、租金保持一定的增幅（因为住房租赁公司资金成本、装修人工等费用是很高的，若不抬高租金根本无法运转盈利）；

3、住房租赁公司风控做的比较好，不会激进导致资金链断裂。很不幸，8月20日，杭州已经出现了第一家资金链断裂，4000余租户受损。

话说现在全国住房租赁市场一片蓝海，放眼望去都是待宰的肥羔羊，形势一片大好，此时不攻城略地占领市场，更待何时？此时，要让租房租赁企业自己保持克制，是不现实的。

对于个人而言，梁子还要提醒一个十分重要的事情：网贷是会影响买房贷款的！

从三个方面影响：

第一，网贷没有还清的，一般个人征信系统会有记录，这种情况下银行一般是不会放款的！你前一个贷款还没有还清，银行凭什么给你发新的贷款？如果你一不小心签了个三年的租（wang）房（dai）合同，那恭喜你中了个大奖！

第二，即使你还清了网贷，也会产生一定的影响。要知道，你每申请一次网贷，放贷公司都要去查询一下你的个人征信。央行的系统也是牛逼。每查询一次，都会留下个查询痕迹，供后面来查的人看。等你买房贷款的时候，银行去看你的征信，卧槽，之前被查询了N多次了啊，说明你这个人的现金流不行，老是借钱，于是银行拒贷！

具体多少次征信查询记录会被拒贷，视情况不同有所不同。反正北京此前限贷最严的时候，只要有一次记录就会被卡壳。

怎么知道自己征信记录情况呢？个人是可以去银行查询的。放心，自己查自己的征信不会留下记录痕迹的。

第三，网贷出现了逾期，有一个月没有准时还贷。那你完了，这条逾期的征信记录会伴随你一辈子，以后只要跟银行借钱，都会很有难度。

---2---

几点建议。

对于房东：

建议最好还是直接与租户签合同，确定债权关系。

实在要找中介，委托期限也不宜过长，一年还可以接受，三五年之后说不定早就爆雷了。以眼下这个经济形势，要做好最坏的打算。

对于租房者：

直接找房东，签订合同，虽说有点麻烦，却也是规避风险的最好方式。

如果实在找中介，强烈建议睁大眼睛看合同，不要出现第三方贷款。但是，现实操作中，也存在大量的即使合同里面没有说贷款，但是租赁中介公司回过头来就用你的身份证、银行卡信息去申请网贷了。真的是防不胜防啊！

所以，最好的方式就是别跟中介签合同，而是通过中介介绍，跟房东签合同。

对于政府：

作为监管者，政府负有不可推卸的责任。事实上，至少北京方面监管部门已经行动。

根据昨晚北京市住建委的信息，执法部门进驻自如、相寓两家住房租赁企业进行了现场执法。并表示，下一步执法部门将加大惩处力度，予以高限处罚，实施联合惩戒。

这里，梁子也建议成都、南京等地执法部门赶紧行动起来。不要重走P2P爆雷的老路：早期不监管，后期酿大祸。按照中国资本家快速扩张的尿性，不出一两年这个几何级数增长的市场很可能演变为系统性金融风险，中国版的次贷危机。

从监管角度来看，针对住房租赁企业的违规行为，具体建议如下：

1、惩治哄抬房租价格，扰乱市场经济行为。建议监管部门直接处以巨额经济罚单，真正让企业感到疼的那种。比如：

或者说，用自如、链家、贝壳实际控制人左晖，对我爱我家副总裁胡景晖的手段来处罚，以其人之道还治其人之身，直接命令更换高管层。

梁子不得不服，人家老牌资本主义国家的政府，在惩罚企业、管控企业方面就是有多年斗智斗勇的经验：你钱多不怕罚钱是不是？我摘你官帽子，把你打入“冷宫”（黑名单），再找个人监督企业，这个人的开销还得企业来出。

2、惩治强制贷款付租金，甚至隐瞒贷款合同行为。建议国家明确所有类型的贷款合同，均需要单独签订合同，不得强制与其他类型合同绑定。这不仅是保护房租领域消费者利益，对其他比如培训、消费等领域也是。同时建议国家加强对网络借贷监管力度，遏制盗用他人身份、诱导他人签订贷款合同行为。

3、剥离房地产的金融属性。赋予房地产金融、投资属性，是近十年来房价上涨的主要推手。在当前国家严格要求资金要进入实体经济、不得进入房地产市场的背景下，对于住房租赁领域的金融化行为也应该严格控制，否则任由资本炒作，房租上涨、民生将日益艰难，何谈消费。再者，住房租赁市场体量数以万亿计，资本进入炒作，一旦崩盘，酿成后果将远超过P2P，势必酿成系统性金融风险乃至经济危机。因此，建议国家禁止以房屋租金为资产标的的ABS等融资行为，严格控制资金流入住房租赁市场，防范租房领域金融风险累积成系统风险，将次贷危机风险扼杀在成长阶段。

4、加强住房租赁企业资金监管。建议将住房租赁企业通过租户贷款获得的资金，由第三方银行或信托保管，提取使用需履行程序，以防止住房租赁企业老板跑路，确保资金安全。

看完本文，你有两个选择：

1、思考还有什么建议，文末留言。

2、转发出去，让更多的人看见，我们需要的是改变。

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