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穷得只剩房的中产,四成财富被套牢,有钱也不敢花!

2017-06-29 金石道 金石道

来源:骥观天下(jiguantx)孙骁骥、网易研究局(hccyjj163)杨泽宇


去年中新网曾经算过一笔账,在上海用平均工资买房,不吃不喝要71年时间。


社科院的数据表明,2014年,30岁以下青年没有私人房产的比例为8.2%,但这一数字在北上广等一线城市翻了一倍多,达16.6%。


而能够买起房的人,又陷入了“换不起房”的焦虑,换第二套房的人,大多数都是按揭贷款,将下半生牢牢地拴到了房子上,数据显示接近1/3的中产阶级感受到强烈的“房贷月供/购房费用”压力。


中产阶级产生焦虑,缺乏安全感,感受不到心理预期的生活品质,以致于手里握着钱也不敢花,依旧走着买房置地,储蓄光荣的老路。


穷得只剩房的中产,即将遭受一场财富洗牌


在中国,有两个规律颠覆着人的常识。一个叫房子是用来炒的不是用来住的,第二个叫做股票是用来住的不是用来炒的



股市的减持新规,监管堵漏,让董监高管的资金在A股“住”了下来。想跑,没以前那么容易。与此同时,楼市的股票化趋势还在加速。一二线楼市限交易,地方楼市去库存,这就是中国楼市版本的“债转股”,用三四线楼市的“股”来置换库存背后银行的高债务风险,从而解救了银行和一部分开发商。


但是,现在购房者买到手里的房子,居住价值已经越来越小,房子基本就等于一张用水泥钢筋做的票据。未来是亏是赚,还是未知之数。


一,家家都有房?这竟然是真的!


散户妄想通过自己的力量把房价做高,这个难度比散户共同做高股价更加不靠谱。房价和股价,二者的某些规律已经合流。特别是分析楼市的时候,我们不仅要看城市、地段这些基本面,更要看整体资金量和交易量价比等等因素。


这已经很类似于过去的股市分析。全民都买房,彻底让楼市变得股市化,这都是自己作出来的事情,怪不得别人。


既然是股市化的楼市,本质上这就是一个不同楼盘之间的置换问题。老百姓真正想问的问题不是现在该不该买房,而是该如何置换自己手中的房产。有一个研究报告说,中国家庭住房自有率高达93.5%意思就是说平均三到五口人的家庭,共同拥有至少一套房的产权,这样的情况在中国人当中占比已经高达九成多。


这数据,说实话,我真信。但这并不说明中国人人有房住真幸福。家家有房的格局,恰恰才是房市股市化的前提,也是中国中产阶层焦虑的根源。


譬如在一个小县城,一家子有一套以上的房产,这其实不难。在这些地方的购房成本也就区区几十万,一大家子凑这点钱,还是比较容易的。况且不少人购房还是早在十年前,那个时候,小城市的房价,更为便宜。


我们举一个普通的地级市——南通为例,在08年奥运会期间,南通房价平均仅仅为5043元,当时上海房价为14000元左右。而到今年5月,南通二手房屋均价为13411元,10年时间上涨了约1.7倍多。然而,这期间上海的平均房价,已经从08年的不足一万五上涨到现在的均价54908元,上涨了2.9倍。


这说明啥问题呢?这说明在一线城市的周围,小城市房价的上涨赶不上大城市小城市涨了1.7倍,一线城市就给你涨2.9倍,两者差距越拉越大。一个小城市的业主,假如想通过置换自己在小城市拥有的住房,来换取一套大城市同等面积的住房,这是从理论到实际都是无法成立的事情。


人们高喊买不起房,本质上是换不起房的意思。谁家里没有一两套房子呢?问题是这些房子能值几个钱。


二,房地产是中产们最好的货币


但是,在小城市住的人能不能安于现状,不往大城市跑,不进行房地产的置换呢?似乎不太可能。我们用数据来说明。根据某财经媒体的统计,中国城市间的人口迁徙呈现着大城市迁入人口不断增多,小城市人口不断外流的状态,并且,一线城市对于其周边地区的人口吸附能力,非常强大,犹如黑洞一般,吸干了周边城市的青壮劳动力。


据最新的统计:上海、北京等地的人口净流入分别达到981万和822万人,深圳也达到782万人口净流入。此外,东莞和天津的人口流入也分别达到630万和520万。单算这些城市的净流入人口,其实已几乎相当于一个中小城市的总人口了


以全国来看,有10个城市的净流入人口占常住总人口的比重在30%以上,人口流集中于一线和重点二线城市,从“沙漠”向“绿洲”挤压。这些外来人口会想尽办法在当地购房,从外地人变成本地人。为达此目的,他们就必然要卖掉自己在原户籍所在地的多套房产,以便凑足现金购房。


这个事实说明两个趋势。首先,人口流失的小城市缺乏购房的实际刚需,因此其楼市的底部支撑力量是非常弱的;第二,由于小城市的人渴望迁入一线城市并且置产,那么抛售小城市房产势必会成为趋势。


并且,由于城市间房价涨幅的巨大差距,使得小城市的置业者不得不以量换价,抛售多套房产,来置换大城市中的一套房产。这意味着越是小的地方,二手楼市待售的现房越多,交易周期就会更长,价格也将长期保持低迷。


你也许会问,为何这些迁入大城市的人不直接用现金在一线城市买房,而要先抛售自己在家乡的房产呢?这是因为,中国大部分人的资产配置比例失衡,不动产比例过高。


据某学术机构统计,中国家庭的资产构成中,超过80%以上为固定资产(主要为房地产)。这无疑是一种高风险的资配结构,它直接造成了一个问题,就是普通人持有的纸币量严重不足,特别是当你想要使用大笔资金的时候,你最可依赖的货币其实不是纸币,而是不动产如果你发现自己属于这种情况,那么你就是今天所谓的“穷得只剩房的中产”。手里最具有购买力的货币,其实不是纸币,而是持有的房地产。


现在,你应该知道为何小城市的人进入大城市生活越来越困难了。这其实就是房产货币化的结果不同城市之间,由于经济发展速率不同,以及人口流向的不同,造成了各地房产的价值增幅不同。一线城市的房地产增值最快,二线三线增值较慢,四线以下不但不增值,反而可能贬值。房产作为一种“货币”,在不同城市之间的币值变化,造成了各地区人们财富的差距。


三,城市的金融资本量决定着房价


这种地区间的经济差距,在未来还将会持续增大。中国各地区有产阶层的财富总量,将随之经历一场大洗牌。这场财富的洗牌,其根本的原因在于中国的城市格局,会在未来日益分化城市的差序格局,将直接反映在房地产价格上。而居民持有实际总房价的高低,直接决定着一个家庭的消费能力和财富总量。换个说法,也就是所谓的社会阶层。


哪些城市的资金量充足,可以说哪些城市的房价打底的基础就越厚实。笼统而言,我们知道广义货币量由存贷款创造。如果我们来看中国各城市的金融机构存贷款量,就可以清晰的看到不同城市的资金池大小。这些资金池,便是支持该地区房价的最重要因素。


通过数据,我们不难发现传统的一线城市是中国资金量最充足、资金池最大的城市,也就是说,北上深的楼市“弹药库”最足。


数据显示,北京市辖区的年末金融机构存贷款余额在2015年,已达到122284亿元,据预测在2017和2018年将上涨到156401亿元和175222亿元。同样的数据,上海在2015年达到103760亿元,而在2018年也将预计上涨到153131亿元。


深圳的存贷款余额数据比较值得注意,在2015年,金融机构存贷款余额仅为57778亿元,而到2018年,预计会上涨到101344亿元,涨幅接近一倍,是三个主要一线城市里最高的。


从中也可得知,目前意在打造国际金融中心的深圳,其资金池成长的速度,在一线城市中是最快的未来深圳楼市往上的反弹力度,或许也是一线城市中最高的。


而如果从金融机构数量分布来看,一线城市也拥有全国数量最多的金融机构。仅仅以北京金融街来看,此地集中各类金融机构1700余家,资产规模高达81万亿元,占全国金融机构资产规模比重超过40%。


又如另一个金融中心上海,2年前的数据,在沪的金融机构数量已经超过2100家,集中分布于城市的CBD地带。深圳的天量资金也是集中于以前海为主的CBD地带,金融资产超过12万亿。


相反,我们把目光聚焦于北京周围的一些小城市,例如廊坊,其金融机构存贷款余额2016年仅为5655亿元,仅相当于临近的首都资金量的零头不到。这也就说明,像是廊坊这种严重缺钱的地区,房价之所以涨得那么高,根本不是城市本身发展的原因,而完全是由于北京楼市的溢出效应


换言之,廊坊是北京高房价和楼市调控政策的产物。这种类型的就是目前典型的高房价泡沫城市。把这个规律推广到另几个大城市群,只要一线城市的调控政策有变,最先受影响的就是这些大城市周边的地方。


四,换房是中产避免被财富洗牌的方法


观察不同城市资金总量的变化,会发现也存在着和人口净流向类似的趋势。那就是资金量大的城市,增量和增幅比例都很大,资金量原本小的城市,其增量和增幅比都较小。也就是说虽然全国各个城市的房价和资金总量都在上升,但由于升幅比例差别很大,造成未来实际房价会越拉越远。


我们不妨这样来思考以下几个要素的关系:如果房屋是货币,那么金融机构的资金量,就相当于货币发行储备金。房价这种货币的实际价值,就取决于这种货币的储备金是否充足,成色是否上佳。也就是说,通过资金总量和人口流向两大指标,我们可以从长线判断未来房价这种货币的“汇率”。


储备金越充足,金融资本雄厚的城市,房屋这种“货币”的升值空间就大。具体而言:一线城市以及其相关联的周边城市,房产显然会是一种良币,在重点城市当中,金融机构分布集中的区域,则又是为高房价筑起了一道护城河。而那些金融资本和人力资本流失(或者说增幅缓慢)的中小城市,其房产在未来将会沦为一种劣币。


各个城市具体的数据,限于篇幅,本文不一一列出,大家可以自己通过一些数据库和研究单位出的报告来各取所需。哪些地方的房产必须抛售,哪些地方值得购入,全都蕴含于以上几种数据要素当中。


目前,中国大城市的楼市急冻,同时在小城市大举去库存。这个举措,相当于是在一场麻将牌局的中段洗牌、砌牌。此时,各个城市都在暗自较劲,暗中布局诸多决定财富流向的因素中,净流入人口和资金总量是最大的两个筹码。


当这个经济的麻将牌局完成洗牌后,楼市的价格又会迎来一轮波动,依靠房产而活的中产,其财富格局也将在遭受一场大变动。在此之前,未雨绸缪,把手中的劣币换成有升值预期的良币,是中产避免自己的财富被釜底抽薪的方法。



掏不出钱的“百万富翁”:四成财富被房产套牢,中产阶级有钱也不敢花


但是,又有一个疑问困扰着中产阶级:“只有一项工资收入月入3万的白领”和“在北京上海有四套房的扫地阿姨”谁是中产阶级?网友抛出的这个话题,让沉寂多日的中产阶级讨论再次浮出水面。你是中产阶级吗?成为中产阶级意味着什么?


改革开放以来,随着经济的发展,中国人的个人财富也在飞速积累。瑞信的报告显示,2000年到2016年,每个中国成年人的财富从5670美元上升到22864美元,17年翻了4倍多(如下图1所示)。


图1 2000-2016中国成年人个人财富变化图(单位:美元)(来源:瑞信全球财富报告2016)


一般而言,个人财富的积累取决于国家经济发展状况。在过去的三十多年里,单从经济增速的角度讲,中国可谓是“打遍天下无敌手”,这是国民财富能够实现累积的基础。我们现在之所以能够热议“中产阶级”,也是因为手里确实比以前有钱了。试想在吃不饱肚子的时代,谁还有心思去讨论“中产阶级”?


我们比以前富了,是讨论这个话题的前提。


但是,我们富裕的程度还不够。关于中产阶级的定义可以说是众说纷纭,有一些还令人啼笑皆非


早在2010年,专业造榜停不下来的《福布斯》认为,“生活在城里,年龄在25至45岁之间,拥有大学学位,是各行各业的专业人士和企业家,年收入在1万到6万美元”,满足这四个条件,就是中国的中产阶级。


然后它推论中国有3亿以上的中产阶级,超过了美国总人口。但殊不知当年中国光农村贫困人口就有2688万,直到现在,全面脱贫依然是“十三五”的重要任务。


如果要按这个标准套用“中产阶级”,“月入3万的北京上海白领”可能就要哭晕在厕所了。显然,中产阶级是一个很难量化的概念因为它受制于个人财富类型、收支和国家经济实力等诸多因素,尤其与各国的具体国情紧密相连。


五、掏不出钱的“百万富翁”:四成个人财富被房产套牢


随着中国经济发展进入转型期,消费升级的意义日益凸显。但是作为消费主力军的中产阶级,真的还有富余的消费能力吗?


波士顿咨询公司的报告显示,2016年中国个人财富规模达126万亿人民币,位居世界第二,仅次于美国。但令人咋舌的是,这些财富中的40%都投向了房地产。按这个比例计算,一个月入1万的人,其中就有4000块套在房产上。而令人惊讶的是,在五年前,中国居民居住消费占总消费的比例还不到10%(如下图所示)。


图3 2003-2011居住消费所占比重(来源:《转型时期中国中产阶级消费行为的实证研究》李欣佩 根据2003-2011中国国家统计年鉴整理)


要实现消费升级,就要引导中产阶级向高端产业的消费转型。而消费的条件之一,就是手里有现钱。但现阶段,中产阶级正在逐渐增加对固定资产的配置。2016年,中国中产阶级的固定资产投入超过了金融资产,成为中产阶级个人财富的最大来源(如下表1所示)。


表1 中国中产阶级个人财富如何配置(来源:瑞信全球财富报告 制表:网易研究局)


按上图的比例,我们来算算“月入3万的小白领”,最终能够用在“消费升级”上的花费有多少:


如果是税后3万元,除去投在固定资产里的钱之后,小白领实际手里握有的现钱只有15600元,而这笔钱还需要偿还9%的债务,还完债之后只剩下14196元。


上海5月的平均房价约为5万元,月入3万的小白领大概率上只能付得起首付,假如首付4成,分30年还清,月均需要还款10445元(忽略上海房市政策中对个人公积金贷款额度上限的规定计算),这样小白领剩下的钱只有3751元。


假设上海制定的最低工资标准2300元能够满足小白领生活的的最低需求,最后小白领剩下的可以自由支配的钱只有1451元。


也就是说,月入3万的小白领,最后可能用在“消费升级”上的花费只有不到1500元再加上消费升级主要与文化、娱乐、IT、旅游等产业有关,剩下不到1500元的小白领很有可能选择放弃消费这些花费较多但需求弹性较大的项目。


层层过滤下来,小白领虽然名义上已经是中产阶级,但最终对“消费升级”基本没起到作用。


这不是孤本。从资产的角度来看,随着中国的房价上涨,中国的百万富翁也遍地开花,但是买房者大多是按揭贷款买房,也就意味着购买者从买房的那刻起,就背上了“房奴”的包袱,后续还要支付大量的钱。


虽然固定资产增加了,但是实际握在手里的钱却减少了。这也造成了我们看到的很多报告,给人的一种假象:中国人很有钱。但实际上,获得“百万富翁”的名号容易,真正能拿出100万现金的中产阶级却不是很多。



六、怪象:收入渐增却无人承认自己是中产阶级



瑞信2015年的《全球财富报告》显示,中国中产人数为全球之冠,高达1.09亿人。但社科院的调查显示,中国人对中产身份的认同度并没有《报告》中的数字那么高,2014年时,即便是年入30万的劳动者,也有近一半的人认为自己不是中产阶级。


而年入4.2万元的劳动者,对中产身份的认同则更低,只有31%。4.2万元是当年城镇个人收入的平均值,也就是说,即便是年收入在全国平均水平之上的人,认同自己是中产阶级的比例也只有三成左右(如下图4所示)。


图4 不同年收入群体中的中产身份认同比例(横坐标单位:元)(来源:社科院社会学研究所2015年度中国社会状况调查)


这是一种很奇怪的现象:从统计局公布的数据来看,明明经济在发展,劳动者的收入也一年比一年高,符合中产阶级定义的人也越来越多,但认同自己是中产阶级的人却没有显著增加。


原本应该是较为富裕的中国中产阶级,却伴随着持续的焦虑。


去年中新网曾经算过一笔账,在上海用平均工资买房,不吃不喝要71年时间。社科院的数据表明,2014年,30岁以下青年没有私人房产的比例为8.2%,但这一数字在北上广等一线城市翻了一倍多,达16.6%。


而能够买起房的人,又陷入了“换不起房”的焦虑,换第二套房的人,大多数都是按揭贷款,将下半生牢牢地拴到了房子上,数据显示接近1/3的中产阶级感受到强烈的“房贷月供/购房费用”压力。


这与中国经济的快速发展特质有关。一方面中国经济飞速发展带来了人们生活方式的巨大变革,激发了劳动者对生活品质和物质欲的追求;而另一方面,中国的公共服务和社会保障水平还无法满足劳动者的诉求,从而使中产阶级产生焦虑,缺乏安全感,感受不到心理预期的生活品质,以致于手里握着钱也不敢花,依旧走着买房置地,储蓄光荣的老路。


社科院的研究印证了这一观点:从数据上看,80%的中产阶级子女教育支出占总收入比例低于20%,医疗则更低,只有10%,也就是说,医疗和教育对中产家庭来说不是问题。但是实际调查结果却与数据大相径庭。


超过3/4的中产阶级感受到了子女教育支出的负担,其中超过三成的人甚至认为“非常有负担”。 换句话说,即便中产手里有了些钱,医疗教育等资源的短缺仍是不争的事实,仍然会导致“看病难”、“上学难”。而这些社会问题,才是中产阶级焦虑更主要的原因。


社科院2015年全国抽样调查数据还显示,34.9%的中产阶级称“生活负担很重压力很大”,超过六成的中产阶级认为“社会保障水平太低,起不到保障作用。”


所以,在笔者看来,在目前的环境下,中产阶级与其说是一个经济概念,不如说是一个心理概念。中产阶级这个名词背后的心理意义,大于其经济意义。“有四套房的扫地阿姨”即便辞职不干,劳动收入为0,但凭借房租,依然可以过上有保障的生活,但“月入3万的白领”似乎很难有这样“任性辞职”的底气,因为他的财务并不自由。


附图 2016全球个人财富分配图 (来源:瑞信)


对于普通劳动者来说,是或不是中产阶级对他们的意义并不大,能否拥有“底气”,才是每个劳动者更看重的东西。


中产阶级更像一道心理防线和一道安全感的屏障,高速的经济发展带来剧烈的社会生活方式变革,节节升高的房价和紧缺的医疗教育等资源加剧了人们对未来不确定性的恐慌。相比于确认一个人是否是中产阶级,消除这种不确定性带来的恐慌显得更为重要。


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