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刚刚,万科说房价太贵了!但有办法解决!

2017-07-22 金石道 金石道

作者 | 暴哥

来源 | 暴财经(ID:icaijing123) 授权转载


今天,暴哥在浏览新闻的时候,无意中发现新华社对万科新帅郁亮一段题为,《郁亮:楼市"回归1998" 住房困局并非无解》的三分钟半左右的采访视频。采访以对答的形式呈现。(大家有兴趣可以去网上找来看一下)


万科的见解


具体来说其实就是请郁亮阐述了对三个问题的看法。(暴哥的重点在第三个问题)


下面是暴哥从视屏中摘录的文字内容:


问题一:宏观调控:同样需要回归初心


郁亮的回应如下:


我觉得现在的房地产行业有点像回到了1998年左右。1998年是房改开始的时候,市场化改革开始的时候。当初的设计特别有意思,不同收入阶层设计不同的房子保障体系,租售并举,有低收入的保障性住房;经济适用房(普通住宅);还有商品房;


现在这个阶段和1998年很接近,为什么接近呢?


回到了1998年的定位,解决普通人的住房,只住不炒,既带动经济增长,满足老百姓消费升级需求,让大家住有所居。房地产行业经过20年的发展,到了新起点,回到了20年前的水平。这个点意义重大,它不仅作为拉动经济增长的一个工具,更多的是解决行业最主要的问题,解决普通人的居住问题,来到了一个转折点。


问题二、城市化第二阶段房地产业洗牌


郁亮的回应如下:


中国城镇化的第一个阶段,摊大片发展,城市有足够的空间,低价低劳动成本低,城市扩张成本低。第二个阶段城镇化的特征是核心城市的资源承载能力到了极限,成本要素上升,使得企业也好,劳动力也好,要外溢,就形成了城市圈,城市带的发展


轨道交通极大地改变了中国城市布局,促进中国城市圈,城市带的发展形成,轨道交通极大促进了第二阶段加速到来。


问题三、大城市房价高年轻人买房怎么办?


郁亮的回应如下:


长效机制的核心是解决普通人的住房问题,尤其是立足于年轻人的住房问题。年轻人住房问题不解决,社会就会不稳定。


我觉得有几个问题出现:一个是房价太高,以至于年轻人没有能力一下子买房。可以通过供应租赁房等方式,使得城市青年居住问题通过租售两条腿走路来解决,现在有人行动了,提供更多可支付性住房,年轻人买得起的住宅。


拐点


不知道大家看过郁亮的这个简短的采访有什么看法, 暴哥是有不少想说的。对于前两个问题,暴哥以为其实是万科对于楼市形势的一个判断。


从本次采访中,暴哥的理解是,郁亮对于楼市形势有如下判断:


楼市未来的投资属性将淡化,居住属性增强;经济角色将减弱,功能属性将增强。


大家看他说房地产行业接近1998年,1998年住房商品化刚开始,住房的居住属性更强;他还说房地产行业将进入新拐点。拐到哪里呢?


拐到两个方面,一个是从微观层面,市场的层面上来说,“只住不炒”;一个是从宏观层面,政策层面来说,房地产将不仅是拉动经济的工具,而是要解决普通人居住的问题。


另外,房价、人力成本贵导致核心城市的人流自然疏解,借助于轨道交通这个过程将会加速。所以未来,更多二线城市、三线城市会崛起,而这或许也是未来房地产行业的发展方向。

万科解决高房价的办法!

郁亮对于解决高房价给出了两个回应:一个是先等等,从租房开始,到有经济能力了在开始买房;一个是提供更多的可支付性住房。


先说第一个,从租房开始。


租赁模式未来大行其道已经是可以预见得了。从万科自己连续拿了很多70年禁售期的土地来说,就能够看出租赁模式的探索将会成为未来地产的主流发展方向之一。


但是这里有几个问题就,第一,如果积极的发展租赁住房之后,房租价格上涨幅度超越房租的涨幅怎么办?尤其一些人口流入比较大的崛起中城市,比如武汉、杭州等等。房租太贵了,对于年轻人的压力一样大。


再有就是现在租房子仍然不是一件轻松的事,尤其对于年轻人来说,如果保护自己的权益,让租房更加便利也是需要亟待提高的。


为了解决上述问题,可能必须得动用我们的行政手段,从基本立法这一底层开始完善租赁体系,管制房租的上涨,保障租户的利益。同时积极的发挥,像万科这种大房东在市场的作用,间接的提高小房东,散房东们的水平。


这里暴哥又不得不提起,暴哥十分推崇的德国租赁体系。德国对于租赁市场的重视程度可能是前所未有的,政府严禁出租者在租户出租期间随意涨价(三年内不得超过20%),如有违约,会受到严惩;而大量的租赁住房也让,出租者难以坐地起价,因为如果你涨价,那么租户可以到别的地方租住。


德国还通过立法等措施,一方面鼓励开发商开发出租房,给予补贴,税收减免;另一方面给收入不高的家庭提供租房补贴。


近期,不少人可能和暴哥一样发现,我们国家从中央到地方也在积极的从租房立法层面入手,逐步完善住房租赁体系。


2017年,两会时期,住建部强调要加快住房租赁的立法工作;近期,到北京也在《北京住房和城乡建设发展白皮书》中提出,推动本市住房租赁市场加快发展。


昨天,暴哥第一时间撰文广州楼市的租购同权,引起了不小的反响。确立租权和房权的同等地位可能是我们最需要关注的,再次基础之上,政府当然需要完善相关的配套体系,才能形成一个更加健全,更加符合我们老百姓实际需求的租赁体系。


再说第二点,提供更多可支付性的住房。


什么是可支付性住房?郁亮说了就是买得起的房子。


具体来说就是房价和收入(房价/年收入)之间的关系达到合理水平。


所谓合理水平,应该是房价在收入的3到6倍。


目前中国是什么水平呢?易居研究院曾经统计过,2016年全国层面上,房价收入为7.5倍。



看到这个数字,估计很多人摇头了,怎么可能?是啊,每一个的感受都是根据自己的情况来得,而上面这个图是全国统一口径的,三四线城市以下的房价把整体房价收入比拉低了。


仅就重点城市又如何呢?


最新的统计是这样的,深圳房价收入比是最高的32.44,上海北京差不多都在25.



估计有不少人摇头了,还是不科学啊。北京房价10万计算,买一套100平米的房子,1000万,一个人收入1万,两个人2万,一年24万,不吃不喝需要40多年才能买得起。


统计学和人的感受有偏差很正常,有收入低的,自然有收入超高的把你平均掉;同理有房价高的地方,自然有房价低的区域,把房价平均掉。


不过无论怎么看,目前中国房价和收入之间的关系太高是事实!


那么怎么解决呢?


郁亮说提供可支付性住房。具体他没说。


暴哥这里发挥一下。


其实解决房价和收入间的关系,无非从收入和房价入手,要么提高收入,让收入增速超过房价涨幅,缩小差距;要么让房价降下来,贴近收入水平。


前者需要大家共同的努力,需要国家经济的增长和收入分配的倾斜;后者,更多可能要就靠行政手段来调控了。


现在有些人对于行政手段,控制楼市很是不满的,认为应该发挥市场的力量。但其实暴哥觉得这种理解很是错误。


房地产市场无论在哪个国家都不是完全市场化的市场。美国是公认的自由经济市场,土地自由化。但是美国的房地产市场仍然存在政府的影子,美国的两房,房地美、房利美就是最好的证据,作为准政府组织,他们的存在让美国的楼市存在政府的隐性担保,这也最终造成了,小布什为了缓解科网股泡沫带来的影响,提出居者有其屋计划之后,美国次贷危机爆发。


德国推崇奥地利学派哈耶克们的自由经济哲学,对于凯恩斯的干预主义向来不屑一顾,然而德国政府可能是全球在住房市场上干预最深的国家之一。也正是因为这种干预,德国楼市才没有出现过大的波动。


所以说,楼市说到底是为了人们居住存在的,那么就应该由政府发挥更大的行政力量。


最近,暴哥常常在想,既然住房从来就不是一个市场化的市场,那么或许我们可以长期的采取一种限定性,限价措施。(作为长效机制的一部分)让房价的涨幅保持在可控的范围,大家可以接受的范围之内。而现在执行的从土地拍卖,到新房限价等等限制性措施,其实完全可以作为一种长期的手段。


这么做既可以在土地和房价之间留足地产商的利润空间,也可以保证房价得到控制,还能化解由房价波动带来的金融风险,最终当人们的收入水平跟上房价的时候,更多可支付性的房子其实就自然出现了。(当然,更直接和相对激进的方式是直接供应更多价格相对低廉的住房,直接就产生可支付性住房,可这种可能性微乎其微。)


不过,更多可支付性住房的出现,或许意味着想要炒房子或者梦想着通过房产暴富的人们可能会不高兴了。


感想


郁亮多次提到1998年。不知道98年大家对于楼市还有多少回忆。在暴哥印象里,当时租房和买房之间的界限并没有这么大。租房一样可以享受到同等的教育、医疗等一系列资源。而当时的孩子数量可能远多于现在,因为恰逢60年代那一拨人口高峰期的孩子们处于学龄期。


98年包括以前,为什么大家没有像现象在一样对房子看的这么重?或许是因为生活中房子这种有形的事物,其无形价值(财富效应、教育等附加值)并没有现在这么大。


所以回归初心,让房子回到其本来的居住属性,弱化,甚至放弃投资属性,让房地产行业回到“初始点”或许才能真正的解决一切由房地产给人们带来的困扰。


当然,要做到这一切,需要我们全社会的共同努力。国家可能需要更多得转变经济模式,调整经济结构,让房地产为核心的经济部门不再成为经济发展的主角;建立起完善的租赁住房体系,提供更多分散化的医疗和教育资源,避免优质资源集中带来的过度稀缺效应;


各地政府需要转变财政思路,找的新的可持续财税来源,让企业、让实体经济成为自己财税的保障;我们普通居民可能也应该改变观念,不要把房子看成“聚宝盆”,而把房子看成真正意义上的拿来住的家。


最后暴哥想说,其实现在中央提出的供给侧改革,强调经济结构调整,提出房子是拿来住的不是拿来炒的,都是从不同的角度在解决地产与经济、住房与人们需求之间的矛盾;


而中国人口生育率逐步走低(目前没有看到趋势性的扭转)以及90后们本身对于楼市观念的变化,可能会对楼市产生更深层次的影响。


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内容转载自公众号

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