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一线城市外溢杀入远郊度假盘,是守望者还是填坑的炮灰?

2017-09-14 金石道 金石道

来源:米宅米宅(ID:mizhaimizhai)已授权


环沪、临深的考察中,我们总会被不少粉丝问到某某万亩大盘怎么样?能不能投资?


这些万亩大盘有一个共同点,临近一线城市,是一线城市所谓的远郊度假盘。

他们为了什么要买这些盘?


这个远郊的“远”怎么界定?反正离广州珠江新城70多公里,开车一个半小时的美林湖,算是。美林湖的大多数住户来自广州,部分来自深圳、东莞,甚至还有的来自北京、上海等地。


一线城市远郊度假盘卖得好吗?


我们来看几个一线城市远郊度假盘的销售数据。


2012年,恒大海上威尼斯进入启东,首次开盘销售2500套,销售金额20亿。

2015年,美林湖,12分钟成交百套,当天售出109套,0.9个亿。

2016年,惠州碧桂园十里银滩销售额突破100个亿。


都是谁在贡献一线城市远郊度假盘华丽丽的销售额?有炒房客、投资客,但有更多的是,从一线城市外溢的客户,其中不乏首套房的刚需。


为什么要买在这里?有几种心理。


第一种,用一线城市的一间卫生间换周边城市的一套房,每天1个半小时的通勤时间,他们觉得完全OK。这里空气、环境好,大不了老了还能搬来养老。


广州市内的越秀、天河房价5万+,花都卖到了1.4万,离花都40分钟车程的美林湖,在售均价9200元,比花都足足低了5000元,是天河房价的5分之1。


深圳关内最低价格超过5万,但在深圳往外东北区域,惠州碧桂园十里银滩刚刚卖到12500元,基本上也是关内价格的5分之1。


均价5万+的上海,最便宜的工业区金山已经2万元,恒大海上威尼斯刚刚8500元,基本上是上海均价的6分之1。


这三个例子,远郊度假盘的价格是一线城市核心区域价格的1/5


在启东的海上威尼斯买个120㎡的房子,价格在102万,买在金山,240万,买在上海中心城区,至少600万。金山与启东的首付差价是53万,中心城区与启东的首付差价是180万。


而这些远郊度假大盘与一线城市城中心的通勤距离,自驾车在1个半小时到2个小时之间。


有些人觉得完全OK,愿意用每天4个小时的时间成本去换取更阔绰的居住空间。


第二种心理,更普遍。不论在一线城市是否有房住,手头有点儿积蓄,买在一线城市周边度假盘不是用来自住,是用来等待升值的。


用来等待升值的希望依靠两个方面:紧临的一线城市房价涨幅、限购政策的持续时间;第二个就是极大的价差,与紧临的一线城市某区价差在1万元以上。


这两个条件叠加一线城市周边城市未来高铁、甚至是地铁的规划,会外溢更多的客户到周边城市自住、淘金。


事实,也是这样发展的。2016年,深圳客是惠州楼市的主力,尤其地理位置临近的惠湾片区,深圳客的比例超过9成。嘉善孔雀城在2016年,有近9成客户来自上海。


第三种心理,穿过一片片荒地、香蕉林,进入远郊大盘营造的世外桃源,喜欢上了远郊度假盘画的大饼。


听过这么一句话,一个远郊大盘,离市区一个半小时车程,产品再好、配套再棒、设计再人性,只要没有好的营销,注定要完蛋。


在这样的营销策略下,大多数置业顾问会给你描述一幅宏伟蓝图,告诉你,住在这里,你未来享受到的规划和一线城市没有什么差别。


远郊度假盘依靠一线城市稀缺的自然资源,或有湖、或有海,借此打造超大度假区。这里可以有高大上的商业规划,有三甲医院的规划,有名校甚至是国际学校的入驻。


置业顾问会告诉你,自住可以,投资也可以。好多人要来这儿旅游啊,你到时候可以把房子托管给酒店。



3月份碧桂园十里银滩售楼部


在临深的碧桂园十里银滩,我们亲眼见到大批的看房车拉来一车一车的看房客,挤到沙盘里,在闹哄哄热闹如高铁站的售楼部,抢白菜一样买下房。而他们对面所谓的海滩,挤得满满得,跟下饺子一样。


这些梦想是否都已经成真了呢?


以美林湖为例,来看几张图。


这是美林湖开售以来的价格趋势变化图


剔除掉顶峰的别墅价格。整个5年时间,在2016年9月、2017年7月有一个明显增幅外,其余时间增幅很缓。


把这张图的涨幅放到整个广州、天河、花都等区域的房价涨势方面来看。



可以看到,在都市圈扩张的过程中,相比较其他远郊板块,城市中心区域的房价平均涨幅远超其他区域增幅。中心区房价往往能够实现更加坚挺的稳涨,拥有更加稳定的资产保值能力。


比如在东京房价崩盘的过程中,价格降幅最低的也是中心城区,东京经济复苏过程中,房价反弹最快的还是这些中心区。 


这是理论上的价格。我们来看看二手房能不能快速脱手?


在深圳、广州周边、上海周边远郊,有不少中介门店基本上是以新房分销为主的,二手房在短时间内处于有价无市的状态。业主出手是比较困难的,尤其是这些二手房中的远郊度假盘。


这是某二手房网站上美林湖的二手房挂牌情况



高层的价格基本在9100-9300之间,有要价低的,甚至不到9000元。别墅13000元的价格。与美林湖在售新房价格并无太大差别。


再看启东的恒大海上威尼斯,这个楼盘目前在某网站上挂牌售卖的房源多达上千套,平均价格也在9000元。


而临深的惠州,目前在链家上的挂牌二手房有3.9万套,近深圳的惠阳就有1万套。


当然,我们不排除网站上有大量的重复房源。



而这之后,还有更大的新盘供应量。


这就是为什么一线城市远郊度假盘往往变现困难。


远郊区域地广人稀,一般体量都大。开发商开发的时间也往往长达数年,一直有新盘出售,价格与二手房相比,差别不大,二手房自然难寻到买家。


这些远郊度假盘二手房,在贷款方面,银行评估价一般都低,购房者买二手房往往要给5成左右的首付,这种情况下,即便有人想买远郊度假盘,也是以新房为主。


至于用来自住是否可行,则仁者见仁、智者见智,看你接受程度了。


有人在2015年买了美林湖,出门全部依靠美林湖的楼巴,半个小时一班车,1个半小时左右达到市区。购物,园区内的小超市可以满足基本的生活需求,一周还是有必要去远一些的地方购物。


如果生活上基本能够应付,规划中的三甲医院和名校几乎都没踪影。整个社区,我们考察之时,只有一家诊所,最近的公立医院需要车程大概20分钟。我们曾经开玩笑问置业顾问,如果家里老人有急诊,怎么办?置业顾问只是笑笑不言,而后转换话题。


至于传说中的名校,广铁一中是私立学校,学费很贵,学位很紧张。附近公立学校,只有七星小学、石角镇中学两家乡镇学校。


远郊度假盘的规划再高大上,也要看看到底落地的能有多少?也要看看,用来自住,能够享受的的真正的配套有多少?


这已经是开发12年之久的美林湖。


而品牌房企在配套的落地上会相对更好。


比如临深的华润小径湾作为度假地产,已落地的商业配套还是不错的,有酒吧、餐馆、超市,能够满足来旅游度假的客源的需求。但对于前期入住的自用家庭来说,区域内生活配套还需等待。


最后的建议。


在当前,一线城市主城区仍旧是最好的资产保值地。深圳目前刚需最普遍的做法就是在关外买一套房,租出去,自己租住在关内,等资金充足之后,把关外的房子卖了,再买回关内。


站在未来1小时通勤大都市圈范围内,站在城际间的价差关系来看,临近一线城市的远郊确实是洼地。甚至,这些临近一线城市的度假盘也是可以考虑的,因为可以提供大城市上千万人的短途度假需求。但是这都需要5年,甚至是10年以上的长线投资,需要你有足够充裕的资金支持。


对于刚需和有点儿小钱的刚改来说,一线城市大都市圈的辐射尚未抵达,目前区域内还处于有价无市的阶段,一手房供应很大,二手房市场流转很慢。附近配套严重不成熟。


最后,如果你一定要购买一线城市远郊度假盘,请一定要选择一线品牌房企,配套落地概率大,后期物业有保障。小企业操盘的远郊度假,在未来会越来越艰难,甚至死掉一批。


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内容转载自公众号

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