没有人口流入的城市新区，必定会成为“鬼城”？
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高铁新城余新
地处上海、苏州、杭州三城之间，嘉兴是无数人向往的炒房圣地。无数人只看过地图就敢直接奔到售楼部去买房。这个曾经以粽子闻名的小城，再次被全国熟知是因为一场马甲乱飞的土拍。五六年没怎么涨的房价，坐上火箭，从七八千轻松翻番。
但真正到了这座城市，你会发现，这是个典型的三线小城，站在城中心最繁华的商圈高处四望，一马平川。城市摊的饼很大，在之前的扩张中，留下了大量的空白地带，这些空白地带又留存了不少存量土地，有待开发。
嘉兴城区街景▼
所以，这是个奇特的城市，你穿过几条马路就能遇见繁华，再过几条马路，就有置身乡下的真实感。甚至，在城区的二环某个边儿，我们很难找到一家像样的饭店。
嘉兴的主力发展方向也相当模糊，各个城市区块都有着力要发展的新区、新城。每个新城都在热火朝天盖楼。比如，向南，有万达广场的国际商务区还在大肆开建，它再向南的余新镇利用嘉兴南站通往上海的高铁通车，又建了一个余新高铁新城，离嘉兴市中心有10公里的直线距离，嘉兴不通地铁，需要1个小时公交通勤时间。
余新高铁新城▼
这个高铁新城，镇级配套。一栋新式的办公服务楼，孤零零得矗立在嘉兴南站不远处，沿路，有零星车辆驶过。
这附近的楼盘大多靠小蜜蜂带客。有些投资客，刚从嘉兴南站下车，就被他们带到了离南站最近的售楼部，匆匆上岗抢客的小蜜蜂，甚至连项目的面积区间都记不清楚。但，这无关紧要，这个区域有项目连产品定位都直接服务投资客，拼了命把产品面积做小，总价做低，满足投资客的低首付、高杠杆需求。
这是高铁新城，是被老嘉兴人称为乡下的新区。一栋栋拔地而起的高楼在这个空旷的区域显得尤为落寞，需要多久，需要多少人才能填满这个区域？
现实是，嘉兴，这个人口流入率排在浙江倒数的城市，夹在杭州、上海、苏州之间，有了高铁，劳动生产力反而更容易被吸走。
在当地，一个做实业多年的老板，每到过完年，都要去嘉兴火车站拉人，他的厂子里每年都有很多工人回乡之后就不再回来。
所有人都在盼望着嘉兴接轨上海，承接上海产业，带来人口红利。但环沪所有的城市都在盼望着，留给嘉兴的又能有多少？
无锡太湖新城
和嘉兴的高铁新城相比，无锡太湖新城情况要好很多，毕竟已经发展了10年。在它身上，我们能完整看到一个典型新区建造的固有套路。
修路、修大路，修四通八达的新区路网，如果可能，最好新区还能开进地铁。所以无锡的第一条地铁，地铁1号线一共只有24个站点，太湖新城占了7个。
路修好了，新区要聚拢人气，要吸引人口。那机关单位起个带头作用，迁入新区。2010年，太湖新城实打实把无锡市政府搬了过去，不是仅仅盖了个办公大楼就OK了，在核心区域建了市民中心、金融街、体育馆、大剧院、文化宫。无锡市政府的背书，是不少新无锡人去太湖新城买房的最主要原因。
太湖新城街景▼
这还是一个用名校配套带动的新城。无锡整个城市考察的过程中，其他区域的置业顾问谈起太湖新城，对在这个区域置业有褒有贬，却都会承认这个区域内优质学校资源的存在。无锡排名第一的锡师附小在太湖新城建了新校，受欢迎的民办学校金桥双语实验学校在太湖新城也设有校区，还有即将招生的国际学校......
不止于此，区域内大多数楼盘都是品牌房企在开发。很早进入太湖新城的万科、融创、绿城；还包括雅居乐、朗诗、中海、富力、万达......
写到这里，以2015年年底不到10000的均价买在太湖新城自住，也算是实实在在的价格。
但是，太湖新城的房子都卖给了谁？老无锡人看不上偏居城市一隅的太湖新城。当地的中介告诉我们，买在这里的一般有4类客户：在市民中心上班的公务员；就近买房的当地拆迁户；买来等升值的投资客；在无锡安家的新无锡人。
第3类人，曾经是这个片区的购房主体。2016年年初，苏州投资客组团来到高铁距离15分钟的太湖新城，扫房子。这拨苏州客走后，整个太湖新城的价格普遍拉高到18000-20000元。海岸城旁一栋楼总共60户居民，住了30多户，1楼到5楼基本上都是苏州投资客买的。
如今，这些投资客都着力转手、逃离，二手房门店全面占领了太湖新城的街铺，放眼望去，80%以上的门面全都是二手房中介，以至于我们在这个区域找不到能吃中午饭的街铺。
太湖新城规划常住人口要达到100万，目前无锡常住人口652万。尽管截止2016年底，无锡在江苏各市流入人口排第二，流入人口170万人，但是，最近4、5年，无锡产业结构的变化不足以吸引更多的人口，实际流入人口速度在放缓。
虽然，我并不认为太湖新城会成为一个“鬼城”。但如果仅仅靠苏州外溢到后花园无锡购房，它需要更长的时间去填补这100万的人口缺口。
郑州郑东新区
再看从鬼城中逆袭的郑东新区。
始于2003年的郑东新区，与金水老城区实际上仅有中州大道一路相隔，不远的通勤距离，让这个新区在发展之初已经占尽先天优势。
郑东新区开建的十年间，备受质疑。有来自郑州的老百姓，3000多元的房子都没人敢买，因为太荒，“面的”都不来这个区域；有来自郑州的本土开发商，没人敢进这个区域，就算进来了，也是胆战心惊，害怕栽进去；有来自郑州的本地单位，宁愿挤在拥挤的老城区，也不愿意搬迁，生活太不便…
甚至，在质疑声最顶峰的时期，被一些媒体称为中国最大的鬼城。
但是，这一切在2014年有了变化。2014年起，郑东新区基本上已经没有商品房库存严重积压的情况了。
这个拐点，很大原因还要归功于人口的流入。
有数据显示，从2010年起，郑州市常住人口从老城区向郑东新区流入。但现实不只是老城区到新城区之间的人口流入。
把这个情况放大，2010年到2015年的这5年中，郑州是全省唯一一个人口净流入地区，省内流动人口的60%是流入郑州的。这个数据再放大到全国，郑州5年净流入人口185万，在全国排名第七。
这意味着郑州每年净流入人口30多万。
这30多万人包括整个河南大多数的农村人口向郑州流动，包括大多数地市的城市人口也在向郑州转移，还包括从一线城市退回郑州安家的河南人。这些人都成为郑州的实际居住购房者主力，一度造成郑州购房者外地比例占到80%以上。
写在后面的话：
有人做过一项调查，平均每个城市都有近两个新区。甚至在一些小县城，同样普遍开发新区。
这些县城新区，在未来是否会成为真正的鬼城？
城市新区、新城能否成为鬼城，很大原因取决于城市的经济发展、产业落地、人口流入情况。
如果这个城市常年人口持续净流入状态，有发展成为大城市、特大城市的可能，很显然，这样的城市新区不大可能成为鬼城。
但是，如果，这个城市在三线、甚至在四线，人口净流出状态，新区空房没人愿意去买，没人愿意去住，买在这里，只能是填坑的炮灰。
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