“2017，地产从未如此撕裂。”

来源：真叫卢俊（ID:zhenjiaolujun0426）已授权

对于房地产这一行，最常听到的别人探讨房地产未来的趋势会如何。很多人在聊，聊的浅的大家都差不多，聊的深刻的基本上却没人可以说的很完整。

关于这样的趋势判断，我只秉持一个原则，就是只听真正意义上的地产开发商的，因为这些人是真金白银用自己口袋里的钱来践行自己的决策，他们的观点不一定对，但一定值得听。

这也是为什么大炮的观点对于房地产业内来说如此弥足珍贵的原因

而所有的房企里，相比较而言民企老板的发言最值得揣测，在地产这个靠土地垄断取胜的行业里，他们决策对于企业来说至关重要，他们看到的感受到的或许最接近地产真相本身

这一次，我参加了易居沃顿第六期研修班，听了不少地产房企的老板和我们聊的当今局势和未来趋势

我收获了很多，尝试着把他们的一些观点结合我自己的一些理解和大家分享，反正说的对的都是领导深刻，说的不对的一定是我的理解有问题，差不多是这样

以下为感受文字

如今的房地产其实是非常分裂的一个状态，整个楼市没有问题，哪怕是行业速冻了也没什么大问题，对于买房人来说也可以相当安稳，毕竟房价整体还是温和上涨的，但是里面最分裂的其实是开发商，在这个敏感的时间点，每一个决策可能都会产生巨大的蝴蝶效应

为什么会这样，因为2017年的房地产有三个问题环绕在操盘人的脑袋上久久难以绕开

首先是极不正常的价格倒挂，一手房和二手房不仅价格倒挂，而且落差保持在20%左右，这样的定价系统已经不是开发商赚多赚少的问题，而是操盘人需要面对是亏本销售还是捂盘拉长财务成本，基本上这两个选择都是自杀的选择，但是这却切切实实的需要所有人做出抉择

然后是扭曲的供求关系，如今项目的整体出货节奏已经不是我们能够控制，营销策略在这个阶段看上去显得无足轻重

最后一个关键的是，看不到政策的时间点，这个是最致命的。过去那么多年的地产开发，所有人都会在最后选择等，因为相信不用过很久，政策一定会适度松绑，或者是过年，或者是一些重要会议之后

但是这一次，没有人可以保证什么时候政策会松绑，甚至大量信号都在传递是现在很严，未来更严，没有上线

看不到终点的等待，或许是最让人焦虑的

这就是现在地产开发所有人都遇到的问题，我们可以假装没事，但这一切都真真实实的发生在我们的项目身上，切肤之痛

所以对于地产人的我们来说，站在今天看明天是不够的，如今的地产混沌不堪，我们必须要站在今天看到后天，或许才能够读懂明天

所以地产的后天是什么

地产的后天呈现什么样子，本质上在于我们对于政策的解读

上一次的重要会议上，我们已经很明确的看到了3个时间点：2020，2035和2050。

这三个时间点背后是什么意思，首先2020年是基本实现小康，那有一句老话叫做：小康不小康，基本看住房，所以换句话来说，房地产还有3年的增量攀升期，到2020年增量实现峰值

2035年我们需要实现人均GDP达到美国的50%，2050年是需要达到人均GDP的70%

那么2035年对于房地产来说意味着什么，目前中国城市化每年保持1.2%的提升，那么到了2035年城市化达到75%，这个时候中国的城市化基本结束。城市化结束意味着三四线城市的房地产开发基本结束，房地产只剩下一二线城市的开发，而一二线城市的开发开始进入旧城改造阶段，基本上属于老城拆迁再开发的模式

而这就意味着，房地产在2035年完全的从增量开发进入到存量开发

这是房地产的后天基本会呈现的一个状态

所以如果我们已经看到2035年这个点的时候，现在再来回味今天2017年这个时间点却是那么的耐人寻味

我们先来看下今年一些政策的变化

我们最强烈感受到的，比如说共有产权房，价格低于市场价，一般人可以购买，但是五年后才能进入市场流通，并且溢价成分业主和政府分成

再有比如最近力度很大的租赁住宅，这个政策的落地本身会最大程度的将中国人的购房年龄往后推移，这符合国际趋势，但本质上也说明了现在商品房的价格确实比较高

还有包括在北京出台的大量限价房，为什么如今的北京房价开始波动，本质上就是政策指向性的限价房在大量的出让，导致商品房变得非常的被动

所以这些房源的入市，本质上也就说明了从今年开始，房地产的土地制度开始改变，未来的房屋供给的来源变得更加的多元

另外包括房产税在近阶段也一定会落地，房产税本身不会征收太高的额度，这也决定了短期内抑制不了房价，但是长期来看效果还是很明显的

包括我们在雄安尝试试验不一样的户籍制度

所以从土地制度，财税制度以及户籍制度的各种改变来看，这一次的房地产调控他不是简单的信贷调节制度，而是长效供给制度。未来房地产的行政调控会和宏观调控更加紧密的结合在一起

因为调控的逻辑发生的改变，所以本质上行业在2017年开始进入了新周期

如果1998年到2017年房地产处于高速增长高频波动的周期的话，那么未来2017年到2035年房地产就是平稳增长低频波动的长周期

这是看到后天的场景后对于今天的格局做出的判断

所以基于后天和今天，对于地产的明天，能够给的建议是

而现在楼市的特殊，本身其实就是今年处于两个周期交替叠加的这么一年，在这样一个过程中很多人都会因为判断失误交学费，所以对于明天的预判，有几个态度可以和大家分享

1、  既然明确了进入一个新的长周期，所以本质上未来房价暴涨的可能性不会出现，与其期待等待，不如踏踏实实面对问题。

2、  在这两年采取ALL IN姿态进入的其实是非常危险的，如今这个楼市，卖就是亏，不卖就是死，没有对冲机制帮你缓冲房企就非常容易踩空

3、  当行业进入长周期波动的时候，产品的溢价能力就开始显现，特别是市场进入到存量市场的时候，存量市场最大的特点就是不靠资本和土地野蛮式的解决问题，开发商需要从硬件的输出变成内容的输出，好产品一定可以得到市场的认可，我觉得溢价率会达到15%

4、  行业进入寡头垄断阶段，但是能够活下来的未来生活的会更好，这和当初的家电行业一样，兼并收购的时候大家利润都很薄，但是剩下来的几家后面利润率都上去了

5、  在这个特殊的市场，要明白做错决定的代价，做错投资代价的单位是亿，产品定位的损失以千万为单位，找错总包都以百万进行衡量。但是后面两个代价其实很容易避免，最大额度的反而容易犯错，因为投资只和人性有关，任何的理性分析都是基于感性判断之后做辅助的，所以在这个乱世里控制人性很关键

以上是我这一天做的感受笔记，如果一定要让我总结的话，对我来说最大的感受就是对这个行业要有足够的敬畏。我们敬畏市场，但是在这个阶段，或许需要更多的敬畏政策。房地产高速发展的20年，我们或许本能上都会选择忽略政策，因为我们知道熬一阵子，这样的苦日子总会过去

但是这一次因为行业的转变逻辑，导致了我们需要对政策有足够的重视，目前地产行业不是市场经济也不是计划经济，某种意义上是管理经济，行业被引导向一个更加合理符合社会发展的角度，对于渺小的地产人来说，不能忽略整体的调控方向

当然，我依然不会忘记有一位开发商老板在演讲的时候小声的嘟囔了一句：这一切信号本质上也就决定了，中国房地产未来20年不可能出现泡沫破灭的问题

是的，谨慎乐观是我们干这一行的基本情绪，行业再如何，我们这口饭还是要一直吃下去。

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