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三年后,这些城市的房价或领涨!快看看有没有你家

2017-12-10 金石道 金石道

作者:辣条小新

来源:地产情报站(ID:dichanqbz)已授权


房地产这两年太热了,笔者身边很多朋友都在讨论,这个城市升值空间大,那个城市房价已经翻倍了!


究竟哪些因素能判断未来城市升值潜力大呢?如何预测某个城市房价是否上涨呢?笔者问了身边的朋友,他们七嘴八舌的,我听到了这么一句:GDP肯定算一个啊。


听他们的口气,似乎某个城市只要GDP跑赢北上广,早晚一天,这个城市的房价也会和北上广并驾齐驱。


那么GDP是推动房价上涨的第一原因吗?


GDP,即国内生产总值,它是指一个国家或者地区所有常驻单位在一定时期内生产的所有最终产品和劳务的市场价值。


这个大家既熟悉又陌生的词,是人类创造的一个概念,它不是客观实在,只是一个经验性构想,中央包括地方政府都很重视它的存在,尤其是地方ZF官员,毕竟之前的ZF官员考核中,更多的是考核GDP。而很多地方ZF又靠房地产拉动当地经济发展。


所以,你懂得。那么问题来了,一个城市的GDP和房价有没有关系呢?


2017年前三季度GDP数据


抛开疑问,我们先看公布的最新GDP数据。


前不久,国家统计局正式公布了31省份2017年前三季度GDP数据。


国家信息中心信息化和产业发展部


整体看,2017年前三季度,按可比价格计算实际增长6.9%,增速与上季度持平,与上年同期相比回升0.2个百分点。


但分地区GDP增长速度数据上看,差异比较明显:西南地区增速最快,实际增长9.0%,华中、华东次之,分别增长7.8个百分点和7.7个百分点;东北地区增速最慢,实际增速只有4.4个百分点。


来张图直观感受一下。颜色越紫,增速越快,颜色越绿,增速越慢。整个中西部体量明显超过东部沿海,尤其是西藏、贵州、重庆,你看这10%的增速,无城能敌。


来源:国家信息中心信息化和产业发展部


回想这一波牛市,要说领涨房价的,肯定是位于华东板块的深圳市,论涨势猛,“楼市四小龙”也不是浪得虚名。从楼市整体情况看,房价和GDP增速并不是呈线性关系的。


增速快的城市,在现实买房过程中,并不是房价最高、最值得买的城市。


有人可能会想,看增速不行,那按照GDP排名买房这种方法总行了吧?


下面这张图是我根据排名前20的GDP与房价做出来的部分对比图。用GDP的排名减去房价排名,得出GDP与房价排名差。



从上面这张图我们可以看出,房价和GDP也并非完全互为因果关系


在这20个城市中,重庆的GDP排名在第五名,但房价排名却在第19名。


东莞GDP排名相对靠后,但房价反而相对较高,排名在在第11名。


从对比图中,大致可以看出,GDP与房价排名差值为负数的城市,主要是中西部省会城市,核心城市周边的非核心二线城市。


所以,GDP对房价的抬升起不到任何决定性的作用GDP只是城市宏观就业的一个反映,尽管在某种意义上可以表明这个城市人口的吸纳能力,可并不代表人口的吸附具有持久性。


比如,一些第二产业比较发达的城市,虽然能带来很多的就业机会,但是由于环境差,公共资源匮乏,生活体验感差,很多人会选择在这个城市挣钱,但不会选择居住于此。


人口没办法源源不断的持续流入,那么这个城市就缺少了强有力的支撑。


北上深定位清晰,武汉杭州有潜力


虽说GDP不是房价上涨的决定因素,不能一味的按图索骥,跟着GDP的排名买房,也许你会吃大亏。扒开GDP的外衣,我们继续探索,有没有比较靠谱的参考数据。


除了GDP之外,我们还经常听说一个词是“国税”。国税是中央政府收入的固定来源,归中央所有。


国税的税款主要是上缴中央,少部分留给地方财政。这个数据反映一个城市经济发展的现状。


而人均国税,就是人均税收,这个数据可以反映人民的富裕程度。手上有足够的钱,才有买买买的能力,这个数据比较干,毕竟没有人愿意做活雷锋,拿自己辛辛苦苦挣的钱多报税上缴,所以我们能从中抽丝剥茧,分析出和房价相关的信息。


在格隆汇上,我看到过这个图。这张图统计了2016年20多个城市的国税和人均税收。

来源:格隆汇


图中,北上深的国税和人均国税都在前排,广州被深圳甩了一截。这也许是很多人在喊“广州被踢出一线城市”的一个原因。


并且北上深每个城市的定位很清晰,从定位这点看,杭州未来发展的潜力很大。


北京是中国的权利中心,几乎垄断了全国最好的资源,包括全国最高端的教育、医院、文化等等资源,导致很多人的理想只有在北京才能实现,年轻人挤破了头来北京,希望在北京扎根。(北京代表的是权利)


上海是中国的金融中心,因此上海的金融公司有很多,上海对资金的吸引力很大,钱滚钱,钱生钱,更多的工作机会吸引大量人涌进上海。(上海代表的是资本)


深圳是中国的科技中心,中国电子类、家电类、智能产品往往都分布在这里,在深圳,你很少看到老年人,这儿是年轻人的天下,年轻人,创新力也是这个城市的希望。(深圳代表的是科技)



杭州在上张表的排名中,国税总量虽然低于重庆,但是人均国税却远远高于重庆。当下杭州是中国电子商务的发源地,杭州把电子商务作为支柱产业,阿里巴巴的交易额超过四川省,对于杭州来说,进入新一线是迟早的事。


除了杭州外,还有一个城市发展潜力很大,那就是武汉


武汉的数据也很亮眼,同时,作为长江经济带和丝绸之路经济带的重要连接点,武汉同样是“一带一路”上重要的货源节点、铁路枢纽节点和港口节点,得天独厚的地理位置和政策支持,再加上武汉自身经济发展因素,跻身强二线不是梦。在房价问题上,武汉很有希望会超过沿海的一些城市。


数据中有个城市比较亮眼的是厦门,厦门的国税和人均国税,尤其是人均国税,明显高于很多二线城市省会,作为“楼市四小龙”,厦门房价上涨底气很足。


高手对弈要看十步之外,

普通人投资也至少要看三年以后


不管你是通过哪种方式买房,你都应该清楚,买房暴富的时代已经过去了,理性买房才是王道。


高手下棋,于残局中起死回生,只因他们心中明了,能看到10步乃至10步之外,未雨绸缪,早有准备。而有的人却走一步、看一步,一步不慎,满盘皆输。


相对应到买房上,道理是一样的。如果买的房子想升值多,跑赢通胀,那选择一个长期看有前景的城市绝对没问题,买到房短时间转手卖大赚一笔钱,要么是资深投资客,要么是撞大运,要么是两者具备。


所以,本着顺周期的原则,三年后限售时间到,会有一大波需求释放出来。到时候依然是北上广深、厦门南京苏州这些人均国税较高的城市领涨。


对于看文章的大对数人来说,他们很多人是要在三四线城市,也就是地级市的城市中买房生活。如果是在这些城市周边、接壤,依然有可能被带动上涨。


未来三四线城市,绝大部分都是不值得去买房的。这些地方由于棚改,房价在缓慢上涨,很多人说,去年3000没人要,今年5000买不到的地方房子,很可能涨了这一波后,又会N多年不动。剩下那些极少部分城市,它们必须背靠大城市,而且得有发达的城际交通网络连接大城市,才有发展起来的可能。即使是这样,我们也得清楚一点,这些城市的房子仅值得自住去购买,想买了去走长线赚房租也并不合适。


毕竟,小城市的房子只是房子,大城市的房子才叫资产


当下全国情况来看,环京、环深、环沪的三四线房子,环京目前跌的最惨,一是因为政策打压,二是环京缺乏产业支撑,现在进场时机不到。环沪房价比较低,政策调控下,市场相对安全。


二线省会的房子分化比较明显,热点城市房价已经下行,比如合肥、杭州,部分都是牛市末期,比如武汉长沙,不着急的可以等18年下半年买房。


一线城市的房价个人认为很安全了,如果有资格,打算在一线买房,可以行动了。近郊房子增值空间大,市中心配套全,远郊的房子劝君慎行。


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