朝鲜要改革开放，丹东房子还能投资吗？

来源：樱桃大房子（ytdfz8）  作者：樱桃

4月下旬时，有粉丝在后台留言问我，朝鲜宣布放弃核武，准备改革开放了，能去朝鲜二环抄底买房吗？我当时真是乐的不行，论房地产投资觉悟，非中国人莫属，就当成段子了。

结果昨天看到证券时报报道，东北边境小城丹东房地产躁动，两天内房价涨幅57%！还真有一批投资客付诸行动，从隔岸下手了。看来我的想象力还是不够丰富。

引发投资客涌向丹东的背景是，4月21日，朝鲜宣布从即日起停止核试验和洲际导道试射，将废弃北部核试验场，集中一切力量进行经济建设；4月27日，金正恩与韩国总统文在寅举行会谈……种种迹象表明，半岛局势正在向好的方向发展，也让国际社会看到了半岛走向和平的曙光。外界普遍认为，半岛局势趋于稳定，朝鲜将全力发展经济，会令地处东北边境的辽宁省丹东市从中受益。

丹东是中朝边境最大的城市，位于鸭绿江边，与朝鲜新义州特别行政区隔江相望。丹东对朝贸易进出口总额，占中国对朝进出口额的近七成。

今天，又有些人问我，丹东房子还能投资吗？

在4月20日之前，丹东新区的新房均价还是在4000元/平米左右，但是从4月21日之后，就开始不断上涨，目前的均价已经达到5000元/平米左右，据证券时报的报道，有些盘，短短两天就暴涨了百分之五六十，对于一个五线城市来说，等于透支了三五年的涨幅。

根据丹东统计局的数据，2016年丹东全市商品房销售面积210万平方米，增长10.2%。商品房销售额98.3亿元，增长7.2%。2016年末，全市商品房待售面积198.2万平方米。2017年丹东全市商品房销售面积231.9万平方米，增长10.4%。商品房销售额110.7亿元，增长12.6%。2017年末，全市商品房待售面积208.4万平方米。去库存周期并没有得到明显改善。

丹东市在2016年和2017年曾分别出台去库存方案，要用3至5年时间，基本完成房地产去库存任务，到2020年末，住宅类商品房去化周期控制在12-18个月以内，这就意味着，丹东从2018-2020年三年去库存周期中，房价是稳中向上的。

按照去库存的政策，今年理应轮到四五线，就算没有朝鲜这个概念，丹东房价今年应该也是回暖的态势，但绝不可能两天暴涨这么多。

这种暴涨有投资价值吗？

我觉得关键还是取决于朝鲜未来的改革开放力度有多大，看丹东能从中受益多少，这个就跟下赌注一样。

目前，联合国尚未解禁对朝鲜的制裁，与中朝贸易相关的丹东经济，短期内的拉动有多少，但我持怀疑态度。

人民日报海外版旗下公众号“侠客岛”24日撰文称，对于朝鲜要改革开放，迎来春天的故事，恐怕没有这么简单，或许大家都忽视了一个很重要的前提，那就是朝鲜需要国际上承认，或许默认其拥核地位。然而，要美国默认难度不是一般的大。现在来看，美国再次强调朝鲜要“去核”，要大规模解除核武库，否则就不会做出让步。毕竟，朝鲜只是强调停止核试验，而国际社会对朝鲜的要求是实现半岛无核化。

即使朝鲜完全愿意实现无核化，改革开放能不能成功，也是未知数。

事实上，朝鲜在金家前两代领导人执政下，就搞过几次改革开放。1991年，朝鲜在罗先设立了第一个对外开放的自由经济贸易区，其历史意义相当于中国的深圳，都是探索改革开放的排头兵。

之后，朝鲜又搞了鸭绿江经济开发区、新坪旅游开发区、满浦经济开发区等19个经济开发区。但结果是，朝鲜不但没开放，反而越来越保守，所设立的十多个经济特区没有一个成功。这一次金正恩改革开放的决心也非常大，可是结果又如何，谁也不知道。和平来的太突然，就连韩国人自己都不相信。

如果从过去来看丹东的经济增长，2015年和2016年GDP均出现负增长，分别下降3.0%、2.2%，2017年出现缓慢回升，增长2.8%，但相比全国来说，依然处于垫底的位置。

再看丹东的人口，来自丹东统计局的数据，根据户籍人口统计，2017年年末总人口235.2万人，其中城镇人口107万人。全年迁入人口7800人，迁出人口1.22万人，人口出生率7.09‰，死亡率16.36‰，人口自然增长率-9.28‰。相比2016年，又少了2.7万人，人口是负增长，净流出的。

对于这种五线小城市来说，我从来都没有什么兴趣，房价绝对值确实是低，卖四五千块一平米，就建筑成本也需要一两千，开发商的利润并不高，因为在我们老家盖个房子现在也需要二三十万，但成本低并不意味着它将来就能给你带来回报，因为流动性太差，根本没有二手房市场，大家都喜欢买新房，你买新房后拿到房产证的时间周期太长了，地级市的房产证起码三四年以上。

所以你问我还能不能投资，如果你有更好的投资方向，如果你稍微有点投资实力，我肯定会劝你别去折腾了，拿着钱过几年去买一二线不好吗？干嘛去买一个五线城市？一是不确定性很大，朝鲜改革开放力度有多大？现在都是未知数；二是根据以往的经验，一般来说，往往靠一种概念炒作短期暴涨过多的地方，怎么涨的最后还得怎么还回去，丹东这样的城市，你3500买的，现在涨到5500，别看账面涨了2000一个平方，100平米，赚20万，未来5年卖不了，算一下税费，利息，时间成本，机会成本，到头来，能有多少收益？白忙活一场，雄安新区炒作的那些人现在套里面动弹不得忘了吗？

丹东倒是要感谢朝鲜概念，估计很快会帮他们去了库存，否则靠本地人接盘，还不知道何时才能去完，然后就是出台调控政策，比如限售三年五年，稳定房价，妥妥的套牢投资客。

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