政府不再垄断住房供地 专家：可能减少地方政府土地出让收入

1月15日，国土资源部部长姜大明提出，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

▲姜大明 图据网络

消息一出，立即引起了民众的广泛关注，政府不再垄断土地供应是否会影响房价？农民又该如何利用手中的宅基地实现增收？

1月16日，红星新闻采访多位资深专家进行相关详细分析。

对老百姓有哪些影响？

“最主要的意义在租赁市场”

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉红星新闻，政府不再垄断住房供地，最主要的意义在租赁市场。

“城镇住房供地属于政府垄断，因为城镇土地归国家所有。这些年，我们看到开发商拿地，地价越来越贵，房价越来越高。”赵秀池表示，实际上从土地所有制来讲，土地分为城乡两种制度，城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有，农村集体也是一种土地的所有权。从法理来讲，不仅是国家能够供应土地，农村集体也可以是土地的供给者。

据悉，北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。“目前来看， 集体建设这一块的土地主要是为了大力发展租赁市场。尤其现在咱们提倡租购并举、不见得非要买产权房，租房也是住有所居 。”赵秀池说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则告诉红星新闻记者，对老百姓来说，一方面是部分市民化的人口进城以后，部分宅基地或可以用作租赁用地来进行。另一方面是有助于部分城郊区形成更多的租赁房源，也利好对房价的稳定。

“租售同权实际上更多还是在国有建设用地上推行，主要是现在一些租赁用地的出让。所以本质上没有太多的区别，是一个先后次序的问题。对于当前此类农村建设用地来说，未来在类似城市近郊区市场也可以积极落实政策，尤其是针对流动人口采取新的住房和落户政策。”严跃进表示。

加大宅基地供应

“有助改变用地和财政运作模式”

近年来，一些地方政府财政收入过度依赖土地出让金，甚至占财政收入比例超过80%。

赵秀池认为，土地供应增加，住房的供应随之也会增加，老百姓选择的余地也就更大。“比如一、二线热点城市的土地供应，靠招拍挂是远远不够的，放开多主体供应，并不会影响招拍挂那块的土地供应情况。如果是人口净流出的小城市，加大了集体用地、宅基地的供应，可能会减少招拍挂的土地供应，从而减少政府土地出让收入。”

严跃进认为，若是单纯看农村土地市场，过去此类土地进入国有建设用地，其实是经过征地和土地招拍挂的流程的，其实对土地出让金方面有较大的影响。而现在，如果此类用地的供应主体明确，那么实际上就没有征地和土地招拍挂一说了，反而就会减少土地出让金的收入了。

他补充道：“但从另一个角度看，此类用地的交易，会带来更多的税费收入，尤其是此类税费收入会从相关的集体经济组织等层面征收，所以会改变相应土地财政背后的资金来源结构，有助于地方政府改变用地和财政运作的模式。”

宅基地“三权分置”

“主要目的是增加农民财产性收入”

武汉大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰在接受红星新闻采访时表示，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权，主要目的是增加农民的财产性收入。

贺雪峰说，“在某些地方，一块宅基地可能卖几百万、上千万，但在中国更多的广大农村，宅基地并不那么值钱。只是在特定的比如说有旅游资源的地方，或者地理位置比较方便、城市资本可以进入搞休闲农娱的地方，财产性收入才可能很多。”

贺雪峰认为，允许农民的宅基地通过“三权分置”，盘活用好少数具有旅游资源的农村的闲置农房，在乡村振兴战略中获得收益，这可能是此次土地改革思路的重点，但对于农村不会有很大影响。

严跃进说，从宅基地的“三权分置”的角度看，实际上也是积极探索当前宅基地流转等概念。从此类政策来看，宅基地的集体所有权的概念不会变，这是基本的原则。而从农户的资格权来看，也是要积极保障的，这也是新型城镇化中需积极关注的内容。

而在此类放活宅基地使用权的概念上，不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法，类似做法其实和目前租赁住房的用地性质是不同的。当前租赁用地的用房性质其实是国有建设用地，而后续宅基地上形成的租赁房源属性依然是集体建设用地的范畴。

严跃进指出，此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边的宅基地的盘活，但也有两个底线：第一、土地属性不改变，还是属于集体建设用地；第二、允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。

房价会因此下降吗？

“短期内对房价的影响有限”

此次土地改革思路出台，赵秀池认为，对于人口净流入的大城市，住房供不应求的矛盾比较突出，加大供应，可以起到平抑房价的作用。

严跃进表示，应该说当前此类政策是“多主体供给、多渠道保障”思路的体现，所以会影响供应端的内容。

“当然从房价的角度看，此类物业更多影响租赁市场，短期内对于房价的影响是有限的，或许到了2019年以后，部分租赁用房可以落实类似落户等内容，那么实际上的政策影响就会增加。”严跃进说。

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红星新闻实习记者丨张炎良 北京报道

编辑丨汪垠涛

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