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阳光城7年膨胀33倍 然后负债1700亿命悬一线?

2017-12-04 李曌阳 明天财讯 明天财讯
换帅“中海系”能力挽狂澜?


阳光城把闽系房企举债囤地的特性发挥到了极致。


近日,阳光城发布了第三季报显示,今年前三季度,阳光城实现营业收入155亿元,同比大涨108%;实现归属于上市公司股东的净利润6.2亿元,同比增长70%。在易居克而瑞的榜单中,阳光城以接近600亿元的销售规模,悄然攀升至全国房企的第21位。



在销售规模攀升的同时,阳光城不断攀升的负债也成为了外界关注的焦点。前三季度阳光城负债总额1694亿元,扣除预收账款后的债务1282亿元,净负债率达到281%。其中,一年内到期的非流动负债246亿元,比上年末增加536.87%。


阳光城在高额举债的同时还在大肆进行扩张并购,据不完全统计,去年至今,阳光城合计耗资406.54亿元进行并购,涉及超30家公司,其中大部分为地方性房地产公司股权。


阳光城如此的大规模扩张并购也带来了一系列的连锁反应,截至今年三季度末,阳光城的资产周转率仅为0.10倍,不到2015年0.38倍的三分之一。


如此高额的负债也许对一些大房地产企业来说不算什么问题,可是对于阳光城这种第三梯队的地产商来说,高负债导致的低资产周转率可能成为阳光城最大的潜在危险。


7年资产翻了33倍


今年前三季度阳光城实现主营业务收入 155 亿元,同比增长 108%, 实现归母净利润 6.19 亿元,同比上升 70.2%。


简单看一下阳光城的业绩其实也算中规中矩,但仔细翻看财务报表却发现阳光城内在并不像外表一样光鲜亮丽。2017年前三季度阳光城净利润率为 4.3%,与 16 年底相比下降 3 个百分点。


2017年三季报显示,目前阳光城负债总额为1694.8亿元,资产总额为1963.86亿元。资产负债率高达86.3%。数据显示,近三年以来阳光城资产负债率一直维持在80%以上高位。阳光城的净资产仅为147亿元,负债率超过10倍,虽说地产行业普遍都存在着回款的特殊性,但是阳光城在地产行业中也是负债率比较高的。


对于外界一直质疑的高负债,阳光城执行副总裁吴建斌表示,公司两到三年期限的债务占将近30%,三年期以上的债务约占五成。到目前为止,阳光城的负债率还是非常合理的,整个负债结构里面只有22%是短期的。


2016年,阳光城通过公开招拍挂、并购共获取25个项目(67宗地块),建面977.8万平方米,耗资281亿元。2017年上半年,阳光城又获得64个地块,建面721.73万平方米,耗资251亿元。



土地扩张也让阳光城的资产规模快速增加。2015年,阳光城的总资产约为701亿元,2016年末增长至 1204亿元,到2017年第三季度末,升至1963.86亿元,存货为1258亿元。2010年时阳光城的总资产才仅仅59.04亿元,这一数据在7年之间翻了足足33倍。


居高不下的负债率让阳光城的融资项目迫在眉睫。


根据阳光城公告,上月以来的两次临时股东大会均涉及融资、担保等内容。如11月13日召开的临时股东大会中,共有4条议案,其中拟在银行间市场定向发行债务融资工具的议案排在第一条。其余3条也涉及到融资,主要是阳光城为其控参股子公司贷款提供担保。


在货币资金已无法覆盖短期债务情况下,阳光城继续融资扩张,11月开始,陆续为阳光城厦门置业、上海臻百利房地产等8家国内子公司提供贷款担保,此外还担保海外子公司发行2.5亿元美元债,用于偿还现有债务。


2015年底,阳光城前总裁张海民还曾豪气冲天地为阳光城规划未来五年。2016年,土地市场竞争越演越烈的时候,阳光城还要拿出205亿元进行并购。


换帅能挽救高负债模式?


但11月15日,阳光城突然发布公告称,总裁张海民已提交书面辞职报告,去向未知。同时,阳光城还公布公司董事局聘任朱荣斌任董事长兼总裁,两个执行副总裁分别是吴建斌和阚乃桂。


有意思的是,这三个人都是“中海系”出身,朱荣斌与吴建斌还曾在碧桂园搭档多年,将碧桂园带入了3000亿元时代。


三人分工各有不同,朱荣斌全面负责公司管理工作,着眼于布局;吴建斌的职责在财务、金融、法律、信息化等方面;阚乃桂则执掌合约管理工作。这三位也被称为阳光城的“三驾马车”。


阳光城在三驾马车进入后还发生了一个重要变化,就是跟投机制的设立。这一制度的启动,与朱荣斌、吴建斌二人的碧桂园背景有关,碧桂园能在短期内迅速做大,外界都认为与跟投制度带来的高周转有关。


据悉,阳光城的项目跟投制度与碧桂园类似,不过从碧桂园的基础上似乎还做了一些更高效的变动。


无论是区域员工还是组织员工,跟投的这一部分在法律上实现了确权,员工会通过投资公司持有项目确定权益。还有就是投资有开门期和关门期,比如跟投是三年期的,设定投入1000万元,那么三年到期后就要结算。


实施跟投机制后,阳光城对新购土地相应地设立了三条管理底线:新项目全周期的回报不低于10%;股东的年化资金回报率不低于30%;净现金流回正时间不能长于12个月。有媒体测算,到2017年10月,阳光城执行跟投机制项目的平均年化资金回报率为45%。


数据显示,阳光城目前拥有项目155个,对应货值4800亿元,满足开发条件的货值达3000多亿元,占65%;土地平均楼面价每平方米达3300元,集中在大福建、长三角、珠三角等区域。


华东和华南这是中国经济的体量最大的两个区域。如果把区域的中心城市,以及周边的二、三线城市全部做到全覆盖,做深做透,其市场是非常大的。对于其他区域,阳光城会继续寻找机会。


在降低负债率方面,吴建斌称,阳光城的中长期目标是将净借贷比率降至70%左右,而目前阳光城的这一指标在300%左右。而2016年碧桂园的净借贷比率就已经为48.7%。


但今年前9个月,阳光城实现经营性现金流收入385.14亿元,整体回款率偏低。大幅降低净负债率难度真的不小。


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