“3·15”特别报道|房主违约，买方三招维权
作者 法治周末记者 肖莎
提要
无论是签约环节、合同履行环节还是对方违约时诉讼环节，买房者都需要注意维护自己的合法权益
“卖家说房子不想卖了，因为觉得卖亏了。”
刘洋听到电话那头的中介这么说时，头是蒙的。
她的第一反应是，卖方想涨价。
刘洋不久前定了一套学区房并且签了买卖合同，她向法治周末记者出示了的合同显示，甲方(卖家)若出现“拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格”等六种情况，属于根本违约，应向乙方支付违约金的金额为房屋总价款的20%。
她本以为有这样的条款约束，卖家应该不会轻易违约。但孰料，房价的变动趋势远远超过了卖家的想象，诚信和契约精神在市场形势面前处了下风。
“出现这种情况怎么办？”刘洋问中介。
“我们已经劝说很久，并且把违约的严重性告知对方，但卖方坚持说不想卖了。您看双方要不要坐下来谈一谈。”中介答道。
在当前的北京二手房交易市场上，刘洋作为买家无疑处于弱势地位。当刘洋和卖家坐在一张桌子上进行所谓的协商时，刘洋知道，主动权更多地在对方手里，因为如果她不接受涨价，那么对方又不愿意按照合同约定支付违约金，双方就只能走到诉讼阶段。
“我之前也咨询了律师，诉讼时间太长，动辄半年。我拖不起，谁知道半年后的市场行情是怎么样的。”刘洋告诉法治周末记者。
最终，刘洋妥协，在原房价的基础上，多付了些钱。
但是，北京市中唐律师事务所主管律师王玉臣告诉记者，在全国热点城市的房地产市场上，卖家看到市场波动而违约的情况并不少见，以北京为例，违约率极为惊人。王玉臣律师曾遇到过一个房产中介片区的违约率达到70%以上，甚至有的卖家在过户当天反悔了。有不少由此而产生的纠纷因双方无法谈妥，最终走入诉讼阶段。
“从去年2月份到现在，北京的二手房买卖纠纷很多。我们团队仅去年就接受了数百个关于卖方违约的案件委托，我手上现在还在处理很多这样的案子。”王玉臣提示买房者，无论是签约环节、合同履行环节还是对方违约时诉讼环节，都需要注意维护自己的合法权益。
签约时详细约定时间节点
王玉臣认为，买卖双方在签订合同时，一定考虑到未来如果走到诉讼阶段，什么样的条款才能最大程度地保护自己的权益。
“以购买学区房举例，因为买方购房的诉求最主要的可能是上学，那么在合同中一定要约定清楚卖方户口迁出的时间、学籍腾出的时间以及相应的违约责任。”王玉臣建议，买房者最好在购房之前，向教育部门咨询清楚入学政策。
北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家)高级法务经理孙笑竹也在接受法治周末记者采访时称，从链家对大量购房交易的跟踪情况来看，现在很多人购房都是改善性需求，也就是说业主是卖了小的再买大的，而买家同样是卖了上套买下套。买卖双方既买又卖的单子。
“我们把这种情况称为连环单。”孙笑竹说，在连环单中，任何一环出现问题都可能导致交易失败，这就要求经纪人紧盯交易时效，要理清每一个环节的交易时间和交易要求，比如，客户B既买又卖，那么经纪人就要保证他卖房的资金到账时间一定是早于他买房环节的业主要求支付定金和房款的时间的，避免因为他无法按时拿到卖房款导致买房失败。
在刘洋买房的时候，支付手段、户口和学籍迁出时间以及违约责任等，双方在合同中都有明确约定，但是卖家仍选择违约。
刘洋告诉记者，她的心里对中介公司还是有一些怨气，她认为自己支付了高额的中介费，但是感觉服务自己的中介在协调方面似乎并没有起到太大作用，“中介的素质和业务能力还是挺重要的”。
“在这种情况下，买房者一定不能完全放任，要督促中介把所有交易流程都往前赶，尽量早过户，避免卖家的违约情况。”王玉臣提醒道。
早做网签防止一房多卖
刘洋在去中介公司和卖方协商之前，还就这一问题咨询了律师。
“律师问我的第一件事情是，你确定这个房子没有一房两卖吧，卖方不会正在和另外一个买家谈更高价格吧？”刘洋回顾说，对于这一问题，她是回答不上来的。
王玉臣律师告诉记者，避免卖方一房两卖的重要手段就是尽快做网签。
“网签的工作，一般由中介公司来做。”王玉臣解释道，所谓网签，简单来说就是在确定买方具备购房资格和卖方的房屋产权完整性，双方签订了买卖合同之后，把合同上传到建委网站，把买卖双方的信息、房屋的基本情况、房屋的产权信息等内容，到建委的网站进行备案，一旦网签之后，卖方就不能一房多卖了。
但在咨询律师之前，刘洋并不知道，二手房交易还有网签的环节，中介也并未向她告知网签的重要性。
王玉臣说，如果没有办理网签，卖方可以随时将房子再次出售，而且一旦出售给了第三方，并办理了网签，买方是很难再拿到房子的。
据《北京晚报》报道，北京的张女士在购买范某的房屋时，由于中介没有及时做网签，导致范某一房多卖，北京市一中院一审判决范某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑。
范某虽然受到了法律的制裁，但张女士的购房款却未能全额退回，张女士还面临着通过诉讼等途径追回损失的问题。
诉讼前进行诉前保全
如果卖方坚持违约并不按照合同约定支付违约金，买卖双方最终进入诉讼阶段，购房者可以在诉状中提出怎样的诉求？
“购房者可以请求法院判决卖方继续履行合同，也可以请求法院判决双方解除合同，卖方赔偿损失。”北京东元律师事务所房地产建设工程法律事务部首席律师李松说，这是两个不一样的思路。
李松提醒到，如果要求法院判决卖方继续履行合同，一旦胜诉，法院就可强制要求该套房屋过户到买方名下，但有一个前提是，买方必须是全款购房。
实践中，通过贷款方式购房的当事人一般都会问，能不能让法院判让卖方履行配合买方办理贷款的合同义务？答案是否定的，因为司法实践中法院会考虑判决的实际执行力。
王玉臣代理了大量房产违约案件，他还提醒道，在购房者的诉求是卖方继续履行合同，而双方又没有办理网签时，一定要尽量在起诉前做一件事情：“诉前保全。”
为什么如此？王玉臣说，从立案到分配到具体的承办法官，到承办法官通知原告，一般至少需要一个月的时间。如果不做诉前保全，在买方还不知道谁是承办法官的时候，卖方很可能会通过各种手段，把这套房屋抵押出去，或进行其他的处理。如果房屋的抵押额过高，或者如果房屋因为别的原因被其他人做了保全或查封，那么法院就很难判卖方继续履行合同。
王玉臣曾经遇到一个案件，买方已经付了全部的首付款，并备好了尾款，缴纳了税费，而卖方在过户前两天，通过民间借贷把房屋抵押出去，导致买方的履行合同诉求无法实现，只能将诉讼请求变更为“解除合同，卖家支付违约金并赔偿差价损失”。
“买方可以要求卖家赔偿20%房款作为违约金，也可以以卖方违约造成损失为由，要求法院判决卖方赔偿的金额可以覆盖交易房屋价格上涨的差价。”李松补充道。
但据王玉臣透露，在司法实践中，受相关司法解释的限制，法院判赔20%房款作为违约金的情况并不多见。为了尽可能降低自己的损失，让法院能够多判，在诉讼过程中，买方一定要尽可能举证证明自己的实际损失。
此外，目前各级法院手里攒下的类似房产违约案件非常多，李松告诉记者，通常一个案件从立案到判决需要半年左右，在当前的市场环境下，半年对于买房者而言带来的变数难以把控。
王玉臣律师感慨道，在当前的市场形势下，有时候卖方违约后会获得更多的利益，而原本守约的买方却得不到充分的利益保障，这是极为不公平的。如果法院可以在法定期限内实现快审快判快执行，可能对市场控制会更有力度一些。
“但是，遗憾的是，现在法院的审理压力是很大的，在北京，有的法官手头审理的案件能达到五六百件以上。”王玉臣说。
一位资深房产中介还告诉记者，即便法院判决卖方支付违约金，也有不少卖家不执行，这种长时间的拖延，又会给买房者带来更大的损失，因而她一般都会建议，买卖双方尽量协商解决。
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