香港已死，有事烧纸——香港模式坏在哪？
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序言
☄ 一边是节节攀升的楼价，大量民众住在“棺材房”里面，一边是可供开发的大量土地。情况就是那么魔幻。8月28号，深圳市住建局局长张学凡公开演讲时透露，深圳要抛弃香港模式，要学习新加坡。未来深圳的住房比例是“六比四”，目标让深圳60%的市民住进公共住房。目标是发展110万公共租赁住房，每年公共租赁住房建设10万套。
今年是深圳改革开放40周年。然而从深圳近年来房产调控、垃圾分类、保护动物不吃狗狗……等等一系列行为艺术来看，只能说，深圳你变了！
香港模式是坏，新加坡模式就不蠢了吗？
一、什么是香港模式？
什么是香港模式？砖家们跳出来说：早在上世纪50年代，香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式，这一模式在上世纪90年代被内地引入，包括公摊面积、预售制等等，都带有较深的香港模式印记。但这种模式的弊端也是显而易见的，房价居高不下以及土地财政等问题都掣肘中国经济发展。
翻译一下，就是香港政府把土地卖了很多钱，于是房价也跟着贵了。
难道说，土地就不该拍卖，白送给人民么？要的，要的，好的，好的！问题是，人人都要住别墅、住豪宅，土地、房子够分吗？不够分的话，怎么办？
是打一架吗？还是按照级别来？官大的优先分，分大房子，官小的次之，平民就请等一万年？还是按照肤色分？皮肤最黑的先分，皮肤黄的其次，皮肤白的一边等着去？免费分房可以看看我们以前的血泪史。
房子可以白分，为什么吃饭、看病、上学、医疗不能免费……
所以，最好的方案还是价高着得吧。所以，土地是要卖钱的，房子是不能白住的。当然是“谁”卖给“谁”，留待后面讨论。
其实香港模式坏的很简单，就是“盐铁专卖”，暗税无双。
二、住宅用地严重不足
首先，郊野地不能碰。
香港管辖陆地面积1110平方公里土地，住宅用地约77平方公里，占土地面积约7%。3%为工商业用地，1.5%为空置及正在进行建筑的土地等。4.6%是农地。另外，还有65.9%是绿化土地，包括郊野公园及林地，没有开发。
其中，香港的郊野公园，历史渊源是为了供水。香港淡水无法自足，港英政府担心大陆会停止香港供水，就设立了众多的郊野公园，以便于保存天然的降水，以防万一。狭小的香港拥有24个郊野公园、22个特别保护区，占地410平方公里，占整个香港面积的比例高达37%，是全球郊野公园数量最多、面积比最高的城市！
1976年，香港《郊野公园条例》最终于生效。1996年颁布，香港的海岸公园及海岸保护区规例则，更将保护区域扩大到香港海洋环境。
郊野公园只能搞搞休闲娱乐、度假，比如、公厕、垃圾站、雨亭、停车场等，并且必须经过严格论证，是唯一选址，且对生态环境没有破坏的条件下才能建设。开发建设住宅，想都别想。
香港的面积仅有上海的1/6，但郊野公园却是上海4倍。到底是香港之耻，还是上海之幸？
其次，填海不让填。
郊野地不让开发，那么填海呢？对香港人而言，填海造陆不是陌生事。香港历史上一共填海约7000公顷，占已开发面积的26%，容纳了70%的写字楼和27%人口。不夸张地说，没有填海，就没有香港的繁荣。
1990年代开始，环保思潮兴盛起来。1997年6月，香港立法局会议通过《保护海港条例》，成为日后填海的主要障碍。一旦有填海，环保主义者便可依法起诉。漫长的诉讼程序，足以将一般项目拖死。
2004年，香港终审法院推翻湾仔填海计划，从法例确认“填海三原则”：须有迫切及凌驾性的当前需求，没有其他可行办法，并对海港损害减至最少。严格说来，几乎所有商业填海都可以用“三原则”否决。
2010年后，香港填海造陆面积减至每年不足1公顷，聊胜于无。香港填海造陆几乎完全停滞。
早前，刘德华曾因参与“支持填海计划”短片制作而遭到反对派及网民攻击。反对的理由，无非是填海破坏自然环境，影响海洋生态，令中华白海豚等海洋生物无处栖息。
在香港，多达21万人居住在实用面积不足10平米的“劏房”、“棺材房”。人都没地方住，还要考虑汪洋大海中动物的居所？对大自然的爱是不是太无私了？！
这个其实看星爷的《美人鱼》就可以知道，香港白左到什么地步。电影好看，但是价值观确是垃圾。
最后，棕地可以开发吗？
为了保护郊野公园和海洋，环保人士鼓动政府开发“棕地”。所谓的棕地，指的是废弃工业用地和闲置农地。但棕地实际上面积仅4200公顷，最大的问题是位置分散，权利状态复杂，开发难度非常大。只要政府一说要开发棕地，居民就漫天要价。
并且大量棕地，并不是废弃地，其实是用做了货柜堆场、停车场、汽修场等，对香港这样的港口城市来说，是不可或缺的。
一边是节节攀升的楼价，大量民众住在“棺材房”里面，一边是可供开发的大量土地。情况就是那么魔幻。
三、二手房彻底失去流动性
令人忽视的另外一个原因，香港其实是有大量二手房可以供应的。但是由于高额的转让费用，限制了这部分房产释放供给。
香港的二手房交易要交多少税费呢？
1、契税，房款的3％；
2、营业税，房款的5.5％；个税，差额部分的20％。这部分5年后交易可豁免。
3、印花税，房款的15%。持有一幢以上物业的买家，还将被征收双倍的印花税。海外买家要交双倍，也就是房款的30%。没有物业的香港人，可豁免。
4、另外还有交易费、测绘费、权属登记费及取证费等视情况而定，属于毛毛雨了。
一套1000万港元的房产，最高税率可能达到房价的一半，即500万港元，最低也要300万港元（视卖方持有物业的期限而定）。
并且税费是不能贷款的。交的税费，完全可以内地二线城市，全款买两套了。所以，香港一手新房价格是二手房的两倍、甚至三倍。
有人说，二手房是存量，不算新增，没有意义。不是的，其实是有意义的。
首先你的房子可以卖掉，来别的城市居住。你想过没有，为什么香港人不能把自己的仅仅60平方的房子卖个1000万，来内地二线城市生活呢？全款买个200万的房子，找份轻松点的工作，剩下800万哪怕吃利息，一个月也有好几万吧。这不香嘛？
不是不想卖，卖不了！1000万的房子卖掉，交500万的税，谁会这么傻？！别跟我说税费下家买单，谁交都一样，羊毛出在羊身上。
即使不去别的城市，在港人和港人之间流通，也是有意义。买卖是买卖，租赁是租赁。拥有自己的物业是每个人的梦想。
房子在九龙，工作在新界，卖掉置换不行吗？
有多套房产的，卖掉几套，做生意不行吗？
家里出了急事，卖掉救命不行吗？
哪怕卖掉吃喝嫖赌又怎么样啦，碍着你了？
你不让别人卖房，那就只好去卖肾咯。
所以二手房彻底失去流动性的，这条路又堵死了。不过气人的是，香港房价仍然是涨的。因为宏观调控，房价飞涨！可以看下韩国的房子，也是这个情况。
四、那就抱团一起死咯
说起来，虽然香港白左义愤填膺，其实大家心里还是很清楚的，什么乱七八糟的郊野公园，海洋，算个啥啊？！绿地能当饭吃吗？宁愿住着卫生间和厨房在一起的鸽子笼，也要保住绿地？
当然你要说这都是万恶的资本家，地产开发商，联手做的阴谋，那我也无话可说了。
据说有记者采访，有些香港人心里是这样想的，反正我这辈子也买不起房子，我凭什么给其他人留着希望。就是不让开发，要死大家一起死。该！
但是这些人，没有想到的是，高房价使得香港每个人都承受了高昂的生活成本，工商业成本。
如果房价降下来，那么即使买不起房子的人，也是能够受益的。甚至他们受益是最多的。因为他们对生活成本最敏感，一顿早餐，从30块，降到20块，房租从6000降到5000，都是是能够大大改善生活的。
以前欧神曾经预言，香港迟早沦为深圳的附庸。当然百足之虫死而不僵，这个过程可能要40年。现在看来，真要不了40年了。
当然，前提是深圳，还是那个深圳，不要白左化的那么快。
学习香港确实死路一条，那么学习新加坡就不蠢了吗？！我们下回再见了。