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深圳房价九连跌!中国发展进入另一个黄金十年!

2017-07-04 陆家嘴金融

作者:蜜姐

来源:本文转载自公众号蜜财富(ID:WJCF99)


房地产市场,大家都喜欢盯着深圳,就像资本市场里,大家都盯着创业板一样,因为在某种程度上,两者都扮演了领先指标的角色。


近日,深圳出现了房价九连跌的信号。


深圳市规土委发布数据显示,深圳6月新建商品住宅成交均价为54492元/平方米,已连续九个月环比下降,每平米累计下跌7108元。


听到这个消息,你是不是很开心,觉得照这趋势,自己明天就能拿着首付冲向售楼处买套房子走上人生巅峰?


然而,蜜姐要说,这不过是深圳楼市所玩的一种套路。数据虽然是真的,但却真得有点“假”。


九连跌的幕后


首先,我们来看看,这九连跌,且跌幅高达7108元的数据是怎么算的?



从去年9月至今的房价走势的数据来看,跌幅最大的还是首月从6.16万元/平降到5.56万元/平,一个月就下跌了5989元/平。


然而此后的下跌趋势就是非常缓慢了,从5.56-5.45万元/平,8个月的时间,总共才有1119元/平的下跌,也就是每月下跌140元/平左右。


那么最新的6月份,深圳新房均价较5月份降了多少呢?


20元。


二手房5连涨


今年6月,深圳二手房均价是每平方米 46631 元,5月是每平方米 46162 元,环比上涨 1.02%,同比上涨3.68%。


从今年2月开始,深圳已经是5个月二手房价格连续缓慢上涨。


新房与二手房的价格走势背离,这说明了什么?


在前不久的万科董事会换届上,郁亮就说过,深圳14%新房,86%二手房,不能忽略这个大的市场,万科在这方面要做提前布局。


比起不足二成的新房市场来说,规模庞大的二手房市场才更能反映当地的实际需求。


但同时我们也应该看到,深圳的二手房成交价格上涨趋势非常缓慢,说明进场的都是刚需,未来也并不存在飙涨的可能。


政策到底想干嘛?


为什么会出现这种情况?


其实,这正是我们的调控政策所发挥的威力。


这段时间以来,深圳密集的调控政策,总体思路就是一条:欢迎人才来工作,但别想着炒房发财!

在北上广深的一线城市中,深圳对人才有简化入户条件的优惠政策。


根据现在深圳的入户政策,全日制本科以上,基本都可以入户,入户时还可以拿到几万奖金。全日制大专以上,大多数都可以入户。一旦入户,也就有了买房资格,不用再受“5年社保”的限制。而北京、上海、广州,入户都没有这么宽松。


但同时,深圳也提升了买房的购房成本。


深圳是这么规定的,外地户籍在深购房资格,社保连缴3年改为5年;认房又认贷,无房无贷记录首套3成,无房有贷记5成,二套7成。并且,出售价格不得超过备案价。


如果是500万元的一套房子,3成和7成就能相差200万元。


在政策的严控下,高房价楼盘被死死盯住,很多想要高价开盘的楼盘连预售证都无法拿到,而今年豪宅备案价都低于开发商此前的预期,最起码低了1万-2万元/平方米。


一边是贵的卖不了,一边是刚需大举进场,自然有了房价均价涨不动的情况。



首先,从成交地域来看,从表格中,深圳的刚需区域龙岗宝安等成交量大幅超过福田、罗湖、南山等中心区域,成为成交的绝对主力。


再从成交户型来看,2房和3房两者合计占总量的82%,这也说明了刚需盘成为了全市的成交主力。


这绝对是一个好消息,在一个刚需为主的市场,价格自然是无法飙涨的。而且相较于新房,政府靠二手房,其实是拿不到太多财政收入的,这就意味着未来政府发展模式的转变。


其实,大家看现在楼市炒的挺凶,看空看多者各有各的理由,各路专家都在强调自己的观点。但是大家可以仔细想想看,历史上,哪有只涨不跌的东西呢?


深圳房价还能继续涨?


在一线城市中,深圳的炒房热情,其实是最高的。在去年10月份新政出台之前,深圳楼市的投资客十分活跃,占购房者的比例一度高达40%!


这与深圳本地的经济发展特色有关。


由于经济高速增长且靠近香港(GDP即将赶上香港,而房价比香港便宜得多),加上政策一直以来都比较宽松,市民投资房产的氛围就十分浓厚。


因此多年来,深圳楼市的金融属性均强于其他一线城市,杠杆率最高,涨跌幅度也最大。所以看到我们这两年,深圳房价涨幅一骑绝尘、领跑全国。



但是,今年以来的密集调控,死死地摁住了炒房资金,目前的房贷已经开始回落。


根据人民银行深圳市中心支行的数据,2017年前四个月,深圳新增住户部门中长期贷款占新增人民币贷款的比例已经跌破30%,目前为29%左右。


其实,现在的成交量和房价的变化,都其实只是表象,更深层次的东西,还是要看钱,也就是房贷的变化。


这也是楼市短期看资金和政策、中期看土地、长期看人口的道理。那么房贷的变化,就能反映楼市价格的趋势性变化。


那么可以预见,未来深圳的楼市将成为刚需的主战场。深圳房地产房价飙涨的时代恐怕已经结束,市场进入震荡期,跌,跌不下去,涨,不让你涨。


难得的窗口期


虽然房地产投资的黄金年代已经过去,但是当下对于年轻人来说,反而进入了另一个黄金时代。


现在,在一线城市里,只有深圳还有比较多的人口增长指标,而且也出台了不少鼓励增加人口的政策。


以2020年为界,按照各地方政府公开的计划,北、上、广、深的常住人口增量指标分别是:129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人,深圳的常住人口指标远超别的城市。


但是我们也要看出,深圳这种增加人口的态势,很难维持超过10年以上。


目前,深圳户籍人口是400万,每年新增接近60万人,10年之后户籍人口就将超过1000万,到那时恐怕就会适度限制了。


再考虑到深圳的经济发展增量迅速以及创新创业的绝好氛围,那么,蜜姐希望年轻人不要错过当下这个难得的窗口期,毕业之后可以选择深圳,抓住成为一线城市的户籍居民。


即使你觉得深圳压力太大、生存太难,也没关系,因为现在,你有更多的选择。


现在各地的政府花式调控,也都跟深圳是一个思路:欢迎人才来工作,但别想着炒房发财。


当然,北京、上海这两个无数年轻人争相涌入的特大城市除外,近年来对外来人口可谓是严防死守,都采取了不断提高门槛的态度。比如北京,今年接收外地生源的数量不会超过9000人(包括在北京上大学多年的外地学生)。


但是像深圳以及现在的一些二线城市,都纷纷出台了吸引人才落户的政策,开启了“抢人大战”模式。


而且,这些城市往往采取了户口和房价脱钩的方式。落户“零门槛”,不用购房就可以落户。


这正是各地为了促进经济增长,而采取的“抢人手段”。毕竟经济的问题,说到底还是人的问题。


杭州这几年持续的人口流入,促进了城市竞争力提升;反观东北,其实正是年轻人口大量流失,造成了东北经济一蹶不振。


现在。哪个城市下手狠,人才抢的多。必然能够在未来的经济发展中占到有利的地位。


依靠房地产投资拉动经济增长的时代已经过去,以人力资本驱动创新才是经济良性发展的未来趋势。


比起多卖几套房来,多吸引高素质人才已渐渐成为地方政府的当务之急。


随着房地产与户口的解绑,对房子的绝对刚性需求,就会进一步下降,这对楼市也是进一步的打压。如果缺乏了落户等这些最吸引人的购房理由,那么租房无疑是更加经济实惠的选择。


对于年轻人来说,不要总盯着北京上海这样的超级特大城市,现在你完全可以来到更有利于你发展的二线城市中去。


现在,随着地方政府理念的转变、自身的改革,相应优惠政策也会陆续出台,再加上生活成本的相对便宜、重要基础设施的改善,环境不比一线城市差,只要你抓住机遇,说不定就会迎来你的黄金年代!


中国有一个最大的特色,那就是政府只要下跌决心做一件事,那真是敢叫日月换新天。


我们期待,炒房暴富的时代能够真正宣告终结,中国的发展,能够进入一个靠人才靠创新驱动的黄金十年!



陆家嘴金融(FinanceLJZ)

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