深圳房价九连跌！中国发展进入另一个黄金十年！

作者：蜜姐

来源：本文转载自公众号蜜财富（ID：WJCF99）

房地产市场，大家都喜欢盯着深圳，就像资本市场里，大家都盯着创业板一样，因为在某种程度上，两者都扮演了领先指标的角色。

近日，深圳出现了房价九连跌的信号。

深圳市规土委发布数据显示，深圳6月新建商品住宅成交均价为54492元/平方米，已连续九个月环比下降，每平米累计下跌7108元。

听到这个消息，你是不是很开心，觉得照这趋势，自己明天就能拿着首付冲向售楼处买套房子走上人生巅峰？

然而，蜜姐要说，这不过是深圳楼市所玩的一种套路。数据虽然是真的，但却真得有点“假”。

九连跌的幕后

首先，我们来看看，这九连跌，且跌幅高达7108元的数据是怎么算的？

从去年9月至今的房价走势的数据来看，跌幅最大的还是首月从6.16万元/平降到5.56万元/平，一个月就下跌了5989元/平。

然而此后的下跌趋势就是非常缓慢了，从5.56-5.45万元/平，8个月的时间，总共才有1119元/平的下跌，也就是每月下跌140元/平左右。

那么最新的6月份，深圳新房均价较5月份降了多少呢？

20元。

二手房5连涨

今年6月，深圳二手房均价是每平方米 46631 元，5月是每平方米 46162 元，环比上涨 1.02%，同比上涨3.68%。

从今年2月开始，深圳已经是5个月二手房价格连续缓慢上涨。

新房与二手房的价格走势背离，这说明了什么？

在前不久的万科董事会换届上，郁亮就说过，深圳14%新房，86%二手房，不能忽略这个大的市场，万科在这方面要做提前布局。

比起不足二成的新房市场来说，规模庞大的二手房市场才更能反映当地的实际需求。

但同时我们也应该看到，深圳的二手房成交价格上涨趋势非常缓慢，说明进场的都是刚需，未来也并不存在飙涨的可能。

政策到底想干嘛？

为什么会出现这种情况？

其实，这正是我们的调控政策所发挥的威力。

这段时间以来，深圳密集的调控政策，总体思路就是一条：欢迎人才来工作，但别想着炒房发财！

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在北上广深的一线城市中，深圳对人才有简化入户条件的优惠政策。

根据现在深圳的入户政策，全日制本科以上，基本都可以入户，入户时还可以拿到几万奖金。全日制大专以上，大多数都可以入户。一旦入户，也就有了买房资格，不用再受“5年社保”的限制。而北京、上海、广州，入户都没有这么宽松。

但同时，深圳也提升了买房的购房成本。

深圳是这么规定的，外地户籍在深购房资格，社保连缴3年改为5年；认房又认贷，无房无贷记录首套3成，无房有贷记5成，二套7成。并且，出售价格不得超过备案价。

如果是500万元的一套房子，3成和7成就能相差200万元。

在政策的严控下，高房价楼盘被死死盯住，很多想要高价开盘的楼盘连预售证都无法拿到，而今年豪宅备案价都低于开发商此前的预期，最起码低了1万-2万元/平方米。

一边是贵的卖不了，一边是刚需大举进场，自然有了房价均价涨不动的情况。

首先，从成交地域来看，从表格中，深圳的刚需区域龙岗宝安等成交量大幅超过福田、罗湖、南山等中心区域，成为成交的绝对主力。

再从成交户型来看，2房和3房两者合计占总量的82%，这也说明了刚需盘成为了全市的成交主力。

这绝对是一个好消息，在一个刚需为主的市场，价格自然是无法飙涨的。而且相较于新房，政府靠二手房，其实是拿不到太多财政收入的，这就意味着未来政府发展模式的转变。

其实，大家看现在楼市炒的挺凶，看空看多者各有各的理由，各路专家都在强调自己的观点。但是大家可以仔细想想看，历史上，哪有只涨不跌的东西呢？

深圳房价还能继续涨？

在一线城市中，深圳的炒房热情，其实是最高的。在去年10月份新政出台之前，深圳楼市的投资客十分活跃，占购房者的比例一度高达40%！

这与深圳本地的经济发展特色有关。

由于经济高速增长且靠近香港（GDP即将赶上香港，而房价比香港便宜得多），加上政策一直以来都比较宽松，市民投资房产的氛围就十分浓厚。

因此多年来，深圳楼市的金融属性均强于其他一线城市，杠杆率最高，涨跌幅度也最大。所以看到我们这两年，深圳房价涨幅一骑绝尘、领跑全国。

但是，今年以来的密集调控，死死地摁住了炒房资金，目前的房贷已经开始回落。

根据人民银行深圳市中心支行的数据，2017年前四个月，深圳新增住户部门中长期贷款占新增人民币贷款的比例已经跌破30%，目前为29%左右。

其实，现在的成交量和房价的变化，都其实只是表象，更深层次的东西，还是要看钱，也就是房贷的变化。

这也是楼市短期看资金和政策、中期看土地、长期看人口的道理。那么房贷的变化，就能反映楼市价格的趋势性变化。

那么可以预见，未来深圳的楼市将成为刚需的主战场。深圳房地产房价飙涨的时代恐怕已经结束，市场进入震荡期，跌，跌不下去，涨，不让你涨。

难得的窗口期

虽然房地产投资的黄金年代已经过去，但是当下对于年轻人来说，反而进入了另一个黄金时代。

现在，在一线城市里，只有深圳还有比较多的人口增长指标，而且也出台了不少鼓励增加人口的政策。

以2020年为界，按照各地方政府公开的计划，北、上、广、深的常住人口增量指标分别是：129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人，深圳的常住人口指标远超别的城市。

但是我们也要看出，深圳这种增加人口的态势，很难维持超过10年以上。

目前，深圳户籍人口是400万，每年新增接近60万人，10年之后户籍人口就将超过1000万，到那时恐怕就会适度限制了。

再考虑到深圳的经济发展增量迅速以及创新创业的绝好氛围，那么，蜜姐希望年轻人不要错过当下这个难得的窗口期，毕业之后可以选择深圳，抓住成为一线城市的户籍居民。

即使你觉得深圳压力太大、生存太难，也没关系，因为现在，你有更多的选择。

现在各地的政府花式调控，也都跟深圳是一个思路：欢迎人才来工作，但别想着炒房发财。

当然，北京、上海这两个无数年轻人争相涌入的特大城市除外，近年来对外来人口可谓是严防死守，都采取了不断提高门槛的态度。比如北京，今年接收外地生源的数量不会超过9000人（包括在北京上大学多年的外地学生）。

但是像深圳以及现在的一些二线城市，都纷纷出台了吸引人才落户的政策，开启了“抢人大战”模式。

而且，这些城市往往采取了户口和房价脱钩的方式。落户“零门槛”，不用购房就可以落户。

这正是各地为了促进经济增长，而采取的“抢人手段”。毕竟经济的问题，说到底还是人的问题。

杭州这几年持续的人口流入，促进了城市竞争力提升；反观东北，其实正是年轻人口大量流失，造成了东北经济一蹶不振。

现在。哪个城市下手狠，人才抢的多。必然能够在未来的经济发展中占到有利的地位。

依靠房地产投资拉动经济增长的时代已经过去，以人力资本驱动创新才是经济良性发展的未来趋势。

比起多卖几套房来，多吸引高素质人才已渐渐成为地方政府的当务之急。

随着房地产与户口的解绑，对房子的绝对刚性需求，就会进一步下降，这对楼市也是进一步的打压。如果缺乏了落户等这些最吸引人的购房理由，那么租房无疑是更加经济实惠的选择。

对于年轻人来说，不要总盯着北京上海这样的超级特大城市，现在你完全可以来到更有利于你发展的二线城市中去。

现在，随着地方政府理念的转变、自身的改革，相应优惠政策也会陆续出台，再加上生活成本的相对便宜、重要基础设施的改善，环境不比一线城市差，只要你抓住机遇，说不定就会迎来你的黄金年代！

中国有一个最大的特色，那就是政府只要下跌决心做一件事，那真是敢叫日月换新天。

我们期待，炒房暴富的时代能够真正宣告终结，中国的发展，能够进入一个靠人才靠创新驱动的黄金十年！

陆家嘴金融（FinanceLJZ）