律师说法17丨所租房屋没有房产证， 可以请求法院确认合同无效吗？

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四川曲女士本想租用一间商铺进行餐饮经营，但因为出租人没有房产证，曲女士就没法办理营业执照，曲女士与出租人协商未果后拒绝缴纳房租，遂被房东起诉，无奈地曲女士在“律师说APP”咨询平台上进行咨询。

按照曲女士的想法，她之所以拒绝缴纳房租，是因为出租人无法给她提供房地产权证，导致她无法办理相关的营业执照，租赁合同应该是无效的。

那么法院会支持曲女士的说法吗？

让我们先来看看相关法条吧：

《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”

《合同法》第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”

原建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；……”（2010年后已废除）

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

在2010年以后，因为《城市房屋租赁管理办法》已经被《商品房屋租赁管理办法》取代，在《商品房屋租赁管理办法》中，已经不包含“未依法取得房屋所有权证”不得出租这一条款了。

而从《合同法》的相关规定来看，强调的是转移租赁物的使用和收益，产权证的取得或所有权人的身份并不是成为出租人的必然要求。

其实，就算没有《城市房屋租赁管理办法》没有被废除，在《合同法》实施后，人民法院确认合同无效的话还是会以《合同法》为依据，因为合同法属于上位法，对方无法提供房产证也并不属于《合同法》所规定的合同无效的范畴：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

所以如果您的情况和曲女士相同，我的建议是，主张中一定要强调，您之所以进行房屋租赁，是因为要达到“餐饮经营”，而房东不提供房产证导致您无法达到初始目的，出租人的行为实际构成根本违约，这种情况下，要求法院解除合同，并要求其退还已缴纳房租，赔偿因不能展开经营而造成的损失，而非要求法院确认合同无效不失为一个好方法。

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