律师说法24丨买房时遇到欺诈销售，应该如何维权？

冯女士在律师说APP平台咨询了我们一个问题：

我们买的是期房，位于郊区，出行主要靠开车。因而该小区的特色就是小区地下整体开挖，几乎每栋都可以乘坐电梯直达地下车库。同时买房时销售顾问也告诉我们由于设计原因，小区里面有个别几栋是无法乘坐电梯直达地下车库的，还告诉了我楼栋号。我们就选了一套置业顾问告诉我们不存在这样问题的楼栋的房子。也就是说，按照置业顾问的说法，我们可以从家门口乘坐电梯直达地下车库。签约时我们也在合同上注明了的，然而最后去实地看发现并不能直达车库。

律师说平台签约律师刘莉媛律师进行了一个书面的详细解答：

关于您购买房屋现不能直达车库，与当初置业顾问说法以及合同备注不符，房地产商是否涉嫌欺诈销售，您应该怎么维权的问题，我现在回答如下：

首先，根据您所描述的情况，如果在签约时您已经在合同上注明了你们可以从家门口乘坐电梯直达地下车库——这一点非常明智，您当时的要求为您维权增加了砝码——那么我可以肯定的告诉您，若您房屋最终没有这个条件，那么对方实际上是构成违约的，需要承担违约责任。

最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

其次，您可能比较关心的是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于双倍赔偿的问题，这里只能较为遗憾的告诉您，您所说的情况并不属于该解释中明确规定的情况之一。

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

延伸点评

关于为何商品房买卖涉嫌欺诈不适用新修订的《消费者权益保护法》第55条一赔三，我在这里做一个延伸点评。

《中华人民共和国消费者权益保护法》

第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

最高法院民一庭庭长孙华璞在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问中讲道：虽然《解释》中的惩罚性赔偿责任主要是依据《消法》第49条的规定制定的，但是，它在适用范围、条件及赔偿数额的确定标准与《消法》第49条确实有所不同，具体表现在以下三个方面：

一是适用范围不同。

《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任适用范围比较宽，只要经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，都可以适用惩罚性赔偿，而《解释》规定的惩罚性赔偿责任适用范围比较窄，仅适用于商品房买卖行为，并且适用的情形也有严格的限定。

二是适用条件不同。

《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是经营者提供给消费者的商品或者服务有欺诈行为，也就是说，消费者已经取得了商品或者得到了服务。

而《解释》规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是，出卖人在订立商品房买卖合同时或者在商品房买卖合同履行过程中严重违反诚实信用原则，欺诈或者恶意违约，致使买受人无法得到房屋，也就是说《解释》中的惩罚性赔偿责任并不以买受人是否为消费者，是否已取得商品房为条件。

三是赔偿数额的确定标准不同。

《消法》第49条规定的惩罚性赔偿数额是“消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”，即以购买商品的价款或者服务费用为标准的“双倍赔偿”。

而《解释》规定的惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍，即人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况，在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额，最高赔偿数额为买受人已付购房款的一倍。

但笔者个人看来，我国房地产经济持续火热，住房制度一改再改，对大多数中国人来说，对房地产的消费是一生中非常重要且特殊的一笔消费，直接关系到普罗大众的最基本权利，对房地产消费者，我们应该直接且优先进行保护，然而，《消法》却没法用于保护房地产消费者，无论学术界怎么争论，不去考虑老百姓最基本的利益，这难道不是些舍本逐末？
法律的目的是什么？

你们觉得呢？

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