手把手教你计算房产“投资回报率”

中国投资者赴海外买房早已不是什么新闻，但突如其来的人民币贬值很可能会进一步推动国人为求财富保值而购买海外房地产的热情。“看到别人都去买，自己也去买一套。现在国内楼市前景看不准加上人民币贬值，那就去外国买呗，这就叫中国式买房。” 国内各地房价分化以及人民币贬值预期的背景下， 国人热衷的海外买房似乎又暗潮汹涌。今天，置业哥就来教教大家怎么计算房产“投资回报率”。

投资回报率

英文：Return On Investment

缩写：ROI

定义：从投资活动中获取的经济回报

投资回报率是最常见的盈利表达方式，计算方法是：

ROI = 经济回报 / 总投资

公式看起来很简单，但是在实际的购房中存在着多个变量，如维修费用、杠杆的确定方法等，都会影响投资回报率的值。这些变量中有些可以忽略不计，有些需要计算进去，因此想要得出一个有意义的投资回报率并不简单。

再加上买家有现金全款或者贷款的选择，这让计算过程更加复杂。那么应该如何计算呢？

① 现金全款

这种情况下ROI计算起来最简单

以一套售价¥15万的房产为例

假设交易手续费加房屋翻新一共花费¥12,000

后以每月¥1,500的价格出租12个月，一年的租金回报为¥18,000

租金回报率 = 总回报 / 总投资 = ¥18,000 / （¥150,000 +¥12,000）= 11.1%

注意：这个数值只是毛租金回报率，因为没有计算其他费用，如税费和保险

如果算上这些费用，净租金回报约在8%左右

② 贷款

假设首付20%，贷款年限30年，利息4%

■ 还是同一套房子，同样的价格，但选择贷款

首付费用为：售价¥150,000* 20% = ¥30,000

相当于向银行借了¥120,000

同样假设手续费加房屋翻新一共花费¥15,000

那么头款一共支出¥45,000

（¥30,000 + ¥15,000 = ¥45,000）

每月本息还款共¥608.02

（计算每月本息是个非常繁杂的任务，可上网搜索等额本息计算器）

为简单起见，假设每月支付¥300税费和保险费

这样，每月总支出为¥908.02

（¥608.02 + ¥300 = ¥908.02）

假设租客每月按时交租¥1500，这样业主每月就有¥591.98的现金流

（¥1500 - ¥908.02 = ¥591.98）

一年下来，现金流总额为¥7103.76

（¥591.98 x 12 = ¥7103.76）

用年现金流¥7103.76除以头款¥45,000，我们得到15.7%，即是ROI

（¥7103.76 / ¥45,000 = 15.7% = ROI）

我们可以看出来，现金全款支付买房，每个月收入更高，而使用贷款会有更高的投资回报率（ROI）。

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