“被操纵”的加拿大房地产市场，有没有一丝微妙的熟悉感？
文 | Natalie Obiko Pearson
政府的措施集中在遏制需求，而不是增加供给
适宜居住但买不起房，加拿大城市可望不可即
当一件商品的价格上涨，人们就会生产出更多这样的商品。根据经济学的这一重要基本原理，温哥华应该四处都在热火朝天地建设新房才是。但事实不是这样。
加拿大西海岸是全球热度最高的房地产市场之一，或者说是最疯狂的，这取决于你看问题的角度。不管是加拿大本土的年轻科技奇才，还是寻求安全资产的中国富人，或者是想要靠炒房赚快钱的投资者，市场对温哥华房产的需求似乎看不到尽头。与此同时，由于严格的土地使用法规和现有业主的积极游说，温哥华的房产供给陷入了停滞。
英属哥伦比亚大学(University of British Columbia)城市经济学和房地产中心(Centre for Urban Economics and Real Estate)的负责人托马斯•戴维杜夫(Thomas Davidoff)表示，“如果一个城市的房价一年涨了40%，你现在放眼望去应该满眼是塔吊才对，你在温哥华看不到这样的景象。”
相反，你看到温哥华待售房屋数量降至近十年来的最低水平，虽然该市一套普通独栋住宅的售价已经飙升至150万加元（约合110万美元），大约是该市家庭年收入中位数的20倍。
走错了方向？
温哥华不是全世界、甚至也不是加拿大唯一一个房价飙涨至居民承受能力之上的城市：像伦敦和旧金山等经济实力强大的国际大城市都面临着这种情况，二三线的奥克兰、斯德哥尔摩和多伦多等城市也是如此。这些城市有一个共同点，它们都对建筑用地进行严格限制。随着温哥华房地产热演变成了住房承受能力危机，有关政府部门开始应对这个问题，并没有把控制房屋供给作为政策的方向。
加拿大英属哥伦比亚省从8月起向外国买房者征收15%的房产交易税，联邦政府在10月收紧了对抵押贷款资格的规定。这些措施在给房市降温方面起了一定作用，但英属哥伦比亚房地产协会(British Columbia Real Estate Association)的首席经济学家卡梅伦•缪尔(Cameron Muir)认为这种方式并不可取，因为旨在抑制需求的措施也向开发商和建筑商发出了放缓新屋开工的信号。
“调节供给侧不仅长期来看有利于提高住房承受能力，还能给经济带来就业和增长，”缪尔表示。“需求疲弱就不那么妙了。如果房价没有很快上涨是因为人们买不起房，你能说这是承受能力提高吗？”
加拿大的金融中心多伦多也面临着房屋供给方面的困境：该市2015年修建的低层住宅数量是1995年以来的最低水平。多伦多被一条面积将近81万公顷的绿化带环绕，绿化带受到永久保护而不得用于开发。在这种情况下，多伦多也经历了和温哥华类似的房价暴涨局面，但涨幅不及后者。
温哥华房价飙升
公平地说，温哥华和多伦多的城市规划负责人这样做也是正确的。这两个城市一直以来都排在世界最宜居城市之列，虽然这类排名有时候没有把住房承受能力纳入考量。限制房地产开发有效地遏制了城市扩张，推动了城市绿化建设。对温哥华来说，这个城市还受到自然条件的约束：它四面被大海和高山所环绕。
不受控制的房地产热可能会把温哥华从一个适合工薪阶层生活的城市变成游客和富有精英的乐园——也就是“生活方式泡沫化”，咨询公司德勤•摩立特(Deloitte Monitor)在2015年为温哥华港务局撰写的研究报告中发出了这样的警告。
对加拿大来说，土地供应不足是很奇怪的情况，毕竟它是世界上土地面积第二大而人口密度最小的国家。当然，多伦多和温哥华都会区的土地更加稀缺，因为该国3500万总人口中有接近四分之一聚集在此。但当地的土地政策还是加剧了这一问题。
农场还是豪宅？
大温哥华区域局(Metro Vancouver)所辖的土地有近四分之一被规划为农业用地。当《环球邮报》(Globe and Mail)在11月调查这部分土地时，记者发现很多农业用地都被豪宅占据，豪宅主人则享受着针对农民的税收优惠。负责房地产评估的加拿大社区、运动及文化发展厅(Ministry of Community, Sport and Cultural Development)在邮件中表示，工作人员正在“仔细查看这一报道”，并力争“确保我们的政策可以鼓励在农业用地上进行农业生产。”
可用于住宅开发的土地则受制于严格的区划规定。城市发展研究所(Urban Development Institute)的所长安妮•麦克马林(Anne McMullin)表示，温哥华大约有65%的区域按规定只能修建独栋住宅。在温哥华你可能不会看到很多高楼大厦，除非是靠近中央商务区一带。
市场研究公司Demographia的数据显示，温哥华每平方千米的人口数量只有巴塞罗那的一半左右，但即便当地居民通勤的时间越来越长，他们也强烈反对开发公寓住宅。2015年，温哥华居民投票否决了一项耗资75亿加元，可能会导致该地区人口密度增大的公共交通方案。
温哥华高层住宅数量很少，而且都是一居室和两居室的小户型，因为这种户型颇受投资者青睐（很多投资者自己不住在里面）。温哥华城区大约有2万套住宅在一年的大部分时间是闲置的，窗帘紧闭，没有灯光。这种情况促使市长罗品信(Gregor Robertson)对不在此地居住的房东出台新税，于2017年1月生效。
“基本上被操纵”
戴维杜夫表示，连排房屋和三居室公寓“就像独角兽”一样罕见，因为开发商对修建这类住宅没有任何兴趣。
代表开发商利益的城市发展研究所表示，一项大型开发计划需要多年时间才能拿到重新分区的协议，而官方的各种繁琐程序会把最终成本抬高20%。
重新分区的告示
“现在每一个辖区都延长了审批时间，”建筑开发商Concert Properties的总裁布莱恩·麦考利(Brian McCauley)表示，这家开发商在温哥华和多伦多都有工程。“你要对付的是那些害怕改变的老社区。邻避主义是我们面临的政治现实。”
2015年，温哥华普通独栋住宅的户主曾经历了自己房产净值每天增加1000多加元的情况。如果是自住房，户主则不用为这部分增值缴税。
智库公共政策前卫中心(Frontier Centre for Public Policy)的高级研究员温德尔·考克斯(Wendell Cox)表示，他调查全球城市住房承受能力已有十多年时间，“其自身结构就决定房价肯定会上涨。”
扩展阅读：
加拿大是如何“调控”房价的？
前几天，温哥华房价上涨幅度惊动联合国的消息在微信圈传的火热，这几天华人炒房团可能在加拿大“栽大跟头”的预测也热度不减。华人炒房团对加拿大房价的助推作用大家可以脑补，但是加拿大在多地民怨的沸腾下，也终于出手了。我们来倒一遍：
1. 被逼无奈，连出政策对付炒房团
据加拿大媒体报道，联合国人权理事会特别通讯员莉兰妮·法哈（Leilani Farha）最近表示，加拿大温哥华的住房问题不仅仅是房地产市场自身的问题，更是一个人权问题。
住房是幸福生活的核心，它在精神和生理等很多方面影响着我们。这就是为什么说，住房是人权的一部分。住房和生命、死亡、健康一样，是事关我们尊严、生活的一部分。
法哈即将在联合国发表住房商品化研究报告，温哥华是她这项研究的重要部分。
法哈认为，房价的上涨让温哥华的房屋性质发生了变化，已经由单纯的“家”变成了“商品”。这并不是一个新出现的现象，已经在伦敦、纽约、悉尼等城市发生。
住房商品化带来的结果是：
有钱人住富丽堂皇的豪宅，低收入人群只能流离失所……
温哥华房地产市场近年来“涨势喜人”，成为全球房价涨幅最高的城市之一。仅在过去的一年多中，房价就几乎翻了一番。
如果从2000年算起，温哥华的房价更是翻了好几番，今年年初达到最高峰。普通单户型住宅的价格达到153万加元（约合人民币767万）！
注：Detached，普通单户型住宅；Townhouse，联排别墅；Apartment，普通公寓；Residential，普通住宅。
瑞士银行(13.91, -0.02, -0.14%)集团（UBS）上个月底发布的“2016年全球不动产泡沫指数”显示，温哥华的排名从去年的第四升至第一，成为全球房产泡沫风险最大的城市！
房价的持续上升引发了当地人发愤怒。外事儿（微信ID：xjb-waishier）注意到，今年以来温哥华不断有市民举行集会，要求政府采取措施遏制房价上扬，解决当地人买不起房的现状。
一代人之前，100万加元就足够你买两套住宅，而现在，能买两间卧室就不错了。我们必须团结起来，向世人宣告这种疯狂的真相，我们必须停止这一切——住宅价格已经越过了危险的警戒线。
——不列颠哥伦比亚大学教授保罗·柯萧
法哈的另一个身份是“加拿大无贫困组织”的行政主管。在她看来，有钱人是不会考虑所谓“居者有其屋”的。加剧的贫富差距只会让更多的人流离失所、无家可归，而加拿大政府对此几乎没什么反应。
人权问题的警钟已经敲响。目前的问题是，地方政府应不应该出面进行管控？从人权的角度来看，我认为是绝对要管的。
为了抑制过热的房地产市场，温哥华政府的确出台了一些政策，首要目标是外国买家。因为长久以来，来自亚洲尤其是中国的买家涌入，被认为是温哥华高房价的重要推手。
今年5月，华裔留学生周天宇（音译，TianyuZhou）豪掷3110万加元（约合人民币1.5亿）买下温哥华一幢豪宅，创下2016年温哥华豪宅的成交价记录，惊呆了加拿大人！
对于这个叫周天宇的留学生，媒体扒了个底朝天，也未确切弄明白其身份。
这幢豪宅的前屋主皮特·布朗最近在接受媒体采访时表示，这幢豪宅其实是周天宇的父母付款买下的，只是挂在周天宇的名下而已，而这种安排完全是出于置业时的一种规划。
瑞银集团发布的报告也提到，外国投资者的涌入拉高了温哥华的房价：
在过去两年里，受外国投资者对温哥华房产的强劲需求及宽松货币政策环境的影响，温哥华房地产市场超速上行。当前，温哥华房价的步调和其经济基础明显不一致，已经处于泡沫风险区域。
对此，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省今年8月宣布，向海外买家征收15%的“排外税”。
征税起到了一定的效果，温哥华当月的豪宅销售大幅下滑。然而不差钱的中国买家又将目标转向多伦多！
“排外税”的长远效果也遭到质疑。
外事儿（微信ID：xjb-waishier）看到，调查机构Insights West公布的一项研究结果显示，76%的受访者赞同“排外税”，但59%的人认为“排外税”效果有限。68%的人认为仅仅一个“排外税”还不能让本地人买得起房。
布朗就认为，征收“排外税”对于亚洲买家来说根本不算什么，甚至是愚蠢的。
他们仍然愿意也能承受得了这15%的“排外税”，那些真正被打击到、无法承受的都是加拿大最需要的技术型人才。这个政策不能阻止政府原先想要打击的人群来买房，反而让加拿大最需要的人受到打击，这是非常愚蠢的。
除了“排外税”，温哥华还有一个杀手锏：明年开始对住宅征收空置税。
将房产作为投资手段带来的另一个坏处是，大量住宅空置从而造成“社区空心化”。据温哥华今年早些时候的调查显示，温哥华全市约有1.08万套房屋空置，大部分是公寓。
空置税预计从2017年税务年正式开始申报，并在2018年缴纳税款。征收标准是房屋评估价值的0.5%-2%，也就是说最高可以征收2%。
温哥华市长罗品信（GregorRobertson）表示，收税的目的是鼓励业主出租投资性房产，而不是将其空置。他强调，当前温哥华市场的出租房屋太少，成千上万需要租房的人找不到房子可租。
按照温哥华市的设想，空置税的首要和最重要目的就是“把可出租房屋带回市场上来”。预计空置税每年会给温哥华市政府带来200万加元（约合人民币1003万）的收入，所得款项将主要用于建设出租房屋。
2. 地方政府态度各异，联邦政府出重手调控
面对多伦多和温哥华房地产市场的泡沫，卑诗省和温哥华政府出手了，不仅对外国居民购买住房增加15%交易税，而且也将对空置的住房要交空置税，此来逐渐地挤出房地产泡沫。但是加拿大的安省和多伦多政府，面对巨大的房地产泡沫则迟迟不愿意出手，从而闹得民怨极大。在这种情况下，加拿大联邦政府在加拿大时间星期一(10月3日)对遏制房地产市场泡沫宣布一项新政策。
星期一(10月3日)，加拿大财政部长比尔·莫诺(Bill Morneau)在多伦多作出了有关宣布。尽管这一新政具体内容暂时不详，不过坊间已经流传消息，就是外国人买房再卖掉从中赚得钱，要报税，要收资本利得税。这将对外国人在加拿大买房赚钱有严格的限制。
因为，按照加拿大的税法，人们若出售主要自住房(principal residence )，不需缴纳房产的资产增值税(capital gains tax)，但出售非主要自住房或非自住房产 (如乡村别墅、出租物业等) ，则必须按照房产的增值情况缴纳一笔资产增值税。比如，如果个人出售不是自住的第二套住房时，所获得的利润就得缴交50%住房增值税。
所以，从中国来的许多居民，无论是留学生，还是移民，就借助这种住房税收的漏洞疯狂地炒作加拿大的住房。因为，这些人在加拿大炒房，在出售房产时称是自住房，以逃掉资产增值税。因为炒作住房暴利的影响，从而使得中国居民在加拿大各地的炒作住房越来越疯狂，也把温哥华及多伦多的住房价格炒得天上去了。
面对这种情况，先是温哥华政策出手，现在则轮到加拿大联邦政策出手了。据悉，按照新的住房增值税规定，无论是加拿大公民、永久居民及外国人，你买房时是住在加拿大，房子是真正用来自住的(对于留学生、拿工签的)，那么卖房时，仍然可以享受报税豁免。但如果不是自住的(比如出租或没有人住空置)，就得缴纳住房所得增值税。此政策，主要针对外国人(在加拿大境外远程操控在加拿大买房的)，加拿大公民、永久居民和难民，和以前一样。所以，该税收政策出台之后，对于那些外国人在加拿大炒作住房的中国人来说，就得当心了。外国人购买住房不是用来自住房，无论是出租还是炒作，即使是一套住房也得缴纳住房交易增值税。外国人买房卖房赚了钱，就得要报税。如果这种税收政策出台，将对外国人在加拿大炒作住房造成巨大影响。
同时，另一个新规定是，从现在开始，所有需要保险的抵押贷款 (即首付额达不到常规贷款标准的贷款)必须经过“压力测试”，以确保在利率升高的情况下，贷款人有能力继续还款。所以，当前加拿大各银行对外国人在购买住房时，向银行按揭贷款不仅其贷款首付比例会上升，更为重要的是要对贷款者的还款能力进行严格审查。过去，中国居民在加拿大购买住房向银行按揭贷款时，其收入证明就如中国盛行一样多数都是假的，但现在可能会行不通了。许多中国留学生人还在读书，还没有工作，稳定工资收入从何而来？也在用按揭贷款买房。
可以看到，面对温哥华及多伦多的房地产泡沫，加拿大政府正用税收及信贷政策来挤出这种泡沫，而且今后可能出台的相关政策会越来越多。
3. 那些被中国炒房团占领的国家
韩国
由于距离中国较近，韩国首都首尔成为中国人最喜欢买房的地方之一，截止去年，中国人在韩国首尔购买的房屋面积超过了16万平方米。
与此同时，因为有购房送绿卡政策，韩国的度假天堂济州岛也备受中国人青睐。截止目前，中国人在济州岛所持有的土地面积高达914万平方米。济州岛近年来房价已经涨了2至3倍。
日本
近年来，由于日元的贬值以及日本的自然环境和房屋质量优异，国内炒房团开始进军日本，日本为此出现了专门给中国业主服务的税务师事务所。仅2015年一年来自中国的买家在日本购买房地产花费超过20亿美元。在包括中国人在内的外国投资者热捧下，近几年东京房价涨幅高达30%。
新加坡
新加坡优秀的教育环境也吸引了大量中国人购买房屋。据统计，来自中国内地的买家已经买走了新加坡地产市场上10%的房子。除此之外，新加坡社会稳定、安全，被评为全世界第二安全的城市，中国人买房除了教育需求，还有巨大的投资需求。
美国
美国已经成为中国炒房团占领地盘最多的地方。仅在过去五年间，中国人在美国买房花了1100亿美元。中国人在美大举购置房产的动机有很多，有些人是在购买二套房，有些人是出于投资移民，还有人是为了单纯的投资。
然而，这1100亿美元的购房款，还没有包括机构和信托，而这些资金流向最为集中的地区，包括纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、芝加哥、迈阿密以及拉斯维加斯。
加拿大
加拿大也没有逃脱中国炒房团的入侵，2015年如火如荼的温哥华房地产市场中，中国买家占比约达三分之一。加拿大国家银行数据显示，中国买家2015年共计花费626亿人民币用于在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。
在最受中国人欢迎的海外置业国中，加拿大排名第三；据统计，加拿大最大城市多伦多50%的新房被外国人买去，推高了当地房价，加拿大人怨气很大，称一个新楼盘一开盘，70%的买家都是中国人。
澳大利亚
根据澳洲外商投资审核委员会(FIRB)的数据，与前一年相比，截至去年6月底，中国投资者在澳大利亚买商业和住宅房产高达184亿美元。中国炒房团已经成为澳洲房地产业的最大外国投资者群体，拉高了澳大利亚房价，房价普涨25%。为抑制房价涨幅，去年澳大利亚出台了一部打击外国人违法购房行为的新法规。
新西兰
新西兰房价近年来快速上涨，当地一些舆论因此怪罪中国人，认为是来自中国的购房者炒高了当地房价。数据显示，奥克兰的房价从2008年底开始上涨近50%，中国炒房团成为新西兰第二大购房外国群体。
英国
在中国人海外投资置业最喜爱国家排行榜中，英国成为最受欢迎的国家之一。英国官方数据显示，未来10年在英国房地产市场中，来自中国的投资高达3600亿人民币。由于近期英国伦敦房价暴涨，大量中国购房客涌向曼彻斯特、利物浦。据报道，伦敦新开盘的楼盘，60%的公寓被中国买家提前买走。
德国
由于一直以来严厉打击炒房行为，德国被称为是一个“敢炒房、进牢房”的国度，但即使这样也没有阻挡住中国炒房团的攻势。去年柏林一个1800套的公寓开售楼盘，600套被中国人买走。
西班牙
最新统计数据显示，2015年中国人买走了西班牙两千套房屋，主要以投资或旅游度假为目的。自从2013年年底西班牙政府通过“买房换居留”政策后，中国人就一直是西班牙“黄金移民”的绝对主力。
希腊
虽然澳大利亚、加拿大、德国等国家都在严厉打击炒房行为，但希腊政府却特别欢迎中国人去购房。自2013年4月起，为了缓解债务危机，希腊开展了投资25万欧元物业就可以获得永久居留权的项目。目前中国购房客在希腊已经超过俄罗斯。
葡萄牙
为应对金融危机和欧元贬值，葡萄牙在2012年推出购房换绿卡的项目吸引了大量中国买房客。葡萄牙政府总共发放了3165个“黄金签证”，中国公民约占总数的80%。该项目为葡萄牙带来了约合142亿人民币的收益，其中128亿人民币是房地产投资。
海外购房政策繁而复杂，“海外置业政策”平台为你导航，第一时间了解最新的房产资讯及购房政策！也欢迎有海外房产配置需求的朋友添加置业哥微信report99 为你定制最符合你的需求以及最为合适的海外房产。
1. 没有户 籍制度，没有村委会、居委会，美国社会为何没有乱套？
更多海外置业、移民、留学、投资资讯，点击“阅读原文”，可以了解更多哦！