律·战疫|疫情防控期间，房东真的要减免租金吗？
编者按
为助力打赢疫情防控阻击战，充分发挥广州律师专业力量，广州市律师协会成立了由305名各法律专业领域律师组成的广州市律师行业新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控服务团。市疫情防控律师服务团将充分发挥专业优势，为党委政府提供专业法律建议、积极宣传疫情防控政策法规、为民营企业做好疫情防控专项法律服务工作。
近期，广州律协微信公众号推出“律·战疫”专栏，陆续发布市疫情防控律师服务团律师编写的系列专业文章，聚焦疫情防控期间相关法律问题，为打赢疫情防控阻击战贡献法律智慧。
随着新型冠状病毒肺炎疫情的延续，各个行业均遭受不同程度的影响。2020年1月26日以来，从国务院办公厅到各省市政府发布了一系列的延长春节假期和延迟复工开学的通知。
2020年1月28日，为配合加强新型冠状病毒肺炎疫情防控工作需要，万达商管集团宣布将对全国各地所有万达广场的商户自1月24日-2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策，预计减免租金额度30-40亿元。广东省公寓管理协会、广州市房地产租赁协会也相继发出《致全市业主（房东）的减租倡议书》，倡议书虽然没有法律约束力，但是随着租客的朋友圈转发或暗示，房东会问自己，我需要减免租金吗？
疫情属于不可抗力还是情势变更？
关于疫情属于不可抗力还是情势变更目前没有明确的规定，仍然存在较大的争议，为了便于读者理解本文的后续内容，对所涉及的关键专业术语作出以下简要说明：
不可抗力:《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
情势变更:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
房东是否应当减免租金？
不论新型冠状病毒肺炎疫情认定为不可抗力还是情势变更，对于房东是否应当减免租金并非简单的是与非的判断，作者认为是否应当减免租金应结合公平原则，针对不同的具体情形区分处理。
（一）订立合同时对疫情有明确约定的，优先适用合同约定。先审查租赁合同本身是否对“瘟疫、传染病”此类情形有所约定，如有明确约定的，则应按照约定来履行。如合同中明确约定不可抗力、情势变更等条款，符合相应情形的，应按照合同约定的有关条款处理。
（二）合同中无约定
1.对于政府明令暂停营业的相关行业，如影院、棋牌室、KTV等娱乐行业承租的营业场所，此时新型冠状病毒肺炎疫情易被认定为不可抗力，出租人应当全部或部分减免强制停业营业期间的租金。
2.对于政府要求需持续经营的相关行业，如超市卖场、物流配送、药店等营业场所，不论承租方是否持续经营或者自行停止经营的，出租人均无须减免租金。
3.对于政府仅是采取管控措施、未发布停业禁令的相关行业，如大型商场、酒楼食肆、办公楼宇等营业场所，虽然承租方可以持续经营，但其持续经营或使用同样受疫情影响而导致收入锐减，或者租赁的场所正常使用受到较大程度限制。从公平的角度出发，出租方可以按照全部或者部分减免租金。虽然租金减免并非应当，但在司法实务中，当新冠疫情认定为情势变更的情况下，减免租金方有较大可能获得支持。
4.对于政府没有提及到的，租赁用途为居住的住宅房屋，因居住的合同目的不受疫情的影响，出租人无须减免租金。但是，若出现承租人非因自身原因却无法正常租住房屋的，例如途经“封城”的城市，承租人无法回到自己租赁的房屋，此时新型冠状病毒肺炎疫情易被认定为不可抗力，出租人可以部分减免受影响期间的租金。
（三）公平原则不是只考虑承租人，也应当从出租人的角度考虑。
适用公平原则，一方面是从平衡双方当事人利益的角度出发，承租人因疫情影响受到停业、收入锐减等较大经营损失，同时，出租人也存在例如还款还贷、资金周转等经济压力，双方利益应当同时兼顾；另一方面，从完全免租产生的后果来看，将承租人的经济损失压力完全转移给出租人承担，可能会给部分以租赁为主要经营业务的企业造成新一轮的经济压力，并未能有效缓解因疫情影响对商业造成的经济冲击。
减免的期限及减免的金额
房东除了考虑是否应当减免租金，同时也要考虑减免的期限及减免的幅度，这些均需要结合具体的情形进行确认，例如：对于春节放假期间停工停业的企业，根据《国务院办公厅关于2020年部分节假日安排的通知》，1月24日至30日放假调休，若未发生疫情，原则上1月31日已开始正式上班。现在因为疫情爆发导致各企业延期上班，影响该类企业生产经营，可以考虑从1月31日为减租免租的起算点。例如：有的经营场所行业习惯是过了农历元月十五才开工，在疫情发生前已经发放了元宵后才开工的通知，可以考虑从原来的通知日期结合复工的日期确认减免租金的起算点。至于减免的金额，考虑到本次疫情对企业经营的长远影响，出租人可以根据市场的实际情况酌定减少部分租金，具体金额由出租人与承租人双方自行协商确定。
结语
本次新型冠状病毒肺炎疫情来势凶猛，给房东及租客均带来了不同程度的影响，但是全国上下均全力以赴攻克疫情。作者倡议，在共同抗疫面前，双方当事人应遵守公平、诚信原则，友好妥善解决租赁纠纷，争取达到共赢的合同目的，争取尽可能减少双方的损失，共同度过疫情难关。
文|王志 市疫情防控律师服务团
广东四端律师事务所
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