律·战疫|疫情防控期间企业减免租金的合规操作实务
编者按
为助力打赢疫情防控阻击战，充分发挥广州律师专业力量，广州市律师协会成立了由305名各法律专业领域律师组成的广州市律师行业新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控服务团。市疫情防控律师服务团将充分发挥专业优势，为党委政府提供专业法律建议、积极宣传疫情防控政策法规、为民营企业做好疫情防控专项法律服务工作。
近期，广州律协微信公众号推出“律·战疫”专栏，陆续发布市疫情防控律师服务团律师及其他广州律师编写的系列专业文章，聚焦疫情防控期间相关法律问题，为打赢疫情防控阻击战贡献法律智慧，为全面推动企业复工复产提供有力地法律支撑。
自2020年1月下旬起，面对凶险的新型冠状病毒肺炎（以下简称新冠病毒）疫情，全国各地的省级人民政府均依据国务院《突发公共卫生事件应急条例》和《国家突发公共卫生事件应急预案》启动了突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应，采取了一系列的临时关闭公共场所、暂时停业、限制人员流动等防控疫情的措施。该疫情防控措施为防止疫情的扩散并最终打赢这场艰苦的疫情攻坚仗打下了坚实的基础，但也给国民经济尤其是线下服务行业的中小微企业的经营带来了较严重的影响。
在这全国上下万众一心抗击新冠病毒疫情的关键时刻，共度时艰成为社会的主流声音。各地的国有资产管理部门纷纷发文要求国有企业对国有物业的承租人减免2020年2、3月份的租金，各个行业协会尤其是房地产行业协会等也公开呼吁业主能减免承租人2、3月份的租金，越来越多的企业和自然人都加入减免租金的行动中来。那么，在这疫情防控的特殊时期，作为出租方的企业决定实施减免租金计划时，该如何操作才符合合规流程呢？笔者建议企业减免租金的合规操作流程如下：
全国人大常委会法工委发言人在回答记者提问时明确指出新冠病毒疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。由此，出租方应先审查租赁合同中的不可抗力条款，如不可抗力条款已对租金的减免做出了约定则依据约定履行。
如租赁合同的不可抗力条款并没有对租金的减免做出约定或者是租赁合同并没有约定不可抗力条款，那么出租方减免租金未必是其法定义务。新冠病毒疫情虽然属于不可抗力，但并非所有的承租人都可以引用不可抗力条款来免责。只有新冠病毒疫情影响到承租人无法按照合同约定严格、全面履行自己的义务时，才可以适用不可抗力这一法定免责事由来免除自己的责任。因此，作为出租方的企业主动减免租金更多的是在践行企业的社会责任，是与社会携手共抗疫情，共度难关并达至共同发展的良性互动。例如《公司法》第五条就明确规定了公司应承担社会责任，《企业国有资产法》第十七条亦重申了国有企业应承担社会责任的法律义务，这可较好地解释在减免租金的行动中国有企业行动更为坚决、更为迅速的原因。
在一些国有资产管理部门的发文中，通常会明确要求对线下商业实体经营的中小微企业（含个体工商户）；其它受疫情冲击较大的实体生产经营主体；参与“抗疫”相关的医疗生产经营企业、医院及研发机构等单位提供减免2、3月份租金的支持行动。而在实务操作中，会面临着对存在拖欠租金或违约转租等违约行为的中小微企业是否也给予减免租金待遇的现实问题。如上文所述，在没有明确的合同约定下，出租方主动减免租金的行为更多的是在践行企业的社会责任，共度时艰。那么，对于存在此前违约拖欠租金、违约转租等违约行为的承租人，根据《民法总则》所规定的公平、守法与公序良俗原则，出租人可以不减免其2、3月份的租金，除非承租人的违约行为具有可谅解的客观原因。
在具体操作中，关于承租人拖欠2020年1月份的租金的，是否一概被认定为不应享有减免2、3月份租金待遇的问题，笔者认为：鉴于国家是在2020年1月23日宣布武汉全市离汉交通进行管制这一疫情防控的特殊背景，如租赁合同约定当月缴纳下个月的租金或者是当月23日前缴纳当月租金的，那么承租人拖欠2020年1月份租金的则属于违约拖欠租金的行为，未缴清拖欠的租金前出租方可以不让其享有减免2、3月份租金的待遇。如租赁合同约定本月租金在下个月缴纳的，则承租人拖欠2020年1月份租金的行为则属于可谅解的违约行为，在其缴清所拖欠的租金后应享有同等的减免2、3月份租金的待遇。
需指出的是，即使承租人此前存在违约行为，但其2、3月份所面临的客观情形如果可以适用不可抗力条款来主张减免租金的话，出租人仍应减免其2、3月份的租金。
企业将减免租金作为践行社会责任的行动时，理应将减免租金的扶持行动做到“精准帮扶、服务实体”。当租赁合同允许承租人分租、转租时，出租人减免租金的行为就不是仅仅让原承租人受惠，该受惠人理应包括租赁物业的实际使用人，也就是受新冠病毒疫情直接冲击的经营主体。
基于租赁合同的相对性原则，出租人只能是对承租人减免租金，并不能直接向租赁物业的实际使用人减免租金。此时，出租人需与承租人签署租赁合同补充协议，明确约定承租人需同时按比例减免租赁物业实际使用人的租金，否则需承担相应违约责任，进而达至“精准帮扶、服务实体”这一租金减免宗旨。
当企业出租的物业较多时，为避免信息不对称而出现仅有部分承租人享受到减免租金待遇这一不公平现象，甚至是出现出租方的工作人员利用信息不对称而向部分承租人输送利益来谋取私利的情形，出租方应主动向全部的承租人告知减免租金的意向，并告知具体的办理流程。
当承租人并非租赁物业的实际使用人时，出租方还应向租赁物业的实际使用人披露减免租金的信息，以及会要求承租人签署补充协议来约定承租人要同时同比例减免租赁物业实际使用人的租金这一信息，进而将“精准帮扶、服务实体”这一租金减免宗旨告知租赁物业的实际使用人，由各方共同监督租金减免的效果，力争达到最大的社会效益。
经过相应的审查程序并确定减免租金后，有些企业会认为既然是出租方主动减免租金，那么简单快捷的方式就是口头通知承租人不用缴纳2、3月份的租金就可以了。但该做法并不合规，反而可能好心做成坏事，给自身带来风险。合规的做法应该是租赁合同的双方当事人先签署租赁合同的补充协议，之后再减免租金。理由是：
一、从合规的角度而言，因减免租金涉及到企业收入的调整问题，故今后的企业财务审计需要有相关的证据材料来支持减免租金的事实。特别是对于国有企业来说，《企业国有资产法》有明确的“国有资产的保值增值”，“防止国有资产损失”之规定，减免租金而导致收入减少的事实一定要留下书面证据来还原事实真相。而签署租赁合同的补充协议，在补充协议的前言部分将租金减免的背景介绍清楚，并在合同条款中明确约定租金减免的事项，这样就可避免今后出现法律风险。
二、从规避税务风险的角度而言，因租金收入要征收增值税，且《企业所得税法实施条例》规定租金收入是按照租赁合同的约定进行确认，故通过签署租赁合同的补充协议来减免租金可避免企业所得税和租金收入增值税被多算的风险。
三、从技术操作的角度而言，通过设计租赁合同补充协议的相关合同条款，出租人可以根据承租人的具体情况设定有针对性的权利义务，进而达至租金减免的最大社会效益。例如设置承租人要同时同比例减免租赁物业实际使用人的租金这一约定，就可以落实“精准帮扶、服务实体”这一租金减免宗旨。
四、从证据的角度而言，签署租赁合同补充协议可有效避免租赁合同双方当事人今后就减免租金问题发生争执，对双方的权益都可有效保护，避免今后产生不必要的诉累。
完成上述五步合规流程后，出租方就可以履行补充协议来减免承租人的租金，携手抗疫，共渡难关。我们相信在中国政府强有力的领导下，我们一定能战胜疫情！中国经济也一定能克服困难，恢复繁荣！
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