律·战疫|租赁物业的租金“缓、减、免”的政策汇总及实操建议(广州篇）
编者按
为助力打赢疫情防控阻击战，充分发挥广州律师专业力量，广州市律师协会成立了由305名各法律专业领域律师组成的广州市律师行业新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控服务团。市疫情防控律师服务团将充分发挥专业优势，为党委政府提供专业法律建议、积极宣传疫情防控政策法规、为民营企业做好疫情防控专项法律服务工作。
近期，广州律协微信公众号推出“律·战疫”专栏，陆续发布市疫情防控律师服务团律师及其他广州律师编写的系列专业文章，聚焦疫情防控期间相关法律问题，为打赢疫情防控阻击战贡献法律智慧，为全面推动企业复工复产提供有力地法律支撑。
近期，我国爆发新型冠状病毒肺炎疫情，疫情期间租赁物业的租金缓交、减交或免交问题一时成为舆论焦点。依据相关法律及政府近期颁布的一系列政策，到底哪些情况该“缓、减、免”，哪些不该“缓、减、免”，法院的审判逻辑如何把握，这是非常专业的问题，笔者已在其他地方发文详述。笔者为大家整理汇总了近期广州市内各区的租金缓减免相关政策，同时，针对出租人和承租人租金缓减免的启动问题，笔者提出以下建议供参考。
广州市各地区租金减免政策汇总
广州市各区相继出台了相关租金缓减免政策，为便于读者阅读，笔者将各地区政策进行简化，主要内容如图：
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除此以外，各区均倡导其他物业的房东对租户进行租金缓减免，部分区政府也对区内产业园、孵化器等特定区域实施租金减免的补助。
另外，部分读者可能对以上政策所称的“国有资产类经营用房”以及“中小微企业”的定义有所困惑，笔者认为：
根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《事业单位国有资产管理暂行办法》的相关规定，“国有资产类经营用房”系指由各级行政事业单位及国有企业（包含国有独资企业、国有独资公司，以及国有资本控股公司、国有资本参股公司）管理的国有资产中用以经营并可获取收益的房屋类财产。
工业和信息化部、国家统计局、发展改革委、财政部联合制定了《中小企业划型标准规定》，该规定根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标，结合行业特点将中小企业划分为中型、小型、微型三种类型，企业可以依据该规定判断本企业是否属于“中小微企业”。
当事人启动租金“缓、减、免”的程序
本次疫情发生后，后续势必会有大量租户主张租金的“缓、减、免”或房东主动给予租户缓交租金或减免租金的优惠，在这种情况下，大家要注意，从法律规定的角度来看租金能否“缓、减、免”，是有条件限制的，不能一概而论。为避免租赁双方在租金“缓、减、免”的事情上产生不必要的纠纷，我们从租赁双方各自的角度分别对启动租金“缓、减、免”程序提出如下建议：
01租户角度
1. 查看合同条款
仔细检查签订的租赁合同中是否有关于不可抗力、情势变更、租金减免等内容的条款，例如是否有“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营应减免该期间租金的约定”等约定，为主张租金的调整寻找合同依据。
2. 及时通知，积极协商
对于因新型冠状病毒肺炎疫情而导致租户经营困难等情形，租户应该尽快将租户遭遇到的经营困难信息通知房东，同时提供相关的如被行政机关通知歇业的通知书、疫情期间与去年同期对比的收入支出证据资料等证据，以书面方式通知房东。同时，向房东寄发《租金缓交/减免申请书》，表达想要积极协商“缓、减、免”租金的意愿。
租户发送以上通知最好是在租金支付日期之前，避免产生不必要的违约纠纷。
最后如果双方协商一致，就双方达成的协议内容签订《补充协议》，将双方意思固定下来，以免日后发生争议。
3. 进一步函告或通过法律途径解决
如果双方协商不成，而租户确有充分证据证明应当“缓、减、免”租金的，可以委托律师向对方发送律师函进行函告，以期进一步协商。租户也可以通过诉讼、仲裁等法律途径来解决争议，但要注意保留相关证据以及诉讼时效。
02房东角度
1. 先行通知
对于出租国有资产类经营用房的房东，根据2020年2月6日，广东省政府正式印发的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第（九）条的规定，对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业，应当书面通知免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金。
对于属于市属和区属国有企业的房东或属于承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，根据2020年2月6日，广州市政府通过的《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施》第八条、第九条的规定，对用于线下商业实体店经营的中小微企业或专业批发市场内的租户，应当书面通知进行两个月租金的减免。
另外，符合各地区政策的房东也应当按照相关政策要求将优惠方式书面通知租户。
对于其它性质物业的房东，有主动给予租金“缓、减、免”优惠的意思的，可将优惠方式通知租户。
2. 达成书面协议
如果房东与租户对租金“缓、减、免”达成协议，最好签订一份《补充协议》固定双方意思；另外还要约定减免租金后对应的税费由哪一方承担，因为减免租金后税费仍然存在。
谈判与和解的注意事项
对于租金“缓、减、免”的问题，我们希望租赁双方能够通过谈判协商与和解的方式和平解决，双方在谈判与和解过程中应当注意以下事项：
（一）充分明白疫情出现并不必然导致租金应该缓减免，要分不同情况，真实表达双方遭遇的困难及诉求。疫情面前，全社会的经济活动都将受到影响，经营收入下降不可避免，租赁双方是相互依存的共生体，只有在疫情面前互相体谅、共同扶持才可能在疫情过后共同发展，实现双赢。
（二）时刻关注国家及地方政策文件。目前广州市内出台的政策仅对少部分物业的租金减免作出了规定，对其他物业租赁租金仅仅是倡议，大家可时刻关注政府是否出台其它相关文件，为谈判协商提供现实的政策依据。
（三）时刻沟通疫情对物业使用和自身经营的影响，合法合规使用物业。租户及时向房东报告经营情况，例如自己是否营业、如何经营、客流、营业收入、经营支出、损失等；房东也要及时向租户了解经营情况，如果租户租赁物业作商场、餐饮等人员聚集的场所使用的，房东要提示租户使用物业经营期间，要按政府要求的疫情防控措施合法合规经营。
最后，建议明显不符合缓、减、免租金条件的租户不要执意要求房东进行租金缓减免，也建议房东积极对符合条件的租户进行租金缓减免，宽容对待疫情中的民事争议和损失。如果产生租金争议，建议租赁双方采取温和的协商方式，相互理解，共克时艰。
附广东省、广州市各区因疫情减免租金地方政策明细，供大家参考阅读。
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