律谈|业主以房屋不符合交付条件为由拒绝收楼，物业管理费是否起算？
【裁判要旨】
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。物业尚未取得竣工验收备案登记证，依法不得交付使用，开发商对业主发出的收楼通知属于无效通知，物业公司无权要求业主自收楼通知发出之日起支付物业管理费。
【案情简介】
2012年10月9日，李某A、李某B、黄某以买受人的身份与出卖人房地产开发公司就购买位于某商品房，签订了《商品房买卖合同》和补充协议，双方约定出卖人应当在2013年2月28日前将经验收合格的上述商品房交付给买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。在合同约定交付时间后，李某A、李某B、黄某到涉案房产现场去看过，见到楼板有多处裂缝，且该幢楼顶又加建了一层玻璃房，10楼的阳台也建了玻璃棚，遂拒绝收楼。A物业公司以与李某A、李某B、黄某签订的前期物业管理服务协议的约定“若买受人逾期收楼的，从通知书约定的交楼期满的次日计收物业管理费”为由，起诉至法院，请求判决李某A、李某B、黄某向A物业公司支付相应的物业管理费、车位管理费及相应违约金。
【争议焦点】
本案的争议焦点在于，李某A、李某B、黄某以房屋不符合交付条件为由拒绝收楼，A物业公司是否有权按照前期物业管理服务协议的约定“若买受人逾期收楼的，从通知书约定的交楼期满的次日计收物业管理费”要求李某A、李某B、黄某支付物业管理费？
【法院判决】
法院认为，根据涉案前期物业服务合同的约定，李某A、李某B、黄某应当于开发商交付物业后交纳物业服务费用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故A物业公司请求李某A、李某B、黄某支付2013年4月至2017年3月的物业管理费，应当举证证明开发商已将符合交付条件的涉案物业交付给了李某A、李某B、黄某。
开发商虽然于2013年3月27日向李某A、李某B、黄某邮寄了收楼通知，但其邮寄该通知之时，涉案物业尚未取得竣工验收备案登记证，依法不得交付使用，故开发商此时发出的收楼通知属于无效通知。涉案物业虽于2014年2月24日取得竣工验收备案登记证，但A物业公司未能举证证明开发商在取得竣工验收备案登记证之后向李某A、李某B、黄某发出过收楼通知。因此，在李某A、李某B、黄某未实际收取涉案物业的情形下，A物业公司以开发商已于2013年3月27日发出过收楼通知，涉案物业应视为交付为由，请求李某A、李某B、黄某支付2013年4月至2017年3月的物业管理费，理据不足，其主张车位管理费亦无依据，故驳回A物业公司的诉讼请求。
【法律评析】
在一手房屋预售的情况下，经常会发生开发商通知业主收楼，业主以房屋存在质量问题拒绝收楼的情况，这时候物业公司能否向业主收取物业管理费则发生了争议。本案是一个比较典型的案例，由此我们可以分析一下此类情况下，物业管理费的收取问题。
一、一般情况下，房屋已经交付给业主的，业主应当按照物业服务合同的约定支付物业管理费
《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据前述规定，前期物业管理服务中，物业管理费收取主体从“建设单位”改变为“业主”的分界线，就是“物业交给物业买受人”。
一方面，房屋交付给业主后，即便业主主张房屋存在瑕疵未曾入住，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由主张不交纳物业管理费的，法院不予支持。
另一方面，如果房屋确实存在瑕疵，业主仍然存在救济途径。但是这个救济途径是向开发商主张房屋质量瑕疵的保修或者赔偿责任，而无权再主张拒绝向物业公司交纳物业管理费。
二、特殊情况下，开发商已通知业主收楼，业主拒绝收楼的，需要判断业主拒绝收楼的理由是否合法合理
本案中，开发商已于2013年3月27日向李某A、李某B、黄某邮寄了收楼通知，但是李某A、李某B、黄某拒绝收楼。法院认为，当时涉案物业尚未取得竣工验收备案登记证，依法不得交付使用，所以认为收楼通知无效。
我们倾向于认为，遇到业主拒绝收楼的情况，可以从以下角度判断业主拒绝收楼的理由是否合法合理：
（一）房屋是否已经符合法定的交付条件？
法定的交付条件主要是指《建筑法》第六十一条的规定，硬性指标是“建筑工程竣工经验收合格”，外在形式是取得竣工验收备案登记证。本案中，开发商通知收楼时物业尚未取得竣工验收备案登记证，未满足法定的交付条件，所以法院认定收楼通知无效。
（二）房屋是否已经符合约定的交付条件？
实务中未取得竣工验收备案登记证即通知收楼的情况毕竟是少数，更常见的情况反而可能是案例中李某A、李某B、黄某提出的房屋存在质量瑕疵（例如楼板有多处裂缝），进而拒绝收楼的情况。假设当时物业已经取得竣工验收备案登记证，但房屋质量瑕疵也客观存在，业主拒绝收楼，物业公司能否收取物业管理费？
笔者认为，这时候主要看商品房买卖合同中对于交付条件的约定是否已经满足。根据住房和城乡建设部公布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》第九条约定，商品房的交付条件一般包括“取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“取得房屋测绘报告”、“提供《住宅适用说明书》和《住宅质量保证书》”。实践中，开发商通常会通过补充协议的方式变更交付条件的约定，例如“取得建设工程竣工验收备案证明文件即符合交付条件”。如果房屋已经满足合同约定的交付条件，开发商通知收楼的，业主再以一般的房屋质量瑕疵问题拒绝收楼，进而拒绝交纳物业管理费，则不一定能够得到法院的支持。
特别需要注意的是，如果房屋质量瑕疵较为严重，达到了明显影响业主居住的程度，即便满足合同约定的交付条件，法院仍然可能会根据公平合理原则，认定业主有权拒绝收楼。
概言之，如果房屋已满足合同约定的交付条件，业主以一般的房屋质量瑕疵拒绝收楼而不交物业管理费的，一般较难得到法院支持；但是如果房屋质量瑕疵明显影响业主居住，则法院仍然可能支持业主的主张。
【法条链接】
《中华人民共和国建筑法》
（1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 根据2011年4月22日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议《关于修改〈中华人民共和国建筑法〉的决定》第一次修正 根据2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈中华人民共和国建筑法〉等八部法律的决定》第二次修正）
第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《物业管理条例》
（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订，根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订，根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修正）
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。）
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
文|黄柳儒 广东胜伦律师事务所