律谈|次承租人在执行异议中的权益解析
现实生活中，租赁合同纠纷很多，其中有不少纠纷涉及到次承租人。本文主要探讨，在法院强制执行中，次承租人作为案外人，提出执行异议及执行异议之诉，哪些情形可能得到执行法院支持，哪些情形执行法院可能不予支持。
司法实践中，大家对租赁物被查封、租赁物设定抵押、租赁合同被认定无效等情形的处理，对次承租人的权益，法院支持或不予支持，分歧都不大。但对涉及转租的租赁合同解除，次承租人的权益难以维护，却有很多人不能理解。本文将以案例来重点解析。
次承租人在强制执行中，可以作为案外人提出执行异议及执行异议之诉的情形复杂多样。
（一）租赁物被查封的情形
1，租赁物被查封的时间在出租人与承租人签订租赁合同之前。不论承租人与次承租人的转租合同是否合法有效，亦不论次承租人是否合法占有使用租赁物，次承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交被执行租赁物的，法院不予支持。
2，租赁物被查封的时间在出租人与承租人签订租赁合同之后。分两种情形。
一种情形，如果租赁物被查封的时间在承租人与次承租人签订转租合同之前，次承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交被执行租赁物的，法院不予支持。
另一种情形，如果租赁物被查封的时间在承租人与次承租人签订转租合同之后，只要承租人与次承租人的转租合同合法有效，并且次承租人合法占有使用租赁物，次承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交被执行租赁物的，法院应予支持。
（二）租赁物设定抵押的情形
1，租赁物抵押登记的时间在出租人与承租人签订租赁合同之前。次承租人请求带租赁权拍卖的，法院不予支持。
2，租赁物抵押登记的时间在出租人与承租人签订租赁合同之后。分两种情形。
一种情形，如果租赁物抵押登记的时间在承租人与次承租人签订转租合同之前，次承租人请求带租赁权拍卖的，法院不予支持。
另一种情形，如果租赁物抵押登记的时间在承租人与次承租人签订转租合同之后，只要承租人与次承租人的转租合同合法有效，并且次承租人合法占有使用租赁物，次承租人请求带租赁权拍卖的，法院应予支持。
（三）出租人与承租人租赁合同被认定无效的情形
出租人与承租人租赁合同被法院判决或仲裁机构裁决无效，出租人向法院申请执行要求承租人返还租赁物。
次承租人以其与承租人签订有书面租赁合同，且占有使用租赁物为由，提出执行异议请求在租赁期内阻止向出租人移交租赁物的，法院不予支持。
（四）出租人与承租人租赁合同解除的情形
出租人与承租人租赁合同被法院判决或仲裁机构裁决解除，出租人向法院申请执行要求承租人返还租赁物。
次承租人以其与承租人签订有合法有效的书面租赁合同，并占有使用租赁物为由，提出执行异议请求在租赁期内阻止向出租人移交租赁物的，法院不予支持。下面以北京市高级人民法院（以下简称北京高院）的一个案例来重点解析。
北京品湘楼酒家有限责任公司与北京市农工商开发贸易公司案外人执行异议之诉案【（2016）京民终 507 号】
（一）案情简介
1，2008年5月，北京市农工商开发贸易公司（以下简称农工商公司）与北京海世兴贸易有限责任公司（以下简称海世兴公司）签订《租赁合同》，约定将农工商公司所有的位于北京市丰台区的华文综合楼租赁给海世兴公司，租赁期20年，海世兴公司有权转租给第三方。
2，2008年12月，海世兴公司与北京品湘楼酒家有限责任公司（以下简称品湘楼酒家）签订《合同》，约定品湘楼酒家从海世兴公司承租上述华文综合楼的部分房屋（以下简称涉案房屋）用于餐饮经营，租赁期限 8 年。
3，2011年3月，北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）作出（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书，宣告农工商公司破产。
4，2014年8月，北京二中院作出（2013）二中民初字第15872号民事判决书，判决确认农工商公司与海世兴公司上述《租赁合同》解除，海世兴公司于判决生效之日起30日内将包括涉案房屋在内的华文综合楼腾空，并交还给农工商公司。
5，判决生效后，农工商公司申请执行。执行过程中，品湘楼酒家作为案外人提出执行异议，北京二中院作出（2015）二中执异字第01339 号执行裁定书，驳回品湘楼酒家提出的执行异议。品湘楼酒家提起了本案的执行异议之诉。
6， 北京二中院作出（2015）二中民初字第13418号民事判决书，判决驳回品湘楼酒家的全部诉讼请求。品湘楼酒家向北京高院提起上诉。北京高院判决驳回上诉，维持原判。
（二）北京二中院及北京高院裁判观点
1，北京二中院认为，虽然海世兴公司与品湘楼酒家之间的租赁合同尚未到期，但因上手海世兴公司与农工商公司之间的租赁关系已被依法解除，且法院判令海世兴公司将包含涉案房屋在内的华文综合楼腾空交还给农工商公司，故海世兴公司与品湘楼酒家之间的租赁合同客观上已无法继续履行。
2，农工商公司作为所有权人，根据生效判决收回涉案房屋，不符合“买卖不破租赁”的适用条件，品湘楼酒家以此为由阻止执行不能成立。
3，北京高院认为，品湘楼酒家就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋执行的请求，缺乏事实和法律依据。
4，综上所述，品湘楼酒家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
上面北京高院的案例中，法院认为，虽然承租人与次承租人之间的转租合同尚未到期，但因承租人与出租人之间的租赁关系已被依法解除，且法院判令承租人将涉案房屋腾空交还给出租人，故承租人与次承租人之间的转租合同客观上已无法继续履行。
出租人与承租人租赁合同解除后，次承租人作为案外人的权益如何维护，法律法规和司法解释均鲜有规定，只有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《关于审理房屋租赁合同纠纷的司法解释》）的第十五条至第十八条予以了简单规定，难以解决现实中次承租人与承租人及出租人之间复杂的纠纷。下面就司法实践中的问题作简单解析。
（一）“买卖不破租赁”的原则是否有适用的余地。“买卖不破租赁”原则，仅适用于合法买卖中。
在法院判决或仲裁裁决出租人与承租人之间租赁合同解除、并按期交还租赁物的情形下，承租人已不具备占用、使用租赁物的权利，因此，次承租人与承租人转租合同已经履行不能。
即使转租合同合法有效且未到期，次承租人亦不能自然取得占有、使用租赁物的权利。
（二）次承租人作为案外人如何维护权益。如果出租人与承租人解除租赁合同的案件已经进入执行程序，执行法院要求次承租人腾空并交还租赁物时，次承租人面临如何维护自己权益的问题。
这时，次承租人的权益可分为装修装饰等的损失和租期未满的预期利益损失。
装修装饰等的损失。次承租人可依照《关于审理房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：1.因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；2.因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；3.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；4.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”、《民事诉讼法》第二百二十七条，提出执行异议及执行异议之诉。
租期未满的预期利益损失。该项损失，难以在执行程序中解决。次承租人可以承租人为被告，另行向人民法院提起诉讼。
（三）对涉及转租的租赁合同解除纠纷解决的建议。《关于审理房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条第二款规定“因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”
在涉及转租的租赁合同解除纠纷中，次承租人作为“负有腾退义务”的租赁房屋的实际使用人，案件处理结果同他有法律上的利害关系，其参加诉讼，有利于厘清事实，有利于一揽子解决出租人、承租人以及次承租人之间的争议。
出租人或承租人，可以向法院申请列次承租人作为第三人参加诉讼；次承租人亦可主动申请作为第三人参加出租人和承租人的诉讼。
如次承租人认为有独立请求权，有权依照《民事诉讼法》第五十六条的规定提起诉讼。
本文就涉及转租的租赁合同纠纷进入执行程序后，次承租人的权益作了简单解析，并重点解析了涉及转租的租赁合同解除纠纷中次承租人的权益问题。文中观点仅为个人看法，请专家学者及同行们批评指正。
文|刘立新 广东盈隆律师事务所