【房产法律利器】（第168弹）一房两卖，房子究竟归谁？

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随着国内房地产业的高速发展，房价不断上涨，卖房人为了获取更多利益，将房子“一房两卖”的情形激增。其实，这是法盲的表现，也是契约精神的缺失。房价上涨，卖家在计算得失的情况下，可以采取合法方式解约。买家为防止上家因房价上涨毁约，可以预设防线，比如支付大额定金、约定高达25%甚至更高的违约金等等，均可以约束上家。假如真的出现了一房二卖，依据法律的规定，谁先过户房子就是谁的。没有过户的买家只能主张违约金或者是赔偿损失。

且看下列案例：

近期某地法院公开审理了这样一起房屋买卖合同纠纷。

2015年8月底，王某有一套房屋要出售，遂委托一家房产中介公司帮忙挂牌出售。很快，王某的房子被陈女士看中，双方在中介的促成下签订了一份《房屋买卖合同》。  2015年8月27日，陈女士向王某支付了50万元定金并从王某手中接过了新居的钥匙。

然而，意想不到的事情发生了，离双方约定好过户的日子越来越近，王某却以各种理由推脱迟迟不肯去办过户。事情就这样拖了大半年，直至2016年4月，陈女士才通过中介公司查到，本应卖给自己的房屋却早已过户到了另一个买家的名下。陈女士遂将王某诉至法院，请求法院判令解除其与王某签订的房屋买卖合同，并要求王某双倍返还定金100万元及利息。

法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。王某与陈某签署的《房屋买卖合同》是当事人本人的签字，系当事人真实意思表示的合意，不违反法律规定，本院予以确认。关于定金的支付，陈某已经履行了付款义务。王某未能按照合同履行相应义务，且客观上合同也不具备履行条件，故对陈某请求判令解除合同的诉请，本院予以支持。陈某依据定金双倍罚则向王某主张权利，合法有据，本院予以支持。

　　【法官点评】所谓一房两卖是指房屋产权人先后与两人签订房屋买卖合同，将其所拥有的房产卖给两个人。一房两卖在二手房交易中并不鲜见，尤其在房价上涨时，出于利益的诱惑，很容易出现房主背弃合同，一房多卖的情形。

发生一房两卖相应处理办法：A：两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当优先履行签订在先的合同。B：)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。C、在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。“一房两卖”应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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