租金要涨，租客退租却因“违约”被起诉，法院怎么判？

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来源 | 山东司法微信

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   郭某租赁他人的房屋居住，房东要求提高房租，在协商无果的情况下郭某搬出房子。本以为租赁合同就此解除，没想到郭某却被房东李某以违约为由告上法庭，并要求他支付违约金。

案件介绍

郭某与李某签订《房屋租赁合同》，内容为：“李某甲方（出租方）、郭某乙方（承租方），双方充分协商，达成如下租房协议：租赁期限为五年，即2013年2月10日至2018年2月10日。租金为每年4万元，此价格有效期三年，三年后房租价格按照周边房租价格而定。租赁期满后如甲方继续出租，同等条件下乙方有优先承租权。甲乙任何一方因特殊原因提前解除合同，必须提前三个月通知对方，否则视作违约。如乙方违约，需赔偿甲方违约金10000元，如甲方违约，需赔偿乙方在房子里的装修费用及广告费用，并按实结算房租。

郭某租住李某的房子，这一住就是三年。2016年年初，李某认为周边房屋租金水平已涨，自己的出租房也应涨房租。郭某则认为，目前的租金仍属于合理的价格。两人几次交流话不投机，郭某将涉案房屋退还给李某。李某认为郭某没有履行合同至租赁期满的行为已经构成违约，而且没有提前告知自己退租，于是向法院提起诉讼要求郭某承担违约责任，给付违约金10000元。

法院一审：单方终止合同构成违约

一审法院认为，双方当事人间的租赁合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。鉴于双方当事人一致同意解除租赁合同，且涉案房屋已由郭某退还给李某，法院确认双方之间租赁合同关系解除。

双方当事人之间租赁合同关系虽已解除，但双方在履约过程中产生的违约责任并非因此免除。根据合同约定，涉案房屋租赁为定期租赁，租期为五年。郭某在合同约定租赁期限内单方终止合同的履行，构成违约，根据合同约定，应承担给付违约金10000元。

对于法院的判决结果，郭某表示不服，认为自己因租金协商未果而终止履行合同，不构成违约，于是提起上诉。

法院二审：依租赁合同约定 仍需承担违约金

《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案租赁合同约定，租赁期限为五年；自合同签订后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议。甲乙任何一方因特殊原因提前解除合同，必须提前三个月通知对方，否则视作违约。郭某履行租赁合同未满五年而单方终止履行合同，且未按照合同约定提前三个月通知李某，应认定郭某的行为构成违约。

 根据涉案租赁合同的约定，郭某应承担违约金10000元。郭某辩称，因租金协商未果而终止履行合同不构成违约。但是根据租赁合同约定，三年后房租价格按照周边房租价格而定。该约定并不意味着三年后房租价格由双方协商确定，租赁合同也未约定三年后因租金价格协商未果可以单方终止履行合同，故郭某以租金协商未果为由终止履行合同，仍然构成违约。

综上，郭某的上诉主张无事实及法律依据，其上诉请求依法不予支持。二审裁判结果驳回上诉，维持原判。

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