业主维权，该谁担责？

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近几月来，楼市风波不断。左手是接二连三的严厉调控，右手是业主接连不断的维权。

纠纷原因各种各样：

精装修变惊装修

空中走廊不封闭

赠送房间系违建

强卖高价车库

承诺学区不兑现

市场遇冷降价

产权纠纷

……

维权原因

开发商怀侥幸心理为节约成本不择手段

开发商为了节约成本，往往在节省建筑材料上做文章。比如现在流行的毛坯改精装。对外报价4000的精装可能成本价只有30%到50%。溢价部分自然是进了开发商的腰包。话说白了，毛改精其实就是一种变相涨价。而在限购限贷政策空前严厉的当下，开发商拍地则被限制贷款，为提高利润，估计精装修会越来越流行。

如果业主收房时没有请专业人士检查房屋质量，或者对一些公共设施，比如外墙、走廊等较真，抑或是忽视一些质量问题，比如墙体开裂，房屋漏水等问题要等到入住几年后才慢慢暴露，而这个时候开发商早已卷铺盖走人了。那么彼此相安无事，开发商完全可以打个马虎眼，私底下腰包渐鼓偷着乐。

但如果业主维权意识强，及早发现了问题，维权就势在必行了。拉横幅，喊口号，砸楼盘，拒收房，联名上书，等等维权方式不一而足。好的结果是业主争取到了自己的权利，开发商在付出可控的代价后挽回了自己的面子，双方握手言和。不好的结果是两败俱伤，楼盘的名声也可能受到牵连，价值遭遇贬值。不管结果如何，最终都是消耗了各自大量的精力和时间，其实没有赢家。

业主与开发商难以达成一致意见

以房屋质量为例，出现类似外墙脱落、精装变简装、个别房屋漏水的情况，在开发商看来根本算不上问题，甚至把业主视为“房闹”。而墙体出现裂缝或地基下沉这样比较严重的结果，才可能引起开发商或相关部门的重视。而关于车位租金上涨一事，在业主看来是开发商强制购买车位所造成，而开发商却认为是依据政府指导价进行的合理调整。

更深层的原因，是开发商对可能出现的问题缺乏合理的预判，责任感欠缺

如果开发商对可能出现的问题有一个合理的预判，比如质量，违建等问题，完全可以在前期规划和质量监管以及成本预算方面避免问题出现。如果开发商改变思路，以口碑换销量，以质量换利润，也许更顺应市场趋势，在如今大城市拿地成本高昂，行业竞争激烈，市场调控空前严厉的大背景下，这也许是开发商最为明智的出路。

业主怎么办?

对于很多业主来说，一套房子可能意味着两代人的资产，因此，房子牵系着人们心中最柔弱的地方，房子出现问题，意味着个人身家财产受到了威胁，所以业主的焦虑是可以理解的。但焦虑的心态有时候会让人乱了阵脚，不仅没让事态向好的方向发展，反而适得其反。

问题出现后如何维权？

对此，笔者专门咨询过律师，答曰：“业主在遇到开发商违约行为时（一般表现为逾期交房、逾期办证、规划变更等），应当以商品房买卖合同为基础，结合商品房买卖的相关法律法规，根据相应的违约情形，提出解除房屋买卖合同（即，退房）或者支付违约金的主张，以维护自己的合法权益。”同时，律师指出，业主维权过程中，采用拉横幅、占街道的方式，从本质上讲，上述行为只要不影响社会秩序、不侵犯他人人身财产安全，就不为法律所禁止。但就效果而言，这种方式往往不能从根本上解决问题。

如果业主与开发商短时间达不成协议，维权就成了攻坚战。如果涉及到政策问题，如学区，违建等，业主要争取三方会谈，督促政府对开发商进行追责。如经过努力，业主发现无法实现自己要求的最佳方案，那这个无法实现的方案就成为了经济学理论中的“沉没成本”，与其纠结于它，不如寻求其他解决方案，争取让损失最小化。

最后在无法解决的情况下，业主也可以寻求法律武器，争取自己的合法权益。

如何避免纠纷的发生？

谁都不希望买房维权，未雨绸缪最好。因此买房人要睁大双眼，尽量避免买到闹心的房子。针对可能出现的纠纷，小编搜集了以下建议：

避免两证难办

购房者在买房时一定要查看开发商的“五证”(《国有土地使用证》、《商品房预售(销售)许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》)和“两书”(《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》)，现在绝大部分开发商都会把证件复印件挂在营销中心供购房者查询，此外，买房者也可在市(楼盘)房产局网站上查核。

值得注意的是，购房者往往忽略证件内容的真实性，这也会造成严重的后果。购房者对证书内容的核实应注意以下几个方面：

所购商品房是否在《商品房预(销)售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号。

《国有土地使用证》中是否注明为“出让”，而不是“划拨”。

所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。

所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。

此外，还有以下几种原因会造成房屋不能办两证：

开发商资金问题；

开发商擅改规划；

开发商违建。

购买二手房时，应该尽量选择两证齐全的房源，否则无法在房管局办理过户手续。在两证齐全的情况下，也需详细了解前房主的资料是否齐全，避免产权过户时遭遇问题。

避免逾期交房

开发商在出售期房的广告中，常常承诺房屋的入住时间。事实上，开发商能否按期交房主要取决于开发商的资金到位情况和竣工验收情况。一旦发生开发商不能按期交房时，购房者一般不能马上要求解除合同，购房者应给开发商一定的宽限期。当开发商在宽限期内仍不交房时，购房者有权解除合同。

在购房合同中对开发商交房期限要作如下规定：

开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。如届时开发商无法交房，购房者应给开发商一定的宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。宽限期的长短视具体情况而定。 如宽限期满，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并有权要求开发商返还购房款及所有利息，并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算，但一般不能超过所交房款的20%。

避免开发商强制收费

有些楼盘到了合同规定的交房期，不但没有政府验收的相关证件，还让业主缴纳数千元的燃气初装费，而按照相关法规规定，水、电、天然气报装费一律划入商品房价内，实行一价清。

有律师表示，针对此类开发商违规收费，建议业主向市开发办及房产管理部门投诉，由他们查处开发商违规收费的行为。

避免擅自修改规划

此前有报道，某楼盘开发商单方面修改小区规划，前期宣传的花园景观未按约定修建，业主不满想要维权，可惜发现之前签定的购房合同中并未对此类规划细节做细致说明，维权行动也无法展开。

律师提醒购房者，在购房时不能仅凭开发商给出的宣传册，或口头上的承诺来研判小区规划，某些重要的细节必须写进购房合同，以保证其有效性。

避免房屋面积缩水

面积问题是毛坯房易出现问题之一。很多楼盘往往都会用赠送面积来吸引客户。这种在业内被称为“偷面积”的行为的确成为了不少买房者购买房屋的重要衡量因素。然而，有些楼盘，特别是毛坯房交付的楼盘却在房屋落成后与原先展示给买家的样板间有着一定的差距。例如，样板间中曾经出现的赠送一半的入户花园设计，最后交付时却出现大幅缩水。

律师提醒，收房前购房者需对房屋进行细致的验收。现场验收则需注意以下事项：1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符，面积是否一致；2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符；3、水电气等附属配套设施是否按合同到位；4、其他合同中约定的项目做得如何。在验房过程若发现有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。

另有专家表示，开发商卖房时，应该对部分公共部位改造的“违建”风险进行明确提示。面对开发商赠送的面积，还是应该查看仔细。有的赠送面积可能变更了规划设计，搞不好就成了违建。开发商将房子交付后，买房人将附送部位变更为私有面积，有可能违背了当初的规划设计方案，解决的方法就是向开发商索取规划方案，请专业人士查看赠送部分的设计，以判断是否违规。

避免房屋质量问题

此问题经常出现在精装房上，不过房屋质量纠纷在认定卖方违约责任上较为明晰一些。目前国家对《住宅质量保证书》的各项内容已作了明确规定，购房者必要时可请建筑质量监督部门进行实地检查。

（以上部分内容转自福州房产）

维权业主的呼吁

长时间的诉讼以及不菲的费用，未必每户业主都愿意承受。“我们找城管部门，称小房间是违建必须拆除，但我们购房时对违建并不知情，如果拆除我们损失惨重，开发商不可能用赔偿来挽回全部的损失。我们应找谁？”某楼盘业主说：“我们也不想拉横幅请愿，但是实在没有办法了。”

　　那么商品房质量出了问题应该由谁来管？在监管环节和对质量追踪档案的建立方面，相关部门的职能是否有所缺失？在业主对房屋情况的知情权方面，是否应立法给予更多保障？针对房地产质量问题频出的现象，政府又将应该如何应对？在业主维权频繁、房屋质量问题突出的现状下，这些都是不容忽视及亟待解决的问题。

不过，小编相信随着人们的维权意识越来越强，有责任的房企才会在土地红利日渐减少，市场竞争日渐激烈的大环境中生存下来，这是城市的福音，也是购房人的幸运。大蓝鲸会越来越美好！

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作者：滴小迪

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