城北又一次挂出好地

再不点蓝字关注，机会就要飞走了哦

2016年12月5日南京市国土局官方网站，推出2016年南京第八批土地公开出让的预公告信息，共有8幅，两幅为纯住宅用地，均在城北：

南京第八批土地公开出让的预公告

燕子矶，铁北红山各一块地挂出，两块地均是少有的低容积率纯住宅小地块，未来产品都会是区域稀缺顶级。因为资金总量不大，应该都会是区域地王，北玄武这块也许还会突破鼓楼招商地块成为整个城北单价地王。

这是今年城北区域第三次挂地了，有意思的是之前两次的公开出让预公告里城北的四块地至今还未拿出来拍。

只挂不拍的地块

2016年第六批土地公开出让预公告里有迈燕新城迈化路附近的两块地

其实早在今年3月，当时为了抑制地王加大土地供应的第三批土地公开出让预公告里，早已出现了城北的地块：

值得注意的是第三次出让预公告里两幅地块的预计上市时间均为2016年的二季度。

城北的地荒

城北迈燕，红山片区五年内供地与在建项目：

作为城北老臣的迈皋桥和红山地区经过这波热潮后，1872和东方兰园两项目已售罄，中电、恒大、中海、保利朗诗等也接近于售罄。区域内其他项目因为地价实在太有优势，前期估计早已收本并赚一笔了，所以并无太大压力，均保持着良性的销售节奏。

2012-2016五年时间城北红山迈燕区域内共拍出23块地，其中一半以上13幅地块大约都集中在楼市向好的调整期2013年和2015年两年时间。

离我们最近的2015年的7幅地块，尧化门，迈皋桥，玄武铁北红山各一幅，其余4幅都集中在燕子矶太新路两侧且产生了五个项目，以燕子矶太新路如今这个状态，不难解释。

2016年在稳定土地市场供应预期政策下，整年全市（不含高淳溧水）经营性土地出让共72块（58块已拍，14块将在12月拍出），58幅已拍出地块中：

江宁区27块

浦口区15块

建邺区5块

六合区3块

栖霞区2块

秦淮区2块

雨花台区2块

鼓楼区2块

玄武区0块。

处于城北栖霞，鼓楼，玄武三区总共仅有鼓楼客车厂招商，尧化门鲁能两幅地块。城北地区迈燕新城和铁北红山新城无一幅地块。

如今即使这6块地能如期在年后上市

燕子矶距离上次融创拿地已经13月+

玄武铁北红山距离上次中海拿地已经20月+

迈皋桥距离上次保利拿地更是26月+

如果还是熔断卖现房的玩法，届时城北各区域住宅库存在一段时间内将少的可怕，在城北还是主城洼地且有大量土地条件下，如遇政策宽松，城北很有可能再次出现2015-2016的跳涨。

供给侧的思考

我们来梳理下南京2016年楼市从火爆走向调控的一个过程：

3月：地王频出，加大土地供应，第三次土地预出让一次挂出20幅地块

4月：物价发布限价令，按照价格区间分类指导

5月：河西南三幅天价地王诞生后，政府实行新土拍方法，超出最高限价熔断竞价无效

6月：传出包括国资委在内的多家监管机构，对央企开发企业约谈，口头下发通知，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。

7月：8幅土地，7幅熔断

8月：提出触发熔断后摇号，达最高限价90%时现房销售。调高首套房和二套房的首付比例

9月：18幅地块，连拍三天，几乎块块摇号

9月：25日颁布限购令

10月：国庆长假未结束，便颁布新的加码限购限贷

11月：开发商拿地需自有资金

11月：打击虚假购房证明，虚假社保记录

12月：传两万以上项目均暂停领销许

至此本轮楼市逐渐恢复平淡，在上层坚决的意志下，市场再无反抗性。但说好的供给侧改革呢？供给侧留下问题，将会大大影响后市：

1.       地价真的降了吗？河西南地王后大多都是2W或以下的各区域边缘地块在上市，出现不少各区域土地边缘与中心的倒挂

2.       房价真的降了吗？很多项目目前都已很难领到销许

3.       价格真的合理吗？大量限价的产品和区域，周边二手价格已倒挂新房

4.       全南京都冷了吗？各区域冷热不均，需求旺的地方反而无供给，大大供给的地方则充满了需求的问号

楼市可以调控，但城市规划，建设不可调控，地块卖不卖都将在那。调控短期有效，但无供给侧的改变，只追求数据的调控只能又是一次压弹簧。

是不是调控越狠，土地供应量少就一定会实现跳涨？答案也不是一定的！但迈燕和铁北红山两块作为主城内稀有的新城板块，两个新城均有大量住宅用地和产业导入用地，规划里商业，交通，学区等利好已逐步落实，两个新城随着区域内工厂搬迁结束，均会有更多的产业利好显现。

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