逆天：南京板块竞争惊现三国杀，谁将一统天下？

随着南京城市发展加速，最近几年城市东南西北涌现了大量的新型板块冲击着房地产市场。尤其这几个月以来，江北新区、宁镇扬一体化、扬子江城市群、苏南现代化示范带、南京都市圈等一系列规划概念叠加，各种规划利好层出不穷。一时间各板块百舸争流，好不热闹，犹如东汉末年群雄争霸，逐鹿中原....

面对各个板块狂风乱炸般的宣传，所有买房人都有一个类似煮酒论英雄之问，到底谁是南京最具竞争力的板块？下一个陆家嘴在哪里？南京板块发展未来会出现类似魏蜀吴三国鼎立的局面吗？

要回答这个问题，需要针对各个板块地位和潜力做一个分析，并按照如下设定标准来筛选：

规划面积>10平方公里，具备一定腾挪空间，但同时不宜超过30平方公里，兼顾进度；

板块在（市）区地位处于资源优先的位置，且内部竞争板块不宜过多；

距离市中心位置15公里以内，距离太远与主城互动会受到不利影响；

没有大规模拆迁压力，或者已经拆迁完毕，拆迁进度影响板块发展速度；

具备较强的规划蓝图，饼画的足够大；

按照以上5大标准，大部分板块都被淘汰，如：

江宁所有板块遭到淘汰，虽然百家湖九龙湖实力强劲，但竞争对手过多，资源不够分配，尤其是教育资源较为匮乏；栖霞区仙林湖板块实力斐然但距离较远；燕子矶板块没有区内独大的优势，资源获取能力存在隐患；鼓楼滨江和新玄武板块位置绝佳，实力超群，但面临拆迁压力较大，连续大片空地较少，腾挪空间不足。板桥新城、高新区近期规划不足，距离较远；纬七路、雨山路处于上升期，但并非国家新区最重点板块；桥北在浦口一直是独立的存在，居民认同感不足，规划空间较弱。江心洲位置最好、产品高档、资源聚拢，不过由于其独特地位，主打低密度，不愿也不屑参与板块纷争，属于默默的观察者。

而最终能够进入竞争视野的就三个板块：江北核心区、河西南、南部新城（大校场、南站）。这三个板块犹如东汉末年群雄竞争，最后出类拔萃力压众敌的魏蜀吴，在未来5年呈鼎立之势！

图：三国鼎立图

板块竞争之曹魏--江北核心区

图：江北新区规划图

江北新区是江苏省唯一一个国家级新区，是当前南京规划中最具前瞻性、区位最佳、领导最重视的一个板块和地区，在三大板块竞争中处于领头羊的位置，如同三国之曹魏，实力最为强劲！

然而江北新区也有其自身问题，产业基础较为薄弱，起步较晚，面对发展成熟的江南地区，想轻易超过，还有很长的路要走。

板块竞争之蜀汉--河西南

图：河西南规划图

河西南是非常具有竞争力的一个板块，是河西资源的自然延伸。青奥会之后，河西南正式登上板块竞争的舞台。地铁、公园、娱乐商业规划层出不穷，且规划落实率超高。尤其鱼嘴片区规划了600+摩天，是南京各区最像陆家嘴的一个板块。然而河西南只有北部与河西中相连，西侧是长江，南部为板桥，东部是西善桥片区，周边板块联动发展能力较弱。正如三国之蜀汉，周边大山环绕，少数民族聚集，攻打曹魏还需六出祁山，诸葛亮更是为解决钱粮运输问题发明了木牛流马。河西南未来地铁2号线、7号线、宁和城际，9号线地铁，扬子江大道、宁马高速、长江5桥环绕，交通便利性属于上乘，但和江北新区、南部新城相比，区位中心性还不能比。但整体来讲，河西南是资源聚集度较高、经济文化实力雄厚、前景广阔的优质板块，三分天下有其一，问题不大。

板块竞争之孙吴--南部新城

图：城市客厅--南部新城规划图

南部新城规划的比较早，之前一直提了这个概念，但并没有实质推进。这两年随着南站片区的规划落实，大校场拆迁完成，一个崭新的南部新城开始发力。尤其板块内部的高铁、快速路、地铁交通冠绝南京。周边江宁、雨花、秦淮产业实力雄厚，为板块发展提供了源源不断的外来人口和资金支持。不过该片区由于早期机场限高影响，没有规划500+摩天。与江北新区、河西南宣传吊炸天不同，南部新城片区整体也非常低调，不到万不得已不参与其他版块的纷争，以踏踏实实提升自己为目的。不过，南部新城片区自成立以来，虽然占据了最佳的区位优势，但一直没有提出南京陆家嘴的概念，称霸信心不足。与孙吴关注守成，而不思统一中原的策略基本一致。

通过以上分析，大家可以很容易发现，江北核心区、河西南、南部新城最终会在板块竞争脱颖而出，就像魏蜀吴一样称霸南京各个板块，三分天下有其一。

问题来了：在未来南京5-10年的发展中，会发生板块竞争的赤壁之战吗？会出现大意失荆州的江南内部之争吗？而谁又是默默躲在背后的司马懿呢？ 且听下回分解！

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