南京楼市复盘——2016年是豪宅元年吗？

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文   |  城南科学家

今年年初，不少专家对16年南京楼市都有一个共同的预判：16年是南京的豪宅元年。判断基础有几个：

1）15年土拍已经比较狂热，地王的开发商开发豪宅的收益更佳；

2）一些屌丝开发商、本土小开发商已经淡出开发市场，拿地的企业不是国有大牌，就是行业大鳄，品牌认可度更高；

3）南京市民的居住要求和品位也不断提高，要想俘获买房人的心，产品需要有两把刷子才行。

临近年底，我们来共同梳理一下，南京地区的楼盘品质是否有了一个重要提升？为了更好的说明问题，我们把豪宅改成高品质楼盘。因为豪宅这个概念是相对的，在A城市为豪宅，可能到了B城市就是一刚需房，对比角度不一样，得出的结论可能也不同。先说进步的方面：

1.口碑开发商进入南京主流拿地客户：

2016年南京最难买的不是房子，而是土地。现在能在南京拿地的，除了超级央企、融资大鳄外，品牌开发商谁也不敢说有把握拿到哪块地。但尽管如此，绿城、龙湖、银城等注重品质的开发商仍然分别获得中意的地块。今年的上市产品中，这几家开发商表现抢眼。绿城城北项目、仙林项目一房难求，南部新城项目也是蓄势再发。龙湖除了鼓楼滨江遭遇疯抢外，小龙湾项目也是引爆江宁，并在科学家发起的江宁最佳楼盘的投票中力压群雄，排名第一，可见龙湖品牌的力量。另外银城在城东卖出河西价，其中也包含了不小的品牌价值。

图：网友投票江宁最佳楼盘

2.高品质楼盘扎堆河西

相对来讲，河西一带由于地价较高，拿地开发商实力超群，楼盘品质稍高于其他片区。尤其中部的上海建工系楼盘，仁恒江湾城，南部的华侨城、金茂府，都已成为或即将成为片区品质标杆。类似的文章已经很多，不在赘述。

3.高品质楼盘呈扩散趋势：

河西高品质楼盘扎堆，并不代表其他版块没有机会。相反，2016年不少版块都实现了品质升级，比如仙林的绿城、高科、新城，江北的雅居乐，南站的绿城深蓝等等，相对品质都高于一般楼盘。另外在一些老城片区，不少市民长期居住在老破小中，新建楼盘如久旱逢甘霖，即便品质并不一定特别突出，也会得到地缘客户的认可。看惯了凤姐，稍有姿色就是范冰冰。如城北板块，江宁东山板块今年新推的个别楼盘，本身品质就不错，每次虽然开盘量较大，但仍然被强大的地缘客户抢购一空，科学家称之为地缘客户现象。2016年，除了市中心没有楼盘外，老城边缘板块都推出了相对不错的改善的品质楼盘。除了城北的中海，东山的龙湖外，铁心桥的世茂诚品、小行片区的恒大华府、卡子门的保利樘悦、鼓楼滨江龙湖春江紫宸，都具有一定的地缘品质楼盘属性。（相对老小区而言）。

 图：凤姐变冰冰

从以上三点来看，2016年，南京的楼盘品质确实有了不错的提升。但与此同时，也出现了很多不和谐的现象，让我们对于南京所谓的豪宅元年有了更多的疑问：

1. 招保万金集体下滑，品质堪忧

曾经招保万金是买房的标杆楼盘，而最近几年，四大金刚除了拿地所向披靡外，并没有给南京带来任何品质产品。

招商：南京少有的任何楼盘都遭遇维权的楼盘，装修水平垫底；

保利：作为世界著名的军火商，漏水问题成为企业最大的科技难题；

金地：一说金地，大家都想到的是金地自在城，品质尚可。最近在河西南的风华系列，号称是金地最高档次产品，装修也没有达到期待。

 一流板块、二流产品

很多优质板块的产品并不优质。如江北核心区的华润，虽然性价比不错，但品质确实没有太多亮点；河西南星巴克，一年来火上加火，但除了正荣、鲁能装修尚可外，其他优势并不突出，人车分流也没有完全实现。仙林湖、九龙湖、城北等板块也是同等问题，甚至更差。

工程管理水平混乱

在建楼盘发生失火问题并不是罕见现象，但16年显然比往年更为频繁，火灾接踵而至。从一个侧面可以看出，不少楼盘的工程管理出现了问题。交付时能否达到买房人的期待，要打上一个问号！

图：河西、城北在建楼盘风风火火

买房找关系，交付就维权已成标准动作

在过去的一年，南京楼市冰火两重天。一方面拿钱都买不到房，需要房号、关系等硬通货才有可能上车；另外一方面交付的楼盘大面积维权，并没有达到业主的心理期待。为了所谓的升值预期，花钱找虐甚至成为必经之路。

图:买房找关系，交付就维权

这就是16年的南京楼市，有豪宅有渣房，有欢笑也有泪水。对于楼盘品质，除了与开发商有关，与政府监管有关，也与买房人有关。

电影《后会无期》中提到：“为什么懂得很多道理，却仍然过不好这一生？”因为有时候道理怎么讲都能说的通。之前听说过一个逻辑：房价上涨时，开发商能获得更多的利润，投入到房子品质的资金会更加充沛；房价下降时，买房人更挑剔，开发商只有做好产品才能卖的出去。这个逻辑到了南京，又变成另外一副模样：房价上涨时，躺着就能卖完，何必花钱搞品质？房价下降时，利润缩水，哪有钱搞品质？ 你看，一个道理，两个逻辑，貌似都无力反驳。2016年买房的朋友，对于你买到的楼盘，敢不敢有更高的期待呢？

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