幸福里——甲之蜜糖,乙之砒霜

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文   |  玄栖鼓

近日城北尧化门项目华润幸福里开盘，两栋楼400多套房源销许均价18488，当日全部售罄。至此华润幸福里项目一标段6栋已全部售罄。

该项目28日开盘，但在开盘前20天前就已放风限价18500，15天前就已经结束了认筹，27号摇号时400套房源800个认筹号。

其实一万多的项目在目前南京市场上的销售成绩是完全可以想象出来的，太稀缺了，何况是有地铁的主城区域。在930调控后，禄口，高新，板桥，江宁滨江一万多的低价盘在限购后都是爆抢日光的节奏，其中有不少还是以投资为目的。那么限购限价背景下，这些低价屌丝盘是否真的是政府给买房人发的红利？

尧化门板块和华润幸福里

栖霞区政府不在离市区最近的迈皋桥，也不在栖霞最拿的出手的仙林，而是在尧化门。

我们看下尧化门在栖霞区的地理位置，应该不难理解区政府这样的选择

这里早在上世纪城北大兴工厂时就已成了周边各大厂的宿舍区，相信来过尧化门的人都能感受到它的人气之旺，既有尧林仙居、尧辰、尧新、金尧花园、青田雅居、翠林山庄这样众多的安置房社区，也有尧化新村、尧安新村、尧石二村这样的厂宿舍区，还有金地明悦，新城金郡，香榴湾，上城风景等近十年内开发的新商品房。如此众多的居住人口和完善的商业配套，加上栖霞区的政府机构几乎都在此片，长时间以来，尧化门这个片区安隅一方自成一派。

七号线的规划开建，仙林大学城的日益成熟，栖霞商贸区的远期规划，烷基苯厂的搬迁规划等等都让这个本不是新城的区域顶了一个“新尧新城”的帽子。鲁能地价20000的地王诞生后，尧化门的1.85万新房看起来就像是天上掉下的大馅饼。但是我们千万不要忽略了安置房，单位宿舍这些也是尧化门地区无解的难题。而这个所谓的新城已经几乎再没有土地供应，才是尧化门最致命的。

来看看华润这轮是怎么玩尧化门这个游戏

华润幸福里2014年12月华润置地拿这块地的时候，经过30轮的撕杀才得手，要知道当时可是南京库存量最高，最危险的时候。当时同时拍的另外两块地，是旭辉的江宁旭辉九著，和银城的白马澜山。时隔两年，如果我告诉你当时江宁和白马两块地都是底价成交，银城甚至担心其拿地风险，白马澜山项目还拉着旭辉合作的，你是不是会觉得不可思议？跟着地王买盘在南京显然也不是通用准则，一个项目未来的房价绝不是简单的地价加建安成本和利润，当时的地价只代表当时市场行情和政府规划。

而华润幸福里和同样城北周边项目三开相比，差距似乎不是一点半点：

而每轮一遇到国家楼市调控末期，尧化门的烂尾盘现象也是层出不穷

我们再来看看上轮同时期同价位盘的涨幅，尧化门也是涨幅最少的区域：

洼地的价值

在南京全城奔3万的大背景下，一万多的新盘的确异常稀缺。对于刚需刚改人群，选择自己方便的工作生活半径，先上车才是当务之急，此类盘能抢到真的是超值。但相比于京沪深这样的一线城市的屌丝盘，南京绝没到饥不择食，到处是宝的时候。

最大原因就是土地供应，南京还有大量的可供土地，还有大量的新区新版块还没有开发完，相比一线城市的老破小，南京市区老破小这轮几乎也没涨，这些都给刚需人群提供了多种选择。

对于投资，首先现在绝不是投资的好时候，在国家铁腕调控的大背景下，南京的一万多的屌丝盘也绝不是闭着眼买就可以挣钱。

也许你要问上面表格最差收益也是85%，但这个只是一个模型，只是算了涨幅而不是收益。你要知道这个收益是建立在2013年买入2016年12月前以二手估价卖出的前提上，这样的操作有多少人能做到呢？错过牛市，调控一来，这些所谓洼地屌丝盘也恰恰是最容易大跌的地方。

投资这些洼地要比成熟区域的难度性大很多，在有下一波行情来临，板块轮动时，首先入手时间节点不能错，另外要对规划，周边土地供应，土拍，周边新房库存，周边二手周期都要有研究，了解这些后你才能吃到板块轮动的果实——在适当的时候抛掉。以上如果有环节没操作好，小损失资金效率低，大损失洼地再次变成坑。最关键的是把子弹用在了这些屌丝盘，当更好的投资机会来临时，你将失去把握机会的资本。

所有的新区新城都有一个拓荒期，发展期，成熟期，但并不是所有的新区新城都会有好的结果。把一个成熟期的板块和一个拓荒期的板块放在一起比较也没有太多价值，尧化门，板桥，桥北这样发展多年也无太大起色，在无更多政策利好和更多的土地供应时，房子是用来住的不是用来炒的，这句话用在他们身上太适用了。聪明的投资客会把这些地方留给刚需和区域刚改。

相比2013年的一万左右，如今两万以下的板块更少了。在前有雨山路，青龙山，青龙地铁小镇，燕子矶一堆没开发完的热点新片区，后有溧水，六合，都市圈的现实下，若干年后我们回看今天爆抢的一万多的盘：谁能快速跳入两万三万，变成今天的九龙湖，江浦，仙林湖，谁又会深陷泥沼继续沉沦，变成下一个板桥，尧化门，桥北？

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