南京房价地图：地段效应失灵的背后...

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文   |   城南科学家

导读：1月份全国热点城市房价发布，整体较为稳定。而由德科地产制作的15个城市的房价地图刷爆网络，通过这些城市房价地图，我们能总结哪些规律？南京作为楼市四小龙之首，其房价地图又蕴含着哪些个性与隐忧买房人和投资者，我们有必要挖掘背后的风险与机会。

1月份楼市均价解读

在分析之前，需要特别说明， 该表格是根据「中国房价行情平台」的数据整理的，特指新建商品住宅的成交均价；与国家官方公布的数据可能有一定出入，但也可以说明问题。1月份各地楼市有升有降。最近传言暴跌的合肥，其楼市成交均价不降反升，而深圳、厦门出现了环比下降，整体全国热点城市房价较为稳定。

强省会房价地图分析

在全国热点城市房价排名表中，广州、南京、杭州作为全国省会前三强，其房价在最近两年一直处于交替上升的状态，也时常成为各地老百姓热议的话题。谁的房价更健康，谁的房价更有潜力，一直是买房人争论不休的问题。我们引用德科地产制作的城市房价地图，来探究其中的奥秘和原因。

广州房价地图

杭州房价地图

南京房价地图

从3个城市的房价地图可以看出，尽管三城的城市均价差不多，但内部分化程度完全不一样。以广州为例，全市有2个区楼市均价超过了5万/平米；1个区4-5万/平米；2个区3-4万/平米，其他区分别1万-3万/平米左右。

杭州情况类似，最贵的上城区房价接近6万，而其他区较为便宜，最高均价和最低均价超过4万。

而南京房价地图呈现另外非常特别的个性，各个区域房价差距并不是很大。房价最高的建邺区均价才3.8万/平米左右（图中秦淮区均价4.6万应该是错误的），最低六合区不到9000，差价3万左右，其他区域大部分均价在2-3.8万之间，并没有拉开差距。

另外，之前科学家说过，南京主城区新房就4个价格，2.5万，3万，3.5万，4.5万，没有其他价格。实际我们分析板块时，也与这个结论吻合。距离市中心22公里的仙林湖卖3万，距离市中心16公里的九龙湖卖3万，距离市中心11公里的百家湖，也卖3万；即便是众人号称的南京第一豪宅江湾城，均价也就4.5左右，这个价格放在广州和杭州豪宅中是非常可怜的。

那么问题来了，南京楼市均价的均匀分布，背后的原因是什么，背后又蕴藏了哪些风险和机遇？

1. 地铁拉平效应突出

如果说河流侵蚀高山，把山顶的顽石化解为平原的土壤，那地铁就是化解市中心楼市价格高峰的河流。南京城市地铁密度较大，在极大改善出行方式的同时，也改变了人的居住心态。比如3号线东南大学站与秣周东路站是相邻车站，但相隔接近3.5公里。3.5公里什么概念？基本是新街口到雨花台的直线距离，可以说地段相差云泥之别。但到了九龙湖，这3公里就代表1个地铁站间距，分分钟的事情，又有什么区别呢？

2. 真豪宅缺位

豪宅缺位，在南京表现非常突出，表现在几个方面：

• 高品质楼盘缺位：在南京，一提到豪宅就想到仁恒江湾城，然后就没有然后了。其实仁恒的品牌，在其他一二线城市，并不是特别拔尖的那种，到南京就成标杆了；

• 最高价楼盘缺位：除了中心区的别墅产品，就一般住宅产品，南京楼盘价格不算很高，太高了也卖不好，真推出高品质豪宅，均价十几万，可能也不太好卖；

•  核心地段楼盘缺位：鼓楼、玄武、秦淮等核心地区，新楼盘是非常稀缺的，也没有大面积空地可以开发。试想，如果玄武湖边开发高层住宅，不一定仁恒操盘，银城、栖霞这样的本土楼盘，卖个6万/平应该问题不大吧！

• 优质买家缺位：我们总在抱怨南京楼盘品质差，南京政府监管不利，南京开发商黑心，有没有扪心自问一下，我们真的具备较高的审美能力和甄别能力吗？这点不展开，内心问一下便知！

几个方面叠加，导致南京高价豪宅较为稀缺，核心地段的房价并没有体现出应有的价值。

3. 限价之手，让南京楼市内分泌失调

南京政府在16年的调控过程中，坚定的贯彻了把价格锁死的路线和目标，取得了伟大的胜利。但与此同时，造成了所有楼盘价格一样。河西南10个盘，价格都是3.5；正荣心里不甘，我装修明显好一些凭啥不给我卖高价？招商也有委屈，既然给我限价，我凭啥还给你认真搞装修？所有楼盘内分泌失调，想的不是如何提升品质，而是根据交诚意金人数的多寡，跟中介商量房号定多少合适，这不扯犊子吗？

4. 南京城区块状分布与资源导入不均衡

 南京的新区建设，并不像其他城市那样，把最优质的资源放在一处，而是雨露均沾，撒胡椒面。南京主城是博爱的，把金融城和CBD给了河西，但没有GDP；把产业和GDP给了江宁而没有学区；把环境和大学城给了仙林，却距离遥远；把未来和规划给了江北，然人口不足；这就造成新城各自为战，每个片区都有自己的骄傲，但同时也有明显的短板和痛点，大家拉拉扯扯，最后价格也就分不清了。

当然，对于南京楼市地图的均衡分布，我们还能找出很多理由来支撑它的合理性，对于买房人来说，多年以后，南京楼市价格分布还会分布如此均衡吗？ 地段真的没有价值了吗？答案是否定的！

在自然条件或者市场条件下，如果没有人为干预，价格和财富流向是遵从马太效应的，好的越好，差的越差。地段作为衡量楼市价值的关键因素，在限价、限购取消或者减弱的情况下，会发挥更大的作用，南京楼市的价格体系，多年以后应该会向杭州、广州那样差距会拉的更开；在楼市分化初期，如果买房，请关注几点：

1.如果要买3-3.5万这一档的楼盘，在资金允许的情况下，我推荐买3.5这一档的，这一档楼盘地段明显要好很多，而3万这一档稍显尴尬。资金不多想投资的话可以选2.5这档或以下的。

2.在同一个价格区间内，哪怕难买一点，务必选最好的。有些区域10个盘，价格都一样，3年后还一样吗？或许价格差距要拉大到8000以上，这时候多费点心思买最好的，难道不应该吗？很多人说热点盘不好买，买到哪是哪，或者热点盘买不到，退而求其次买个好买的，在现在这个调控周期内，显然不太明智。

3.南京的板块分布，有时候确实不好区分地段。比如江北隧道口和百家湖谁的地段更好，可能很难说的清楚，在这种情况下，自住就看生活半径，投资就看未来规划，都各有道理。

4.房价是各种资源的总和，除了地段外，学区、环境、医疗、商业、交通，都是楼市价格的影响因子，地段+学区+交通是最重要的，商业和医疗适当放后。

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