双区夺嫡:江北新区与宁镇一体化，谁是亲儿子？
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文 | 城南科学家
最近江苏省两会上，关于江苏的发展格局和路线图，基本定下来了，主要强调了南京江北新区与南通海州湾新区联动，从扬子江城市群的范围内抓住这一头一尾，重点突破。而与此同时，一些代表委员也释放了大消息，后续宁镇之间要修建4条城际铁路（轻轨），宁镇一体化前景看好。人们不禁要问，江北新区与宁镇一体化，分别位于城市东西两个方向，左右两条线扩展，到底哪个是真正的重点呢？为了回答这个问题，有必要对南京的地缘格局做一个分析。
一、狭长的海马
从全国来看（表格中区划数据已滞后），南京土地占地面积为6597平方公里，列全国省会倒数第三，仅仅比上海和海口面积大一些，与杭州合肥等长三角兄弟城市差距非常之大。与此同时，虽然上海面积与南京相当，但其版图非常圆润，市区位于城市中心，东部直面东海，海域面积也非常广阔，发展空间远非南京可比。而反观南京版图，南北长，东西窄，地域分布非常不平衡，就像一个瘦版的海马，东西方向腾挪空间严重不足，加上长江与紫金山青龙山的阻隔，扩展难度比上海要大的多。而南北方向虽然狭长但也有长江天堑阻隔，两岸沟通成本较高。
从地缘格局角度来说，南京是受到行政区划影响最大的城市，南京城区增长史，就是一部城市发展与城市边界的斗争史，左右着南京城区的推进方向。
二、南北，还是东西？
东拓、西进、南推、北跨，任何城市在发展过程中，都面临四个方向如何选择的问题，而大部分城市并没有在一棵树上吊死，而是四面出击，各有侧重。北京沿着环线360度外扩，上海在重点支撑浦东新区的同时还建成了闵行产业区、松江大学城、嘉定汽车城等浦西城区。南京在90年代打响跨江第一枪，依托大厂地区与长江大桥的区位优势，把第一个经济开发区给了浦口西北部，然而当时跨江能力有限，过江通道唯一，进展并不顺利。进入2000年后，江南部分重点向西发展河西地区，向东建设仙林大学城，向南推进江宁一体化，城市框架大幅拉开。
而现在，南京向北通过S8发展到六合，向南推进到禄口甚至溧水，城区南北向长度超过80公里，即便对于京沪这样的超级城市，也很难把战线拉这么长，再向南北方向发展相关成本将越来越高。而向东已经基本建设完仙林湖，再往东就是镇江句容；向西河西新城中部和北部已经非常成熟，城建推动了江边，只能对江西的江浦动脑筋了（江浦其实属于城市西部，非北部）；而向东就是镇江，如果不搞宁镇一体化，南京向东发展已经到头，没有任何发展空间。
所以，南京东西双向战略是使得城市圆润起来的唯一方式，也是在成本控制的基础上扩大城区规模的必然选择。（圆润的城区相比狭长的城区，通勤成本和运营成本更低）
三、向西发展，江北新区的地缘格局
首先说明，所谓江北新区，名义上是城市北部，然而长江在长江大桥之前，流向由南向北，江北新区的核心板块——桥林、江浦、顶山乃至桥北南部，应该属于大城西片区；高新区+大厂以及六合地区，才是真正的大城北片区。
江北新区核心地带，位于老山与长江之间，长约20公里，宽约5公里，可用土地面积约为100平方公里。其中桥北、珠江镇、纬七路等子版块占地面积约40万平方公里左右，剩余土地基本属于白纸一张。另外地块与江南主城平行，相隔江面也就1.2-5公里左右，如果把江心洲算作江南的一部分，那长江两岸相隔基本控制在2公里以内，地缘优势非常明显，当然也存在一定瑕疵：
1.背山望水，襟江连湖，风水极佳；
2.城区与产业预留土地充足。高新区+大厂+桥林为产业预留土地，位于新区南北两端。五桥到大桥之间为新市区预留土地，符合城区与产业搭配的规律；
3.老山作为生态屏障，有效的控制住新区的面积大小，不会无限制扩大，有利于核心片区加速成型，与滁州等低发展区域完美隔绝，从而降低烂尾风险；
4.紧邻安徽，对于滁州市区、全椒、明光、和县等地市有非常大的新引力，尤其江北高铁网建成后，辐射范围扩大到苏北和皖东地区。
”但成也老山、败也老山。老山让江北核心区的面积得到控制，却也限制了江北新区的辐射范围。换句话说，老山的存在可以让江北新区尽快达到江南的水平，但一旦到了江南的水平，由于自身的体量限制，使得其影响的范围及其有限，这是江北新区的天花板。
1.江北新区狭长的地域分布，将CBD安排在顶山地区是合适的，但由于体量限制，CBD规模不可能太大，只服务于江北地区，很难辐射全市乃至全省；
2.老山之外紧邻安徽，跨省制度成本和沟通协调成本极高。京津冀一体化由政治局常委挂帅，到现在也没有特别好的思路解决三省市的联动发展问题，江北新区建好就能带动安徽发展？主要还是把小城市的人口和资金吸引过来，环江北新区搞一些碧桂园开发。一些核心产业，江北新区都没有，又怎么可能为他省做嫁衣？辐射安徽跟北上抗日一样，是一种政治正确....
”当然，说江北新区的天花板问题，并不是否定江北新区的战略，相反对于江北新区的建设前景非常看好，江南居民也不必心有不甘，江北新区的发展对于整个城市的格局将发挥积极左右。江南江北的发展格局，科学家总结：浦东的崛起不会打压浦西，反倒夯实了浦西的中心地位；江北的发展不会妨碍江南，反而使江南扩充了经济腹地！
四、江北新区的投入产出比
对于，江北的投入产出问题，由于90年代南京江北战略的惨败，至今还有不少人认为，投资江北就是打水漂，对于南京来说是一个资金无底洞，能否建成还很难说。也有部分人表示，江北新区对于南京异常重要，是南京跨入一线的必经之路。两派一直在争论，钱投在江北还是东南收益更大呢？我们从直接投入和经济发展两条线来说明问题。
投入方面：相比其他版块，江北无非增加了过江通道的成本，以长江5桥的投入成本60亿为基数，大桥到5桥5条过江通道的需求（大桥、长江隧道、扬子江隧道、5桥，再加1条过江通道），总建筑成本为300亿左右。我们以纬七路、纬三路附近保守地价2万/㎡的楼面地价为基数，即便容积率为超低密度1.0，所需地面面积也仅为150万平方米，也就是1.5平方公里的土地，容积率稍稍提高，1平方公里足够了。相比与江北核心地区近百平方公里的土地，这点成本可以忽略不计。
产出方面：很多人包括科学家自己都认为，所谓的国际级新区，都是GDP高速增长之地，一般为城市发展的GDP火车头，但如果仔细分析江北新区的产业结构，这个期望要大大降低。
1.新产业：老山以南地区，目前拟定了三个产业：医疗卫生产业、IC产业、汽车配件产业。其中汽车配件产业就在桥林的大众分厂，目前的产能在全国格局中忽略不计；健康医疗产业确实是比较新兴的经济模式，但对于GDP以及就业岗位来说，其规模效应太小，至今全国没有一个城市是依靠健康产业成功打造新板块的。
IC产业是亮点，以紫光和台积电为基础，打造圆晶产业链，江北新区将与武汉、成都、合肥一较高下，未来将成为GDP发动机。
2.数据基础：最近几年来，浦口区GDP增长表现尚可，但江北新区的另一组成部分六合区形势非常严峻，15年还出现了GDP负增长的局面，这与大厂地区的工业转型密切相关。未来大厂地区的化工厂、炼油厂、钢铁厂，按照规划都要陆续搬迁，留下的巨大经济缺口，谁来填上？浦口的经济增长能给六合的产业结构转型提供充足的空间和时间吗？难度巨大！按照浦口、六合两区总和的统计数据计算，未来5年江北大区的经济增长率能达到江南中位数就不错了，再加上浦口六合GDP总量还不及江宁一区，指望江北经济总量出现连续30%的爆发性增长从而拉动整个南京，基本不可能。
但反过来江北的人民也有话说：
建设河西新城的时候，考虑过GDP增长吗？建邺区至今GDP还是倒数第一；规划大校场的时候，考虑过GDP增长了吗？安排什么产业？力捧河西南的时候，考虑过GDP的增长了吗？能够提供多少就业岗位？为何偏偏到了江北，就要独立发展？
是啊，明明距离江南主城不远，为何不能依靠一下，非要独立发展？你们这些买房的，都没用过父母的钱付首付吗？
讨论到这里，我们已经比较清楚，江北核心地区和江南的各个板块一样，都是南京主城的延伸和开拓，一旦政府投入少，指望板块自身爆发基本不太可能。江北新区与江南板块的唯一区别是占地面积更大，产业承载能力更强，未来具备一定的独立性。但，建设之初，啃老是一定的。
结论：有如此优质的新区放着不重点开发是傻子；而指望江北发展南京就能步入一线就是疯子...
五、一线，一线，一线
现在国内总共有4个一线，北上广深，加上香港在内，可以说有5个一线城市。而全国打算冲一线的城市大概有7-8个，号称中国第五城的不低于3个。各省都看中了一线红利，举全省之力打造强二线甚至冲一线的省份越来越多。而我们在全球来看，美国也就纽约洛杉矶敢称一线，芝加哥稍显没落；欧洲范围内伦敦巴黎两大一线稳稳靠前，罗马柏林马德里都要靠边站。一线是稀缺的，是寂寞的，如果一堆城市都是一线，那肯定是假的一线。
然而，南京在冲一线或者二线强的范围内，存在严重的制约短板，就是人口。没有人口，就形成不了规模效应，没有规模，就无法降低运营成本，无法控制成本，就发展不了产业，发展不了产业，就吸引不了人口。死循环！基于这个现实，在确保江北新区的同时，必须整合资源和人口，形成都市圈红利！而首当其冲的就是宁镇一体化。
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