警报：人口流入趋缓的南京楼市，房价还会继续暴涨吗？

点击上方“公众号”可以订阅哦

房产资讯、内幕、分析，都在这里

文   |   城南科学家

近日，南京土拍继续震惊四座，房价预期看涨。而与此同时，杭州方面发布了16年的人口增长数据：2016年全市人口达到918.8万人，比去年901.8万人整整上涨了17万人，其中自然增长5.5万（出生人口-死亡人口），外来人口增加11.5万，人口增长数据非常健康。

而另外一份数据同样也佐证了人才流入的方向。某猎头公布的2016年人才净流入城市分布数据，杭州长沙武汉深圳上海占据人才流入前5席，合肥厦门广州出现了人才轻微流出的局面。而南京并没有在这份榜单上出现，也就是说，南京的人才流出问题起码要比广州合肥广州厦门更为严峻一些。

与此同时，一些网友爆出：2016年南京人口规模825.23万人，比2015年增长1.6万。受二胎政策影响，人口自然增长5.5万人，外来人口减少约4万人....

什么意思？南京坐拥百万大学生，外来人口出现了减少的现象，如果不是二胎政策放开，城市居民扎堆生孩子，可能会出现今年全年人口出现负增长的局面。

1.南京近年来的人口增长史

在分析南京人口增长史之前，让我们先看看南京外来人口主要来源地--近年来江苏省和安徽省今年来的人口变化情况（数据来源江苏金融圈）：

从表中可以看出，江苏从在08年到11年人口大爆发，增长明显，从2012年逐步减少，15年人口增长只有16.3万人！

而与此同时，安徽省在08年-10年人口外流严重，而11年开始，人口出现正增长，说明出去打工的人口有回流的趋势，安徽做大做强省会的策略开始发挥一定作用。

回归到城市，除了刚才分析的杭州，长三角目前影响力较大的省会城市还有南京、合肥两个长三角副中心，而最近8年来，两个城市呈现怎样的人口发展状态呢？

从上表中不难看出，南京常驻人口，从2012年开始就涨不动了，2012-2015 4年涨了7万人！而合肥同期4年增长22万人（三分巢湖发生在2011年），比南京人口增长可观的多。同类城市相比，南京外来人口增长形势非常严峻。

2.人口真的如此重要吗？

对于人口的态度，至今仍然存在争议。很多本土居民有一个想法，要那么多人口干嘛？人口多带来了拥堵、带来了污染、带来了资源紧张、带来了就业岗位的竞争，人少点不好吗？每次一到春节，北京变成了北平，南京变成了金陵，是难得清净的日子。

真的是这样吗？知名房产博主@房地产门外汉 前期发表了《人口之战》引起了强烈反响。文中提到：未来二十年，国内各大小城市之间的竞争，本质上是争夺人口的竞争。谁吸引到了大量人口，大量人才，大量年轻人，谁就赢了；谁吸引不来人口，甚至留不住本地人口，那就没有未来。

科学家完全赞同这个人口观，目前国家放开二胎，说明主政者看到了人口的资源属性，没有人口，一切无从谈起。结合我们的实际例子，说明人口的重要性：

(1)人口涌入代表着就业机会和岗位：外来人口到一个城市，图个啥？比如北方人趋之若鹜北京，都窝在首都是因为喜欢拥堵？喜欢雾霾？还是喜欢那儿的房价？对于大部分外来人口来说，不就图个机会多，挣钱多吗？ 没有就业岗位，挣不到钱，呆北京干嘛呢？反之，如果没有外来人口涌入，那说明确实机会上不算很多。

(2)人口代表的接盘侠：很多人有几套房便号称，养老不靠子女，养儿防老的人最low...如果没有足够的年轻人，养老金够发吗？现在很多省的养老金缺口很大，如果未来继续老龄化，年轻人缺失，养老金从何而来？房产价格如何保证，租金收益如何增长？到时候没有实现财务自由的你，还敢说养老不靠年轻人？

(3)人口代表经济活力：日本曾经科技之发达令人发指，人口老龄化后，很多产业发展停滞不前，虽然很多领域仍然代表世界最高水平，但领先状态已经没有那么突出了。什么原因？年轻人数量不足，也是一大因素！

(4)人口规模降低成本，更促进发展：为什么很多互联网公司只有大城市才能生存？为什么滴滴打车在一些县市无法开展？为什么江浙沪可以免费包邮？为什么中国高铁能快速发展，俄罗斯就不具备条件？这就是人口的集聚效应！以高铁为例，南京到上海之间，高铁密度堪比公交，主要原因在于沪宁线的人口密度超大，资源最大化的共享，运营成本摊薄。如果换到西安到兰州也这么安排高铁车次，不亏死才怪。

(5)人多竞争大，更能激发活力：人口，尤其是具备一定能力的年轻人口，互相竞争，相互合作，最容易形成创业思路和火花，整个城市也变得更有活力；

(6)人口代表着话语权：为什么郑州能入选国家中心城市？为什么能获取米字型高铁？就一条理由，郑州代表1亿河南人，国家不得不重视。而郑州这几年对于河南的人口吸附能力逐步增强。另外，各省纷纷做大做强省会，所有人都知道，平均主义代表着大家都贫穷，想要有话语权，必须集中精力搞一点，发挥聚集效应，慢慢带动全省发展。武汉、合肥、成都都在走这条路，也取得了明显的成效。

..............

由此可见，在中国想要安安静静的做个逼格高的小城市，基本不可能。在中国，大城市不一定强，但强城市一定要大，除非你定位为旅游城市，如厦门、三亚。

另外，人口涌入与城市价值完全正相关。人是最聪明的，去哪不去哪，完全在于能否在城市安居乐业。一线城市出台严格的赶人政策，大家还是趋之若鹜；反观东北地区国家一直扶持，无奈人口还是孔雀东南飞。所谓的政治地位，所谓的房价潜力，所谓的风景如画，都不能当饭吃，只有大家都想去闯一闯的城市，才真的是高价值城市。

3.武汉在行动

武汉，这座做梦都想做大做强的城市，认识到了人口的重要性，在今年两会期间，很多委员专门谈到了城市留人的问题，大家献计献策，讨论激烈。

湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新：

科教人才优势是武汉最大的优势之一，也正是很多企业选择武汉的原因。

武汉市将集中优势兵力，打造“大学之城”“青年之城”“梦想之城”“创新之城”，力争5年内将100万大学生留在武汉。

各区各部门都要抓紧研究举措，创新出台一系列大学生留汉举措，并开展竞赛；宣传部门要组织开展形式多样的宣传活动，让大学生体验武汉、了解武汉、爱上武汉；组织部门要完善出台系列引才留才措施，并抓好落实。

武汉领导的这个中心思想，就是想通过产业发展和就业岗位，把在武汉上学的外地青年留下来，不要老往深圳跑，就在武汉买房、置业、工作，最终留在武汉。而随着一线城市房价高企，武汉房价的性价比就出来了，留在武汉的大学生也越来越多。去年有15万大学生选择留在武汉就业，成效比较明显。

4.操盘太过火就是操蛋

很多人评价城市经营与土地拍卖时，都以操盘水平来评价。所谓操盘，就是利用一切机会，把土地的价值最大化，好处是珍惜土地，城建精致，为未来留白，同时卖个好价格。坏处是土地供应人为制造紧张，城建速度不快，房价随地价涨上天，外地大学生难以立足，最终要么远赴一线打拼，要么去长三角珠三角小城市定居，与自己挥洒青春的城市说再见。

真正的操盘，一定要给自己的城市留一些刚需之地，同时大力发展产业提供就业岗位。二线与一线最大的区别是就业岗位的数量和质量完全不在一个层面。很多人去北京去上海，即便买不起房，起码能挣到钱，最终攒够首付，大不了回老家省会买一套，也算一个事业家庭的起步。如果在二线城市也买不起房，还挣不到钱，为何不去京沪？留在二线难道只为了所谓的情怀？

20年前，青岛大连如日中天，城市经营理念横空出世，房价表现也异常坚挺；

10年前，杭州风头一时无两，浙江模式横扫全国，杭州房价直逼上海；

而未来，谁又会是下一个大连、杭州？

做事太聪明，容易失去格局；太看重眼前，容易透支未来

5.人口危机下的南京房价，将向何处去？

以前的文章，科学家多次说过，目前南京的楼市行情，是一个高压锅行情，调控紧，但土地拍卖持续火热，这也说明，大部分的开发商，还是特别看好南京的 49 30719 49 15288 0 0 2884 0 0:00:10 0:00:05 0:00:05 2988展。人口与房价的关系，有时不一定特别直接。看法如下：

1.人口流入对于房价的影响，是一个长期的过程。南京人口最近4-5年增长数据都不太好看，苏州也很慢，但最近几年两城的房价上涨却非常突出，这说明人口流入的因素，短期之内，不会是南京房价下跌的重要风险，发挥作用可能要4-5年之后；

2.南京的人口流入数据确实不好看，但人员素质、学历在各大城市中占据着比较好的资源优势，留下来的，基本都是冲着买房去的，所以形势虽然危机，但不是没有回旋余地。

3.未来几年，随着江苏省大力支持南京做大做强，可能会有一大批好的产业入驻，解决大学生的就业问题，最终留不下的也就留下来了，外来人口流入危机慢慢消化解决。

4.南京房价目前是省会第一，与广州、杭州基本处于同一水平线上。南京地铁里程全国第5，但后面的追兵很猛。如果你问我南京的房价潜力还有多大，我认为南京的房价就像该座城市的地铁里程，现在二线领先，未来还会二线领先，但领先的，可能没有现在这么明显。

不过，马上南京进入高价地时代，房价再怎么控制，等这波地王上市，即便亏钱，也不可能维持现在的价格。如果南京房价继续明显上涨，所有留人的举措将再次化为乌有，未来怎么办？你学历高，你说说....

这样的聊天记录，希望不是普遍现象。

相关文章

长按二维码关注

蓝鲸六朝汇

更多房产资讯、内幕、分析，都在这里，等你来哦！