刚需到豪宅，城北秒杀河西！

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文   |    晗喵喵

老南京人都知道，城北板块包含鼓楼滨江、玄武北迈皋桥、燕子矶新城、尧化门四大区域。前两个区域与主城直线距离不足十公里，燕子矶新城也仅十二公里。

作为刚改客、投资客较多的区域，城北新房供应量较大，双限前各楼盘销售全面飘红，2016年8月，城北板块的新房上市量一度位列全市第二，在河西南尚被限制在3.5万/的红线之下时，城北就有新盘传出售价将达4万/平米，不少人惊呼城北赶超河西南。

近日，燕子矶一楼盘又开始拓客，刷爆了朋友圈：房价将捅破区域天花板，置业顾问表示，该项目将于4月加推129㎡精装房源，价格预计在33000元/㎡。2017年2月南京第一拍，城北玄武红山地价直接跳过二万破三万，地价倒逼现象横生，市场豪宅化发展已经成了不争的事实。

2017年，城北几幅高价地也将入市，区域房价格局或将被打破。这一年，普通人还有没有入主城北的机会呢？

1.  2017城北房源充足，2万/平米以下盘或绝迹，4万/平米纯新盘即将亮相

2017年，预计南京全市（不含高淳溧水）140个楼盘，新增供应6.88套商品住房，从区域分布看，主要集中于城北、江宁、浦口、河西等四个板块，其中城北板块首次跃升为最大的供应区域。

今年的城北，约有21家老盘推新，仅有华润幸福里一家楼盘单价在2万以下，多数楼盘单价位于2-3万/平之间，单价3万+的楼盘也占据了不少的席位。预计有8家纯新盘入市，除了紫金铭苑和天江姜家园项目之外，其他6个楼盘都预计打造豪宅。不过要提一句，紫金铭苑和天江姜家园项目所在的迈皋桥、鼓楼滨江片区内均价基本3万起步，未来项目的价格可以参考一下。

纵观2016年，城北的整体房价也有了较大的飞跃，大踏步进入刚改、改善的范畴，即将入市的几个项目单价已经无缘刚需，从燕子矶新城、尧化门这样的城北房价洼地区域可以看出，南京城北市场已经基本对刚需闭门，总价120万在区域内部几乎不可能挑到新房，捡漏小户型低总价产品是唯一的可能。

2 .  看未来走势：地王扎堆 土地成本3万/平房价要卖5万/平？

近年来，南京城北板块之所以吸引全市人民关注，最大的因素就是：高价地。

数据来看，鼓楼滨江商务区的最高地价是招商拿下的，楼面地价的29899元/平米，玄武北区近迈皋桥地段的地王是本月中旬星河协通G101地块，楼面地价30006元/平米。燕子矶地区的地王是2016年初融创G69地块，楼面地价17945元/平米，尧化门地区的地王是2016年九月鲁能G52地块，楼面地价20171元/平米。

3 .  看好未来，买卖双方皆有信心

地铁五号线、六号线及一号线北延线开工，红山路、和燕路快速改造工程的推进，华侨城国家级旅游度假区的开建，燕子矶滨江新城和56所学校规划，迈皋桥妇幼保健分院动工，各种商业综合体的落地，“一带两廊三园”打造铁北新红山，迈皋桥地下空间的开发，鼓楼北新能源汽车租赁一期开工….这些政府配置学校、地铁等优质资源拉开了城北板块之间的差距。眼下南京进入跨江发展时代，以长江为轴，长江两岸的河西、江北、鼓楼滨江、燕子矶新城成战略发展重点。

燕子矶区域的多位置业顾问表示，虽然现在楼盘销售暂时遇冷，但是城北未来的规划与发展利好仍然存在，目前楼市低温更多是受政策影响，并非行业本身问题。燕子矶短期规划落实需要时间，房价会有调整，但由于距离主城较近，并且有大批土地亟待开发，长期看来仍然优势十足。

南京大学商学院产业经济学系教授吴福象表示，房价下跌过程中房地产商也会抱团抵制、捂盘惜售，近期有楼盘放风出4万/的价格，其实更多是板块的一种烘托作用，另外由于新年刚刚开始，开发商也想用价格来测试市场的反应，但从中也可以看出开发商存在底气，对于南京市场未来十分看好。

无独有偶，卖家对于楼市看好，买家同样对未来充满信心。在保利朗诗蔚蓝案场，看房市民告诉小编，南京已多次限购，每次限购结束就涨价，所以乘现在自己还有购房资格，早点把看好的房子买下来。融创玉兰公馆现场的客户则表示，自己对城北的规划配套很有信心，政策的出台也正是因为市场过热，现在是冷静期，该买的房子还是要买。

4 .  产品升级，城北入场券价格不菲

 据和讯网统计，城北板块今年预计有8家纯新盘入市，包括招商G01地块、中海桃源里、中海G81、当代万国城MOMΛ、天江姜家园项目、紫金铭苑、电建中储泛悦城市广场、葛洲坝招商紫郡兰园、栖霞鲁能公馆。加上之前的老房加推，城北一些区域的产品无论从户型上、产品上、配套上还是价格上都是3.5w以上的豪宅了。

A .   在鼓楼滨江的热河路，这里会成为南京老城区最贵的房子吗？

中海桃源里

中海桃源里用地性质为商住混合用地，建设内容为6栋住宅楼、1栋公寓楼、一个社区服务中心、一条沿街商业楼及配套附属设施，含机动车停车位664辆、非机动车停车位1601辆。该地块总用地面积33203.5平方米，总建筑面积约为112839.7平方米，地上总建筑面积为92969.8㎡，地下总建筑面积19869.9㎡。2015年9月23日，鼓楼G34地块竞拍89轮被中海以18.5亿拿下，楼面地价22373元/㎡，预计2017年开盘，均价待定。

楼盘位置：鼓楼区东至姜家圩，南至晏公庙东路，西至热河南路，北至住宅小区

轨道交通：9号线农贸中心，定淮门

绿化率：30%

容积率：2.8

物业公司：中海物业管理有限公司

内部配套：自建商业

装修情况：毛坯

当代万国府moma

当代置业是国内最早投身于舒适而节能住宅产品的研发与建造的公司之一。旗下打造的ΜΟΜΛ系列产品，目前已成为中国节能地产领域的标志性品牌，G65地块是当代置业在南京落地的“首子”。看完对开发商的介绍，大家是不是读出来了啥？对~其实就俩字“高端”，一家集科技、绿色、节能为一体的房地产公司，它开发的项目标签必须是“高端”。当代万国府ΜΟΜΛ项目总占地约1.6万方，总建约4.1万方，整体采用造型考究、工艺复杂的法式风格，住宅为多层、小高层，仅140席绿色科技大平层产品。当代万国府ΜΟΜΛ由3栋住宅和4栋商业组成。属商住混合用地，容积率小于2.55，建筑高度小于50米。

项目地处主城鼓楼，坐揽滨江商务区，与龙江隔河相望，生活配套成熟，交通便捷；南侧毗邻秦淮河，向西约800m为长江，周边小桃园、绣球公园、八字山公园、阅江楼等公园环绕，山水城林集于一处。

楼盘位置：鼓楼区淮滨路与热河南路交汇处

轨道交通：9号线农贸中心，定淮门

楼面地价为24769元/㎡，均价待定，预计2017年开盘，2019年交付

绿化率：33%

容积率：2.55

周边配套：南京一幼，热河南路幼儿园、圣玛丽幼儿园，天妃宫小学分校，力学小学，十二中学，十二中学初中部，南师大附中，树人中学等，南医大二附院，明基港口医院，省妇幼保健院

内部配套：自建部分配套

装修情况：精装修

深业滨江半岛

深业滨江半岛东至热河路，西至江北路，北至规划路，南至中山北路，土地位置东至热河路，西至江北路，北至规划路，南至中山北路，容积率5.79。深业滨江半岛共计分为3期开发，由2栋65年产权住宅和3栋70年产权住宅以及3万平方商业、2栋商务写字楼组成。

楼盘位置：鼓楼区龙江路30号（龙江路与江边路交汇处）

轨道交通：5号线方家营，建宁路前期2号楼整体均价33000元/平米，2.24日销许均价38780元/平米

绿化率：33%

物业公司：深业物业管理有限公司

招商2016G01地块

地王上市时间及未来新房价格，一直都是人们关注的问题，作为曾经的新地王，2016年6月30日，招商宣布与仁恒、保利共同开发鼓楼客车厂G01地块，上演了一场南京房地产市场版的“桃园三结义”。在这场结义中，大家最关注的是什么？自然是“仁恒”的出场了！“仁恒”在南京不就是高端、豪宅的代名词吗！那也意味着，未来招商客车厂地块入市的价格——当然也是一个字“贵”啦：有内部人士透露，项目未来将走高端产品路线，有仁恒的品牌影响力在，未来G01项目售价将达到5万+

楼盘位置：鼓楼区东至姜家园，南至察哈尔路，西至热河南路

轨道交通：9号线农贸中心

售楼地址：东至姜家园，南至察哈尔路，西至热河南路，北至南京市第五十二中学楼面地价29899元每平米，是至今以来的鼓楼滨江地王，预计2017年开盘

绿化率：30%

容 积率：2.57

物业公司：南京招商局物业公司

内部配套：自建商业

B .   如前文所述，燕子矶一楼盘将于4月加推129㎡精装房源，价格预计在33000元/㎡。而正是本月中旬，玄武北红山地段拍出了三万/平的天价地，城北G101地块，经过77轮竞价，达到最高限价，现房销售，被常州星河协通摇中，成交楼面价30006元/平米。面粉赶超面包，且高于鼓北地区的地王29899/平米的价格。那么玄武北及迈皋桥地段：可否和鼓楼滨江并驾齐驱？

葛洲坝招商•紫郡蘭园

葛洲坝招商•紫郡蘭园，是中国葛洲坝地产与招商蛇口地产携手打造的55万方城市综合体的住宅业态。项目位于鼓楼区和燕路，是南京目前唯一由世界500强两大央企联袂出品的城市综合体！也是目前为止，南京主城规模最大、最具城市能量驱动力的城市综合体。

葛洲坝招商•紫郡蘭园被誉为“南京主城全改善标杆”！ 1500余户纯豪宅住区,主城改善不二之选；简法建筑风格，全干挂石材打造俊朗立面；恢弘法式园林，隆重开启归家礼仪；主力户型面积约110-165㎡，居家享受雍容舒适；5G科技体系应用，高规格精装交付，创造金陵传奇！ 三线地铁交汇，动静切换出入便捷；咫尺玄武湖，紧靠红山北崮山，散步休闲山湖间。

楼盘位置： 鼓楼区东至安怀新村，南至和燕路，西至安怀村路，北至北固山路

轨道交通：1号线红山动物园站、3号线小市

销许均价36900元/平米

绿化率：60%

容积率：2.7

物业公司：招商物业管理有限公司

周边配套：学校：第六十六中

医疗：江苏省中西医结合医院，南京市妇幼保健院城北分院，迈皋桥医院、

内部配套：自带商业体

中海玄武公馆

中海玄武公馆项目规划方案显示，项目未来将打造小高层、高层（80米以下）住宅楼共计28栋，其中17栋为低密度洋房产品，户型建筑面积以120-140平方米为主，还有少量95平方米的顶层复式，并配建幼儿园、商业、地下车库等配套设施，另外，地块内的小学和中学将由政府建造。地块总建筑面积约34.4万方，其中地上建筑面积26.2万平方米，地下建筑面积8.2万方。

楼盘位置：玄武区恒嘉路与月苑南路交汇处

13、27、28号楼整体均价37000元/平米，沿街商铺4.8万-5.6万/平米。

绿化率：35%

容积率：2.2

楼座展示：规划28栋楼，其中17栋为低密洋楼产品，并配建幼儿园、商业、地下车库等配套设施

物业公司：中海物业管理有限公司

学校：迈皋桥小学、华电路中学、成贤街小学

内部配套：自建商业

装修情况：精装修

保利朗诗蔚蓝

保利朗诗蔚蓝由保利地产和朗诗绿色地产联合开发，各自发挥开发优势强强联合，项目确定为朗诗品牌的顶级产品线，在“恒温、恒湿、恒氧”基础上再度提升，构建了“健康规划、健康室内环境、健康景观、健康服务”四大健康体系，让住宅更舒适更健康。

其中，健康室内环境方面，全方位应用混凝土顶棚辐射制冷制热、24小时置换新风、加湿除湿模块、隔音降噪系统、VOC控制精装标准、地源热泵绿色能源应用等科技手段，营造“空气、温度、湿度、声、光、精装”六位一体的健康舒适环境。

置换新风系统通过24小时置换新风为室内提供经过PM2.5过滤的健康空气，同时进行湿度控制，让室内黄梅天不潮湿、秋冬季不干燥，相对湿度长年在30%-70%之间；通过混凝土顶棚辐射制冷制热系统使室内温度长年在18-26摄氏度之间的健康舒适范围，通过噪音控制，室内噪声低于40分贝，室内光环境舒适，并提供经过VOC源头控制的健康精装产品，让家成为真正健康的堡垒。

城北片区是南京市绿地率最大的居住区之一，片区内被红山、幕府山、燕子矶等风景优美的公园绿化包围，项目所处迈皋桥商圈中心地段，交通便利，配套成熟。毗邻一号线迈皋桥地铁站、规划中的地铁6、7号线交换站，多条公交路线，20分钟车程畅达新街口的立体交通路网通达全城，悦享主城繁华。项目周边多个大型楼盘毗邻，形成了集中的居住区。迈皋桥成熟商圈（菜场、超市、等一应俱全）、彩虹商业广场、高力家具港及规划中的多个综合体商圈环绕周边，为本案提供了较为丰富的商业配套，让生活更为便利。

楼盘位置： 栖霞区迈皋桥街道迈化路376号

轨道交通：7号线晓庄

销售均价30000元/平米

绿化率：35%

容积率：3.0

物业公司：朗诗物业管理有限公司

周边配套：交通：地铁1号线迈皋桥站距离项目约1.5公里，地铁6、7号线万寿村站距离项目约1公里（规划中）

医疗：江苏省中西医结合医院、迈皋桥医院等

教育：位于项目南侧的南师附小（规划中）、位于项目东侧的高级中学（36班规划中）

内部配套：项目自身配有幼儿园，目前正在和南京市知名幼儿园洽谈合作

恒大翡翠华庭

恒大翡翠华庭坐落华飞路1号，项目总建筑面积约33万㎡，将购物、生活服务、运动、休闲、娱乐、餐饮、学校、自然园林等汇聚为一。恒大翡翠华庭靠近地铁1号线迈皋桥站，毗邻成贤街小学、十三中分校，社区自带12班幼儿园。恒大翡翠华庭由恒大集团于2013年12月4日以33.6亿元拿下，楼面地价15408元/平方米，均价32000元/㎡。

楼盘位置：玄武区红山街道华飞路1号

地铁路线：地铁一号线迈皋桥站。

绿化率：33%

容积率：2.77

物业公司：恒大金碧物业

周边配套：学校：成贤街小学、十三中分校

医疗设施：迈皋桥医院、江苏省中西医结合医院、武警医院

商业配套：万谷慧、常发广场等

内部配套：精心配置5万方风情商业街

装修情况：精装修

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