调控的逻辑 | 城南科学家
点击上方“公众号”可以订阅哦
房产资讯、内幕、分析，都在这里
文 | 城南科学家
春节后科学家制定了南京楼市市场变化路线图，目前看来，还能吹几个月，确实都在一步步印证。
目前刚好到了边缘板块快速去库存阶段，大家可以对应一下～
昨天杭州厦门半夜鸡叫，纷纷对调控政策加码，南京会不会跟进？
当然会跟进，板上钉钉！
唯一的悬念是怎么跟进，是弱跟进，中跟进，还是重跟进。
关于上半年市场，我再次说明我个人的逻辑（个人观点，仅供参考）:
1
调控最终的目的是什么？
路线图说的很明确，最后一步，不管是层层加码，还是一剑封喉，最终的目的就是大家都老实了？
炒房的收手了，刚需的不急了，离婚的复婚了。这就是目的！
买房的事情再大，没有（18+1）大大！
起码今年，是绝对不允许挑战中央权威的。话都撂下了，难道还要打脸不成？
当然想要实现，难度也是蛮大的。
2
为什么南京房子比春节前更难买了？
主要原因有几个:
(1)
好盘买不到，而且确实不多了
现在剩下的好盘，都是开发商不甘心捂盘，或者价格太高政府不发销许造成的，但凡能正常开盘的，性价比高的快没了。昨天一同事买江宁龙湖，万科都没有买到，立马慌了，赶紧去翠屏登记，饥不择食可见一斑;
(2)
打蛇打七寸，新的需求不断堆积
去年十月的调控，把专业炒房大部分人给限制住了。除了个别借放票不死心的投资者蠢蠢欲动外，很多额外需求被压制。但普通家庭通过离婚搞首套买房的路子一路畅通，而且有增加趋势。卖出差的二手，买进高性价比新房成为潮流，而且越来越多。有的是刚改，有的纯粹为了优化配置。去年调控没打到这部分需求的七寸。另外说一句，不少都是后知后觉者。南京的限购限价政策，给后知后觉的家庭尤其有关系的家庭太多的机会～
(3)
楼市高压锅行情，有钱不买太难受
一方面政策不断收紧，一方面土拍火上浇油。本来家里开会，说等等看，明年再买。结果来个土拍，地价比房价贵，家庭内部商量好的对策瞬间被秒，吵吵闹闹影响了家庭和谐。每次土拍，都是一种煎熬，日子没法过了。索性打光子弹爱咋咋地，踏踏实实过日子。
(4)
调控免疫能力加上，老百姓会抢答
你会发现，每次出新的调控政策，大家的观望期，或者平静期越来越短。去年调控加码，大家好歹平静了3个月，而今年3月份的政策加码，也就管了两个星期。老百姓会抢答了～
(5)
库存确实没了
不要说好盘，连一般的盘都没啥库存了。燕子矶开始捂盘，标志着次热点板块进入一房难求的阶段。如果再不调控，可能下次青龙山某盘，上次开盘仅仅卖出4套的某盘，后面有可能要房号，你信不？
等等........
所以调控势在必行。
3
你明明知道后面会继续调控，为何还推荐人买一些热盘？
我在问答或者群里经常鼓励大家买一些好盘，该买还是买，哪怕比较难买，基于几个原因:
(1)
好盘不多，不要错过
有些龙头盘，其实价格是低估的。如果放开限价，是非常抗跌的。即便旁边差楼盘跌3000，它都不一定跌;
去库存的楼盘我从来不推荐～当然，买不到这是另外一个话题。有些人买到了但怕调控直接放弃，也有些可惜。
(2)
政策加码，即便房价降了，你的成本不一定降
比如未来房价总价降10万，但你的首付从三成提高到六成，你觉得哪个合算？或者本来利率打九折的，现在基准甚至1.1倍，哪个划算？况且很多人是换房，春节后的这两个月，没有太大问题。
4
调控的方向是什么？
要想价格平稳，有几个路径:
(1)
扩大供应，随便买
大规模出让土地，如果地价还打不下来，再继续出让，直到土地不值钱，供应天量，买房人都被套～扩大供应非常有效，但这是不可能的，涉嫌扰乱市场，土地贱卖等根本问题。意思意思就好了，这都是钱，政府不会跟钱过不去。
(2)
打掉需求，不能买
无非从社保，外地人，单身离婚等手段入手，限制需求;
(3)
增加成本
提高首付，调整利率，直接让一部分买不起～
(4)
最关键的是，地价一定要锁住，打掉预期
地价是老百姓的胆，反正有开发商给我垫背，我怕什么？要死大家一起死。如果都这么想，没法控。但打掉地价非常难，还需要更多智慧。政府卖地发大财，不让老百姓买房发财，这个逻辑上不太通。
等等。
5
南京如果跟进杭州政策，是不是就老实了？
如果南京跟进杭州政策，确实会出现降温作用，但不会一剑封喉。包括首套9折提升到95折，这类政策能够管一段时间，但打不死。如果真要一剑封喉，北京的政策确实比较劲爆，我觉得最近应该不敢出这样的政策，后面再看。
6
刚需有福了吧？
对！刚需有福了，不断把一些竞争者排除在外，纯刚的刚需好好把握。
但一些户口，社保等方面不是特别根红苗正的刚需，有可能被误伤。
长按二维码关注
蓝鲸六朝汇
更多房产资讯、内幕、分析，都在这里，等你来哦！