南京楼市思维激辩：科学家为何怒怼杨红旭 | 文：城南科学家

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文  |  城南科学家

最近一年来，南京楼市摊上大事了，全国知名房产大V杨红旭连续对南京楼市发出橙色警报、红色警报，仿佛南京楼市现在已经摇摇欲坠，随时有一泻千里的风险，并提示粉丝不要再买，谁买谁站岗，引起了广大网友的高度重视！

很多人拿着杨老师的红色警报与科学家辩论，更有一些本来有机会买到高性价比好盘的朋友，也不敢出手了。

平心而论，杨红旭作为全国知名的楼市专家，其短周期理论及实战经验，在全国楼市专家中是占有一席之地的。首先承认房价的波动性、阶段性、复杂性，并尝试使用数据来解读楼市发展趋势，比那些张口就来的所谓春天派不知高到哪里去了。

另外从去年开始，老杨一直强调的板块轮动策略，在全国楼市中得到了充分验证，其看好的长沙等城市确实出现了房价补涨的局面，确实有水平。

我们今天来讨论杨红旭对于南京楼市的看法，并不是要否定老杨的水平问题，而是通过他的种种言论发现，他不了解南京情况、不理解南京楼市、不清楚南京局面，通过一些简单处理的数据，来套用南京的情况，犯了经验主义错误，预测失准也是再正常不过的了。

那么杨红旭对于南京楼市的理解到底出现了什么偏差？科学家本着科学、理性的态度来一一说明，同时充分阐述科学家对于南京楼市的理解。

01

 老杨对南京楼市调控政策不清不楚

在513新政之前，5月10日，南京楼市调控政策微调，引起了全国媒体的围追堵截。南京楼市调控松绑、南京楼市顶不住了、南京变相救市、南京除了房地产什么都没有……种种言论可以说层出不穷。虽然后面政府出面辟谣，表示这本身就是去年调控政策的一项，现在重新拿出来说一下而已，完全没有松绑的意思。相反，在外地人员的购房资格方面，由中级职称提高到高级职称，由不限年龄改为40周岁以下，可以说不但没放松，而言还更严格了，放松调控可以说是一派胡言、无稽之谈。

不过，外地的楼市小编不清楚也就罢了，杨红旭作为全国重点城市的研究者，人云亦云，也来掺和这趟浑水，一下子暴露了他对南京政策的理解不深、了解不够、业务不熟练的本来面目，失分较多。不过很多人对南京政策也不太了解，所以对他提出质疑的人不太多。

老杨5月10号转发新浪财经的谣言，并评论到：南京这个大奇葩！显然他认可了这则谣言的观点，顺便不忘奚落南京一把。

02

思维简单化，脱离南京实际

5月份老杨微博表示，南京二手房卖不动了，南京不能再买了，投资者赶紧撤退！

老杨的这个观点对不对？我个人表示赞同。尤其楼市到了年中，其实套利空间不大了。热盘首付八成还要房号、冷盘变热还买不到，这时候投资者是该撤退了。科学家也多次提示，南京今年的买房窗口，基本关闭，后面也很少推荐楼盘让大家赶紧上车。尤其513新政后，更是如此！基本面上，我是赞同杨红旭的观点的。

不过，老杨现在说这句话，有点马后炮了。去年下半年，他就对南京楼市提出了红色预警，认为南京不能买了。

那时候南站可以随便买，那时候河西南还能首付三成，那时候一些差盘根本没人买，可以说是一个绝佳的上车机会，对于这些好盘，为什么不能买呢？该买还是买啊。现在好盘没了，首付提高了，限卖3年了，利率也有调整的可能，再买有什么意思呢。另外在春节后，二手学区房出现了较大的上涨，以山阴路小区为例，房价从1月份到现在，竟然上涨了1万/平米左右，如果去年下半年入手，有什么问题呢？即便未来南京房价下跌10%，你的买房成本就真降了吗？ 即便对于炒房客，去年河西南的限价盘，哪怕额外加的钱，还是有点套利空间的。现在再买，就尴尬了！

另外，目前南京很多二手房报价根本没有诚意，瞎报、乱报，把价格抬的高高的，没有成交量是正常的。有些二手房，如果不着急住，真的不建议高位接盘。报价太感人了！

03

模型简单化，老杨力不从心

老杨的短周期理论的精髓，就是使用一些一手房、二手房的成交数据，结合当前的一些货币政策、调控政策，给出一个楼市走向的判断。其本质是使用了数学中的神经网络理论。

（去年下半年北京楼市没买房的刚需或许是后悔的）

是，这个世界上，只要有足够多的数据基础，没有任何问题是数学模型表达不出来的。通过历史经验的学习来预测未来，是神经网络数学模型的精髓。

但是，你的输入数据是不是足够海量的？中间的影响因子是不是准确的？货币占多少加权？二手房成交多少加权？调控政策多少加权？哪怕全国所有的数据都搜集到，都不足以建立这个模型。因为影响楼市的因素真的太多了、太复杂了。而且全国这么多城市，老杨一个一个预测、一个一个预警，真的有这个能力吗？ 我不是否定老杨的水平，他的水平确实很高，也比较理性，但能建立全国几十个城市的楼市准确模型的专家，这么牛逼的人就不存在！

去年930后听了老杨话在北京没买房的，现在是什么心情？后面即便下调10%，没买还是亏啊。难道北京要回调30%？你信吗？

04

调控的逻辑错了

对于南京的调整政策，很多人问，科学家你也预测南京楼市要加码，不是跟杨红旭一样吗？都盼着调控政策加码吧。而且事实上，科学家和老杨都对调控加码预测准确，应该是殊路同归啊。非也！科学家和老杨，在南京楼市调整的逻辑方面存在质的区别！

老杨的逻辑：

南京楼市不行了—>实际价格不降反升—>南京楼市不行了，怎么还不加码？赶紧加码！

科学家的逻辑：

南京楼市太火，一房难求，追逐限价红利的太多了—>供需平衡被打破，需要调控加码控制，保持平衡，否则楼市高压锅就会爆。—>调控加码！

对于为什么加码的逻辑基础，也就是对于南京楼市的基本面判断，科学家与老杨大相径庭，不在一个频道上。

05

杨红旭对于南京楼市的价值

虽然科学家说了一堆，感觉是否定了老杨的逻辑基础、大势判断以及预警时机，但老杨的研究对于南京楼市真的一点价值没有吗？南京楼市真的能稳坐钓鱼台，南京永远涨吗？另外，全国类财经专家，对于南京发展看好的，也就叶檀女士还有一个所谓的独立经济学家，其他全国性专家，例如董潘、余英、任志强、吴晓波等全国性专家，对于南京并不是特别偏爱，尤其在跟杭州对比的时候。当然，我们南京也有孟教授这个大V，在全国说话还是有分量的。

那么对于这些不了解南京、不太看好南京的楼市大V来说，他们的话是不是一点借鉴意义都没有？也不尽然，有些结论和判断，还是非常值得深思的。科学家说说自己的看法：

1. 房价是城市发展的副产品：当然，货币超发这个问题一直是房价上升的主要因素，但有的城市涨的快， 51 29451 51 15287 0 0 2695 0 0:00:10 0:00:05 0:00:05 2917有的城市涨的慢，有的先涨，有的后涨，这个就有差别了。南京在这一轮的房价爆发中表现稳健，也是对于前几年城市本身发展的肯定。但下一轮会怎么样，还有信心率先爆发吗？归根结底还是要有产业发展、经济腾飞、人口吸附，培养源源不断的接盘侠过来。这样的楼市发展才是可持续的！经济发展好了，企业培育好了，房价自然有体现。但反过来，通过操盘维持房价，反倒会透支未来的发展空间。本末倒置非常不可取！

2. 目前的南京楼市判断，虽然我跟老杨在逻辑上有较大的分歧，但在结论方面，尤其今年下半年的走势方面，有些判断还是相似的。有好盘能买到的话固然可喜，如果真没有合适的盘，硬上车也大可不必，反正已经错过了，不妨再多看看。

3. 政策预期方面，513土地新政和限卖新政，虽说不至于把楼市一棍子打死，但影响不可小觑。上半年的楼市火爆，是老百姓对于限价红利的幡然悔悟和后知后觉，属于限价调控出来的附加产物。那么随着好盘出尽，烂盘出货，投资还是小心为妙。前几个月科学家大声呼吁上好盘的场景，也会越来越少了。

4. 提醒一下有关部门，很多问题要思考妥当再发布。现在全国媒体包括海外媒体都盯着南京，一有消息立即引爆。如果引起别人的误解，再事后辟谣，谁有空听你辟谣？最后的结果是全国人民都知道南京离不开房地产，《离了你我们不能活》，对于城市的声誉，也有非常不好的影响。

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