摔跤吧，江北新区！哪些楼盘哭了，哪些楼盘笑了？| 文：城南科学家

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文  |  城南科学家

江北新区的优化调整方案已经公布几天了。有人在问科学家，这么大的事情，怎么没有发文章第一时间解读？ 

主要有两个原因：

一是4月份科学家在文章《区划调整，南京在下一盘什么棋》中，对于江北的组织构架调整方案有非常准确的预测，确实没有什么大惊小怪的。

二是我们作为新的自媒体人，目前对于各种政策法规的学习，还处于初级阶段。对于一些重大新闻，我们将采取不抢大新闻、不哗众取宠、多深入思考，少流于形式的态度来分析、解读一些新情况和新问题。

这里声明，我们的所有文章观点，都代表我们个人自己的思考和真实想法，不抄袭、不骑墙、不重磅、不震惊，争取给出一个客观公正的楼市观点。

对于江北新区的这次机构调整，影响还是蛮大的。江北内部板块的竞争出现了新的格局。

那么纬七路与纬三路到底谁执牛耳？

浦口与六合是被掐尖了还是落得清净？

桥北高新区是否迎来爆发？

江北买房策略是否要有重大变更？

今天科学家谈谈自己的看法！

调整方案，早在预料之中

直管区范围：将新区原高新区、化工园区以及顶山街道、葛塘街道共 386.25 平方公里设立为新区直管区，同时在直管区内划定 33.2 平方公里的核心区，集中开发，发挥引领示范作用。

共建区范围：在新区规划面积 788 平方公里范围内（以街道行政区划为边界），除直管区外的其他区域为共建区，以浦口区、六合区为主开发建设，新区对重大事项进行统筹。

协调区范围：在浦口区、六合区和栖霞八卦洲范围内，除直管区、共建区外的其他区域为协调区，由江北新区对涉及关联和长远的事项与相关行政区加强沟通、协调。

说了那么多，其实别的都不用看，就看两条，直管区在哪，核心区在哪。共建区和协调区主要是和谐所用，不用过多解读。

更通俗来讲，就是4月份科学家划的这个图。浦口区的优质土地+六合区的产业基地挖出来，后面的规划、土地、管理、招商等事宜，六合、浦口基本不再强参与，由直管区自己说了算。直管区不是一个实体区，而是一个虚拟概念，类似于管委会，但其级别很高，超过了六合区和浦口区，所以非常引人注目。

那么直属区内部也是有先有后，有的优先、有的也要放放。就在直管区内部比较优质的纬七路和纬三路之间纳入核心区范围。

这么一来，一盘棋也就活了。各方要么获得了资源，要么得到了解脱：

▲ 对于江北新区来说：理顺了关系。哪些是六合的责权利、哪些是浦口的责权利、哪些是直管区的责权利。大家分得清楚一些，亲兄弟明算账，不要有非分之想，自己把自己的事情干好就行了，免得扯皮。对于江北新区来说，这才是真正的新区获批。

▲ 对于浦口来说，确实，很多优质土地被划走了，高大上的规划也随之纳入直属区。但不要忘了，浦口区还有雨山路，还有桥林。桥林的地铁一通，海量的优质土地放在哪里，虽然位置不如直属区优越，但绝对值得珍惜。另外随着台积电、紫光的入驻，浦口区的产业发展将一马当先，走江宁的路子。在江北再造一个江宁，对于整个南京的意义都是非常非常大的。不要高楼、不要所谓的金融中心，但海量的GDP及财政收入顶着，后面谁牛逼还真不一定。

▲ 对于六合来说，这次牺牲很大，整个产业地区没有了，但也解脱了。六合与大厂的合并，是一个不幸的婚姻。由于之前大厂算市区，嫁给六合心里一直有个疙瘩，不甘心！！强扭的瓜不甜，现在大厂被直管区收纳，也算是给大家一个解脱。大厂满意了，六合也落得个清净，安安心心发展雄州，也蛮好的。

▲ 对于直属区来说，这次的区划调整，确实是掐尖了。在划拨之前，还把纬七路的16平方公里吃掉了，可以说予取予求。加上大厂地区的部分街道，还能保证GDP不至于太难看。你看建邺区虽然吊炸天，但年年GDP倒数第一，好说不好听，成为永远的痛。直属区这点吸收了教训，规划有，产业存量也得有，别太偏科。当然，大厂以后的企业转型是个负担，直属区要重点关注。

华润哭晕在厕所？

纬七路与纬三路之争，已经吵了四五年了。尤其最近两年，华润、正荣、雅居乐，还有一个老盘江佑泊庭的业主、准业主们，一天在群里讨论八遍都不过瘾。之前华润凭借核心区中的核心区地位，还是能压住场子的，现在正荣雅居乐都进来了，包括沿山大道附近的明发、金地、通宇也都划进来了，对于华润的挑战非常之大。加上华润本身的产品定位一般，被纬七路几个盘瞟一瞟，再正常不过了。那么正荣雅居乐被划入核心区，对于华润是一个冲击吗？影响其实是多面的。

▲ 对于纬七路确实是个利好。当然，这个利好并不是多大的利好，江北新区现在其实是在补课，已经落下很多了，现在在拼命追赶。纬七路纳入核心区，对于江北新区的整体布局也是非常有利的。正荣、雅居乐、明发等楼盘确实有一定利好支撑。

▲ 对于华润，确实造成了很大的挑战。但风物长宜放眼量，不要老盯着鸡毛蒜皮那点事。纬七路划入，对于纬三路的中心地位是有利的。核心区与老浦口，中间有了缓冲区，更保护了纬三路的纯粹性。假如纬七路不划入核心区，相关规划脱节的话，那纬三路的逼格也会受到影响。所以红花还需要绿叶配，而华润就是这朵红花。 我说的是地理位置！

但不管怎么样，正荣雅居乐一起怼华润的场面还会继续下去，还是勇敢面对吧。等周围高大上的规划落地后，才能让别人闭嘴。

桥北的成直属区中心了？

桥北人惊呼，左手核心、右手大厂，我正好在中间，以后是不是桥北高新区一线将成为市中心？这个说法不无道理，但确实有点想多了。桥北的位置确实非常优越，但我个人认为，当前的重点还是在核心区，聚焦聚焦再聚焦。核心区3年内必须要达到一个目标：

▲ 领导视察，必须要有东西给领导看。机制理顺了吗？科技创新吗？规划落地了啊？经验积累了吗？

▲ 兄弟城市过来学习，啧啧称赞。比如5月份济南市委书记率团去郑州、合肥、杭州学习考察，对于合肥的滨湖新区，非常感叹。愿意花几十亿引进高科技实验室，有魄力、有担当，最终还获得了国家科技中心的高定位。说起来江北新区都获批两年了，滨湖今年能否获批都不一定，我们走在前面才是，是这个理不？

当然，聚焦核心区的同时，也会对桥北的整体管理提升一大块。从这个意义上来说，桥北也算心满意足了。之前很多人对于江浦保留意见，现在出气了。

 核心区三强争霸，谁能胜出

核心区内的楼盘，其实也不少。除了山边的明发、通宇、金地、关山悦外，位于核心区优越地理位置的热门住宅楼盘，就是雅居乐、华润、正荣三家。恩恩怨怨扯不清，各自有自己的海量粉丝。 从历史数据看，其实正荣已经赢了，涨价最猛、升值最快、得房率最高。雅居乐品质领先，但价格波动较大，节奏不稳。华润品质三家垫底，但位置最好，非常难买。这里简单点评一下。

雅居乐滨江国际动态：  雅居乐滨江国际在售毛坯房源，户型336㎡、495㎡、580㎡、665㎡，495㎡户型均价25000元/㎡，336㎡和665㎡户型均价27800元/㎡。预计6月加推mini小雅组团精装小户型，面积105-176㎡，价格待定。 

雅居乐5月底可能就要开了，目前正在征集资料。均价估计还是保持在3万左右。本次开盘有大户型，也有小户型，选择面比较广。而且新开的两栋高层还是能看到江的。有些户型也比较恩正，感兴趣的也可以看看。

正荣润江城：在售二期润锦城临街商铺，主力建筑面积约40-60㎡，均价30000-60000元/㎡，一铺一价。项目还剩【润江天境】10、11号楼，共264套房源，户型面积135㎡、143㎡,6月份可能加推。详情可致电咨询售楼处。

润江城暂时没房子卖，专心致志搞商业，搞完商业再说。目前江北的一些热盘，比如融创、荣里等盘，你一去置业就狂推商业，多好多好，我还是提醒，商铺经验不是特别丰富的，可能不要摄入太深。核心区商业规划如果能够落地，周围5公里的商业只能做社区了，毫无辐射力。

正荣得房率超高，其他套路就不说了，大家自己体会吧。

华润国际社区动态：华润国际社区预计下期加推D2#，具体时间待定，共计200多套精装房源。面积89㎡、108㎡、129㎡，预计价格29000元/㎡左右。目前在售少量沿街商铺，面积约为58-140㎡，总价300万-600万不等，一铺一价。详情可致电售楼处咨询。

都差不多，还是推商铺。住宅下次什么时候开？鬼才知道。天天等天天问，还是没有明确的说法。继续等着吧。

华润的品质确实一般般，但位置好啊，天生富二代，不需要太努力就金光闪闪，虽然气人但也得服呀。

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