楼市新思维：四大风口下的老破小真的不能买吗？ | 城南科学家

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文  |  城南科学家

不知道从什么时候开始，已经没有专家推荐买城区的非名校学区的老破小了，所有给出的意见是卖卖卖，而不是买买买。

几年下来回头看，确实，南京老破小的升值幅度，相比较郊区新房来说，确实比较慢。 另外老破小的劣势突出，确实不太受年轻人喜欢。

稍微归纳一下，普遍存在以下几个问题：

一是升值空间有限。在去年一轮南京房价上涨潮中，主城区的“老破小”几乎纹丝不动，除了部分一二线名校学区房，普通老破小房价一直保持在25000—30000元/㎡之间。虽然17年老破小有所补涨，但力度还是偏弱。

二是房龄较长，小毛病不断，令人头疼。老房子的出新、下水道的修复常常无人管理，另外对于房龄较长的房源，可能会面临贷不了款的风险。

三是小区内停车位紧张，而道路上的车位收费又很高。因此常常出现居民私自划分车位、占领公共区域的现象，更不要说人车分流了，加上居住人群主要为老年人，存在着一定的安全隐患。

四是没物业。没有物业管理，另外也会导致各路杂乱人员都可进入，就会导致经常有入室偷盗的事情发生。

这都是表面现象。上海的老破小往往是香饽饽，南京的老破小无人问津，其本质原因，科学家深入挖掘：

1. 跟京沪相比，南京的城区面积还是偏小

即便是仙林湖九龙湖这种稍微远一点的新城区，其到市区的半径才15-20公里，这个距离在京沪看来根本不远。所以南京的一些偏远地块，其实不偏。六合、江宁滨江、宝华，才有点偏远的意思。

2. 地铁+快速路的快速交通系统

虽然早晚高峰应天大街、卡子门、莘庄立交等路段比较拥堵，但整个南京的交通通勤还是比较顺畅的，郊区到市区非常方便，举几个例子：

江北沿山大道经纬七路隧道到河西也就十几分钟，雅居乐、正荣到河西也就5分钟，住江北还是住河西，通勤距离只有5-10分钟；

百家湖到雨花台，走机场高速，不超速的条件下，只有8分钟，而且不太拥堵。10公里的距离，8分钟化解；

板桥到河西江山大街，开车正常速度10分钟以内，9公里的地段差异，9分钟解决。

也就是说，10分钟车程，房价有可能降低三分之一甚至一半，对于有车一族来说，怎么买房，这是一道送分题。

3. 地铁的拉平效应：

南京的地铁建设，现在仍然稳稳的站在二线之首的位置。虽然未来武汉、杭州参与竞争，但全国前6的位置，保持10年压力不大。地铁的最重要的作用在于拉平房价。大不了我多坐两站也就是了，5分钟解决问题，为啥非要买城里的房子呢？

4. 新南京人的开放性买房思维

前两天万科大都会公证摇号，流出的部分名单虽然没有普遍性，但侧面也可以看出来新南京人或者外地人的买房比例比较高。

那么对于这批新南京人，其关系网是双面的。一方面在南京有关系网，一方面在地方老家也有关系网。对于老家的亲戚朋友来南京小聚一下，如果住在城里的老破小，在当今颜即正义的价值判断体系内，确实面子上有点挂不住，毕竟外地人是不知道地段的价值。

……

这么看来，老破小真的要扫进历史的垃圾堆了，完全没有买的必要。但这仅仅是一个方面、一个角度，城中的老破小，还有不少鲜为人知的优势的风口。

优势一：总价低、性价比高！如果，你去跑过“老破小”市场就会发现，50-70平方米做成紧凑两居的老户型设计，没有电梯等公摊面积，实际使用面积比较高，总价低、性价比高。

优势二：生活便利，节省上下班时间成本。“老破小”一般都集中在主城区，周边生活配套都很齐全，生活气息浓郁。而且交通都比较便利，相比较那些远郊板块的新小区，生活便捷度较高，每天上下班还可以节约很多时间。

优势三：医疗、教育资源丰富。主城“老破小”享有的医疗、教育等资源在短期内不会有太大的变化。尤其是教育资源，从某种意义上说更加重要，也是新城里扎堆的名校分校所无法企及的。

这些优势是显而易见的，而这些优势的背后，老破小还有四大风口可以关注！

风口1：无可替代的学区资源

即便南京再建100所分校，学区的精华仍然在鼓楼。这一点恐怕没有多少人否认。

现在拉力琅芳等名校的学区房，已经涨到6-7万一平，现在讨论这些学区的老破小是否升值已经没有意义。这里要讨论的并不是这种一线学区，而是二三线学区房。这种学区在鼓楼不显山露水，但放到江北、放到江宁，教育质量还是遥遥领先的。比如赤壁路小学、鼓楼一中心小学等等，算不上什么名校，但确实也有它的价值。风口有二： 

◆ 一线学区价格确实已经非常高了，普通家庭，很难赶上拉力琅的快车，需求的溢出效应，会使得二三线学区也有一定补涨。 

◆ 最近各个城市疯传划片学区，即几个片区共享几个小学，通过摇号或者其他方式决定上哪个小学。这个传言，实施的难度很大，但每隔一段时间就会议论一次。这种改革方案，对于一线学区房伤害比较大，但对于鼓楼一些二三线学区来说，却是一个重大利好，跟拉力琅平起平坐了。一般学区房持有时间8-10年，而这10年什么事都有可能发生。对于控制风险型家庭来说，二三线学校的抗风险能力还是比较强的。

▲ 赤壁路小学

风口2： 旧城改造，立竿见影

▲ 北京东路某沿街小区

这栋房子怎么样？乍一看真的以为是高端花园洋房，而实际情况是南京市政府通过旧城改造翻新的。这一番新不要紧，位置、颜值、学区都有了，还愁升值不快？

而5月份政府就公布了旧城改造的小区：

南京240个老破小出新：玄武区64个，秦淮区57个，鼓楼区99个，栖霞区3个，雨花台区13个，建邺区4个。主要改造内容如下：

从改造内容来看，物业肯定能够改善，部分小区还会加装电梯，其他如绿化、外立面、排水、车位等老破小的死穴都会得到大幅度提升。提升后的老小区必将老树发新芽，要地段有地段、要资源有资源、要颜值有颜值、要配套有配套。这样的老破小谁会拒绝呢？是不是要考虑一下？

文章末尾附录240个待改造小区的清单。

风口3：跟新城一起起飞

大家都说老城老了，没有什么想象空间。但如果一个地区的老房子，旁边就是即将飞起的新城，那是不是老房子也会收到一些腾飞红利？

▲ 大校场周边

比如大校场周边的这些二手房，本身建造时间比较早，受到机场的限制，四周全都是断头路，核心的位置享受的是阑尾地段的配套，二手业主苦不堪言，片区的整体规划也上不去。现在机场搬迁，大校场蓄势而发，未来这里将诞生一个冉冉升起的现代化城市客厅。

然而，就大校场的规划来说，如果今年土地拍卖，地价会低于三万吗？未来房价会低于4.5万吗？答案是否定的，这个腾飞红利，真的很难上车。

在这个局面下，是不是可以考虑机场板块距离很近的周边二手房？如果价格不高的话，未来不一样很好吗？

▲ 大校场高大上规划

风口4：拆迁红利

现在南京专门有一批人，研究哪些老小区会拆迁。如果消息八九不离十，直接买入等拆迁，收益也是非常可观的。但拆迁红利并不是所有人能够把握，关键在于消息准确，能够很快拆迁，否则很容易砸到手里。另外还需要有较强的资本实力，一旦拆迁不能如期进行，对于个人的生活和投资不要有太大影响。所以拆迁红利还是消息灵通人士才能把握。像雨花区的两桥地带，经过拆迁又诞生了一大批千万小豪。

写在最后：

市场的魅力在于不确定性，一旦形成思维定式，反倒说明机会来了。还记得去年很多人说：江宁江北不能买，农村；三线城市不能买，永远涨不上来；老破小不能买，不会升值；公寓不能买，谁买谁砸手里….所有的这些原则，都是一些思维定式和经验积累，当然有它的合理性和价值。但我们有时不妨反其道而行之，多思考一下，真的没有机会吗？凡事无绝对，一起共勉。

文章部分清单材料引用南京日报、楼市凌凌漆、阳光inger微博相关信息，一并感谢！

▼附录：南京即将改造的240个老小区清单。