地缘格局：鱼嘴VS江北核心区，谁能成为陆家嘴？

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文 | 城南科学家

江北核心区大规模建设终于要正式启动了！继8月11日土拍核心区地块首次出让之后，位于核心区的江北新金融中心，一期方案开始全球招标！

此次招标，涉及江北核心区内10幅最优质地块，包含摩天楼地块、绿地停车场地块、办公、商业、空中剧场、空中会所、酒店等，总面积117849平米。

招标通告

招标背景：

江北新区是中国第13个、江苏省首个国家级新区。位于南京市长江以北，是华东面向内陆腹地的战略支点，是长江经济带与东部沿海经济带的重要交汇节点，长三角辐射中西部地区的综合门户，南京北上连接中西部的重要区域。

为了寻求城市发展空间的个性和新的城市文脉，把江北新区CBD地下空间建成特色鲜明、充满活力的城市空间，南京天得建设工程咨询有限公司，受招标人南京市江北新区中心区发展有限公司的委托，对其江北新金融中心一期方案征集项目现面向国际公开征集优秀设计方案，欢迎国内外具有卓越水平和丰富经验的设计机构参与。

核心区规划模型

这次招标地块，属于核心区的CBD地块，550米天际线旁边，包含300+ 3座，150+三座，100+三座，规模及其宏大！加上之前计划招标的400+，550+，江北核心区CBD规划已经超越元通，与河西南鱼嘴CBD规模相当。

据小道消息，除了善于建造摩天的绿地有拿地意向，金茂在锁定鱼嘴第一高楼的前提下，也想染指江北摩天群，未来土拍又是一番龙争虎斗。

人们不禁要问：同一起跑线，同样规模，同样高度(550)的两大CBD集群，对于南京这样级别的城市，并行建设的难度还是挺大的，未来谁会是南京陆家嘴？

NO.1｜壹

据说，全国已经超过50个地区对标陆家嘴，100多个城市要建设自己的浦东。然而最近20年，全国范围内还没有城市接近陆家嘴的高度。广州珠江新城、杭州钱江新城、苏州金鸡湖、成都天府新区、南京河西新城、郑州郑东新区……等城市建设如火如荼，但距离陆家嘴还有很大的距离，且有越拉越远的趋势。想要成为陆家嘴，首先要了解陆家嘴！

陆家嘴地缘格局分析

陆家嘴位于上海黄浦江东畔，像一个半岛，直接深入上海老城内部，具备建设CBD的天然优势：

西侧：与老城区隔江而望，500米宽的黄浦江显然不是两者沟通的障碍，地铁、隧道无缝衔接，使得浦西的资源能够第一时间在陆家嘴得到交换和配置，无任何距离感！

东侧：巨大的浦东新区是陆家嘴的后盾，超过大部分二线省会的GDP，最近获批的张江科学城，世界排名前十的浦东国际机场以及初步盈利的迪士尼乐园，都成为陆家嘴身后的支撑资源。人流、物流、财流在陆家嘴交汇。从这个角度来说，陆家嘴是上海浦东与浦西的最大公约数。CBD建在这里，全市能够获得最大的收益，交易成本最低。

另外，陆家嘴处于上海地理位置中心，腹地广阔，资源聚集容易，交通扩散方便，优势明显！

不宽不窄的黄浦江，也为陆家嘴的设计增添了不少的风情……

从陆家嘴的地缘格局，可以很容易得出优质CBD建设的几大条件：

1. 位置处于整体城市中部，有广阔的腹地；

2. 交通极其发达，地铁、快速路、机场环绕，可达性高；

3. 周边产业兴盛，有大量的企业聚集，催生金融、证券、咨询其它及高端产业……

NO.2｜贰

以陆家嘴的标准衡量江北核心区以及鱼嘴，从地缘格局上都有些欠缺！南京最接近陆家嘴地缘格局的板块是南站地区：老城与新城之间，产业发达，背靠全市经济第一的江宁区，5条地铁穿过，高铁可达性全国前五，快速公路四条，2000万客流机场方便进出……然而大校场的搬迁问题拖延太久，让南站板块无法规划摩天高楼，板块空地也比较少，规划层级不高。也只能这样了。

鱼嘴与核心区的地缘格局

从地图上可以明显看出，两大CBD距离较远，未来可能互动不多，各自辐射各自的板块。江北核心区的建成，有助于滁州腾飞，与CBD配套的中低端产业可以由滁州承接。鱼嘴的方向偏向西南，对于板桥、桥林和马鞍山地区的拉动明显。

不管哪个CBD建成，利好的都是安徽，镇江、扬州对此无感！

NO.3｜叁

仔细对比，鱼嘴地区与江北核心区在CBD建设方面，都有自己的优势和劣势。

鱼嘴CBD的地缘格局

关于鱼嘴地区的规划，科学家一直抱有极大的好奇，在这个地区建设CBD，到底合适不合适？

当然，他也有自己的优势：距离元通CBD非常近，可以与金融城近距离互动，算是河西CBD的延伸。

不过缺憾更多：

1. 河西CBD战线拉的太长。知名房产专家尹香武评价广州珠江新城：

【早熟丑者广州的幻美追求】广州的珠江新城漂亮异常，但问题严重。写字楼应块状扎堆/效率第一，但珠江新城线性规划，楼宇间距离远，来往效率低，没形成群聚效应。中心区不讲效率而只讲美学是大错。广州建设早熟，城市太丑，因此对美的追求脱离实际。深圳CBD的尺度、块状聚集更贴近本质规律。

平心而论，珠江新城相对于河西CBD已经比较聚焦了。从河西中部，到河西南部鱼嘴，绵延8公里之多，这在世界CBD建设历史上没有第二个案例。如此分散建设，各种资源如何在这个地区互动、交易、关联？如同电视剧《我的前半生》中的咨询业，如果贺涵的客户都在八公里开外的楼宇上班，时间成本谁来承担？

2. 交通可达性较差，目前只有宁和城际穿过，9号线2期待定。距离市区、GDP大户江宁、软件业聚集区软件大道较远，而河西本地金融业又有元通竞争。

3. 支撑力度弱：周边属于三桥地区(板桥、西善桥、桥林)的包裹，很难对河西南CBD形成有效支撑，如果板桥、西善桥、桥林没有高大上的企业入驻，那谁会在鱼嘴设立企业窗口？毕竟在摩天办公成本很高，是需要大量产业资源互动的。

不过，科学家之前写过宁和产业带的概念，南站的商务办公，软件大道2000亿产值，河西金融初具规模，阿里入驻，以及桥林IC之都的建成，将给鱼嘴带来不少机会。从这个角度来说，南站与河西南是一条绳(宁和)的蚂蚱，彼此应该有更多的合作才是。

相对而言，虽然江北核心区现在还没有正式启动，但占据了天时地利的优势：

江北核心区地缘格局

1. 整个江北，只有一个中心。江北放弃了河西长条形的分散设计，所有摩天聚集在一处，能量爆发力更足。高新区、江浦对核心区有加持作用，比板桥、桥林格局更高。

2. 江北与江南可以进行互动与交换！通过隧道、地铁与龙江和鼓楼滨江互动，资源在一定程度可以共享，保持开放性，交通可达性不算突出，不过基本满足需求。当然长江比黄浦江要宽很多，难度更大！

3.政策聚焦度更高，江北新区获得的关注和资源，还是要比其它板块要高一些的，而且即便领导更换，政策基本不变，市委书记挂帅，保证了政策连续性。

不过，与陆家嘴地缘格局相比（只讨论地缘），江北核心区也有很多不足之处：

1. 腹地太小，长江与老山之间，只有五公里左右，核心区建成后，只能向江浦和高新区方向辐射，无法发挥最大化的辐射效应。即便穿过了老山，那也是滁州的地盘,给安徽做了嫁衣。从这个角度来说，CBD的规模可能受到一定限制。

2. 对主城的依赖症过高。南京的很多问题在于资源错配。江宁独立性太强，导致财政资源无法统一配置，江北的依赖症太强，很多问题需要在江南解决。比如江北过江通道顺畅了，都堵在江南了。未来纬七路、高新区是与江南的互动多，还是与核心区的互动多？可能还是与江南互动更多一些。尤其建设前期。

NO.4｜肆

除了江北与鱼嘴，南京还有多个CBD在建，比如南站、百家湖东、燕子矶等地区，不过规模太小，主导还是鱼嘴和核心区。两者比较来看，都有一定硬伤，但如果非要说看好谁，可能江北的速度更快一些。

不过，无论鱼嘴能否拔得头筹，都不太影响河西南的房价价格，毕竟已经有金融城及江山大街产业区的托底，鱼嘴只能算个甜点了。

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