城市卖地收入又要冲全国第一，是蜜糖，还是砒霜？

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文 | 城南科学家

还没怎么出手，1-7月份南京的卖地收入已经冲到全国第二了，仅次于北京！

NO.1｜壹

最近各种新名词很多，租售同权、共享产权、人才公寓、落户放开……所有这些新举措、新动作，让买房人云里雾里摸不着头脑，媒体也不知所措，只能今天提示风险，明天提示买入，骑在墙上表演只有我最摇摆……

趋势分析，只要抓住供给、需求、政策这三个最关键的因素也就可以了。政策面收紧是板上钉钉的利空；需求面分析困难，需求是动态的，具有很大的两面性，上升期到处都是需求，回落期瞬间消失，最不好分析。今天着重讨论下土地供给问题，似乎南京土地供应的逻辑，陷入了巨大的悖论之中：扩大供应还是控制供应？这是一个问题！

2016年，南京在正常供地的节奏下，  土地出让金一不小心拿了个全国第一！

排名	城市	出让面积  （万平方米）	土地出让金  （亿元）	同比
1	南京	1410	1629.6	100%
2	上海	790	1628.2	-3%
3	杭州	783	1612.5	149%
4	苏州	1168	1465.8	131%
5	天津	2313	1304.4	123%
6	武汉	1804	1116.5	73%
7	深圳	208	999.7	129%
8	合肥	666	875.4	87%
9	北京	415	852.5	-57%
10	重庆	2324	768.7	2%

2016年全国土地出让金城市排名

相比15年，南京的土地价格在河西G68的带动下，彻底上了一个台阶。在土地出让面积增长不多的前提下，出让金翻倍了。而一线城市供地有限，一上一下，南京拿了个妥妥的第一，当然这个成绩一方面是骄傲，一方面是尴尬！

NO.2｜贰

居高不下的地价，让政府下定决心增加供应：

513新政：加大住宅用地供应。增加住宅用地供应量，加快土地供应节奏，有效增加供应规模。2017-2021年全市计划供应5150公顷，其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷，年均计划供应量比2016年增加47.1 %。

话音未落，1-7月份的全国城市土地出让金排名就出来了：

排名	城市	土地出让金（亿元）	同比
1	北京	1320	200%
2	南京	1067	30%
3	武汉	793	60%
4	杭州	760	-20%
5	重庆	739	208%
6	广州	657	218%
7	上海	547	-36%
8	天津	544	-6%
9	佛山	502	59%
10	合肥	461	N/A

1-7月份全国城市土地出让金排名

幸好上半年北京发力，否则南京这个第一还是逃不掉的。据悉北京下半年的推地节奏与上半年基本持平，预计全年的土地出让金可能在2000-2500亿之间。

而南京呢？

时间	土地面积（公顷）	地块数量	金额（亿）
上半年	148.58	22	430
20070705	30.5	11	64.33
20070707	117.44	13	414
20070712	22.3	6	67.95
总计	318.82	52	976
2016年全年	469	84	1629
2017全年预计	880	N/A	2700

科学家经过简单测算，1-6月份，全南京土地供应面积148公顷，金额430亿；7月份一个月三次土地拍卖后，1-7月份全市土地供应318.82公顷，土地出让金接近1000亿，达到976亿元。

不过，按照513新政的规划，全年南京土地供应计划880公顷，已经出让的土地只占全年指标的36%！再说的透一点，今年才出让土地指标的三分之一左右，卖地收入就冲到全国第二了，如果880亿土地指标落实，全年卖地收入将突破2700亿，直逼3000亿，接近去年两倍。从全国城市土地出让节奏来看，没有任何城市能够阻挡南京土地出让金总额继续占据全国第一的宝座，而且与第二名的差距会越来越大！

而且，除了近3000亿的土地土地出让金，政府手上还有大量开发商免费建设的大量优质人才公寓以及安置房……

880亿公顷的指标，如果全部落地，土地出让金碾压其他城市，多少有点尴尬；如果不能落实，513新政设置的指标就实现不了，以后再出类似政策，谁还信呢？

你说怎么办？

NO.3｜叁

说到这里，南京土地拍卖陷入三大悖论：

悖论1：

880公顷土地如果能够落实，全年土地出让金可能接近3000亿，去年1629亿已经是全国第一，今年压力大不大？

悖论2：

土地越拍越贵，配建保障房到底是降地价，还是涨地价？但如果只限价而不配建保障房，国有资产流失的责任谁来承担？

悖论3：

每次土拍，二手业主都处于亢奋状态，土拍对于二手报价是促进，还是打压？

7月12号的土拍，小龙湾垃圾站都抢起来了

所以，以增加供应来打压地价、稳定房价，出发点是非常好的，但执行过来非常难，尤其对于南京这样的城市，开发商盯着，全国媒体也盯着，既要看长远，也要应付当前的关切，所以，下半年的土拍以什么节奏开展？走一步看一步吧。

在这里预测一下，下半年的土地出让，513新政的一些规定，该落实还是要落实。很多城市每年都会制定土地出让目标，但每年都实现不了，最后不了了之，老百姓也就听听而已。但513新政言之凿凿，与以前的政策相比，更具公信力。比如新政中提到的公证摇号，全国最先执行，各种阻力很大，到现在不也坚定的执行下去了吗？ 但与此同时，其他城市的供地情况肯定也是一个参考，如果兄弟城市们也同样扩大供应，南京的政策落地压力不大。但如果下半年其他城市都缩回去，供地没有明显增加，可能出让面积会打一点折扣。但不管怎么样，今年预测供应面积会比16年有明显的增加！

NO.4｜肆

Anyway，今年所有拿地的企业，未来两年的压力都会极大，楼市调控刚刚进入稳定期，各项政策短期内绝对不会放松。这些显性地王和隐形地王未来的日子非常艰难，下半年如果土地能够坚定不加水分落实880亿公顷的目标，地价是有可能下降的。

当然，另外一个侧面也看出，开发商对南京这座城市坚定看好！

雷布斯现身南京

与此同时，一些科技大佬也频频现身南京，城市产业布局进一步完善，也给当前居高不下的城市成本带来一丝化解的希望。阿里、腾讯、小米、传音、鸿海等科技企业动作频频，投资意向强烈，潜在高薪就业岗位也会一并推出。

所有的高房价、高地价，最后都会转化为整个城市的运行成本，倒逼城市产业结构升级。

高房价，只能通过高收入来化解；发展，是解决一切问题的根本解决之道。

对于个人来说，高房价带来高负债，倒逼个人更努力，多赚钱；

对于城市来说，高成本带来运营压力，倒逼城市产业升级，多创造利润；

在压力面前，突破升级，成功了就会脱胎换骨，上一个台阶；失败了城市横盘，个人落伍，就这么简单。

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